안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
주택을 매매하면서, 매도인이 전세계약을 체결하고 계속해서 거주하는 경우가 있습니다. 속칭 주(인)전세 라고들 하지요.
*주인전세는 법률용어가 아닙니다만, 이해를 돕기 위해 이하에서는 '주인전세'라는 용어를 그대로 사용하겠습니다.
이렇게 주인 전세 형식의 전세 계약을 체결했다면, 임차인(매도인)은 당연히 전세 계약이 끝날 때에 맞추어 임대인(매수인)으로부터 전세 보증금을 반환받아야 합니다.
그런데 이 때 임차인(매도인)이 언제 대항력을 갖추게 되는지는 전세 보증금을 회수할 수 있는지를 결정적으로 좌우하게 되는데요.
오늘은 주인 전세 계약에서 임차인의 대항력 발생 시기가 왜 중요한지, 대항력이 발생하는 시점이 언제인지, 매도인(임차인)이 리스크를 피하려면 어떻게 계약을 해야 하는지에 대해 상세히 살펴보겠습니다.
[요약]
언제 대항력이 발생하는지에 따라 전세금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
주인전세, 매도인(임차인)의 대항력은 매수인(임대인)이 소유권이전등기를 한 다음날부터 발생합니다.
매수인이 담보대출을 받는 경우, 매도인의 전세금이 매우 위태로워 집니다.
주인전세 계약을 하시려면 매수인이 주택담보대출을 받지 않는 조건을 반드시 걸어야 합니다.
언제 대항력이 발생하는지에 따라 전세금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
주인 전세 사건에서 임차인(매도인)이 1순위로 대항력을 갖춘 경우, 아래와 같이 진행됩니다.
임대인(매수인)이 전세금을 주지 않는 경우, 임차인(매도인)은 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 승소할 수 있습니다.
승소 후, 임차인은 자신이 살던 전셋집을 강제로 경매에 부칠 수 있습니다.
주인 전세 사건의 경우, 통상적으로 전세가보다는 매매가가 높고, 경매 절차에서도 전세가보다는 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 큽니다.
그럼 임차인(매도인)은 경매 낙찰대금에서 1순위로 전세금을 배당받을 수 있습니다.
따라서 임차인이 1순위로 대항력을 갖추었다면, 임차인은 전세금 회수를 크게 걱정하지 않아도 됩니다.
반면에 주인 전세 사건에서 임차인(매도인)이 1순위로 대항력을 갖추지 못했다면, 아래와 같이 진행됩니다.
마찬가지로 임차인(매도인)은 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 승소할 수 있습니다.
승소 후, 임차인은 자신이 살던 전셋집을 강제로 경매에 부칠 수 있습니다.
경매 절차에서는 제3자가 법원에 납부한 경매 낙찰대금을 가장 먼저 선순위 채권자에게 배당해줍니다.
그 후 남은 돈을 임차인(매도인)에게 배당해줍니다.
결국 선순위 채권자의 채권액을 배당하고도 전세금 이상의 돈이 남아야만 임차인(매도인)이 전세금을 전액 회수할 수 있습니다.
따라서 임차인이 1순위로 대항력을 갖추지 못한다면, 임차인은 전세금을 받기 위해 임대인의 다른 재산을 찾아내야 하는 난관을 맞딱드리게 됩니다.
이때 임차인이 1순위인지 아닌지를 결정하는 기준이 되는 것이 바로 대항력 취득 시점입니다.
임차인이 대항력을 취득하는 시점과, 제3자가 권리를 취득하는 시점 중 무엇이 먼저인지에 따라 우선순위가 결정됩니다.
결국 임차인이 언제 대항력을 갖추느냐는 전세 보증금 회수를 결정적으로 좌우하게 됩니다.
주인전세, 매도인(임차인)의 대항력 발생 시점
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 있다고 규정하고 있습니다(제3조 제1항).
그런데 주인전세의 경우, 매도인은 전세 계약을 하기 전부터 이미 그 집에 살며 전입신고를 해 두었기 때문에 언제부터 대항력이 발생하는지가 문제가 됩니다.
대법원 판례에 따르면 매수인(임대인)이 소유권이전등기를 한 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
주택의 소유자로서 전입신고를 해둔 것만으로는 제3자가 보기에 그 전입신고가 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 없다는 이유로, 그 기간 동안에는 주택임대차보호법에 따른 대항력이 발생하지 않는다고 판단했기 때문입니다.
대법원 2000. 4. 11. 선고 99다70556 판결
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서,
주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고,
주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 하는 것이므로,
주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주한 자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 이를 다시 임차하여 임차인의 자격으로 이에 거주하는 경우에는 매도인의 주민등록은 그 주택에 관하여 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후에야 비로소 매도인과 매수인 사이의 임대차관계를 공시하는 유효한 공시방법이 되고,
이 경우 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 취지에 따라 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 효력이 발생한다.
매수인이 담보대출을 받는 경우, 매도인의 전세금이 매우 위태로워 집니다.
주인전세 사건에서 매도인(임차인)의 대항력이 문제가 되는 것은 단연 '매수인이 주택담보대출을 받는 경우'입니다.
매수인이 주택담보대출을 받는 경우, 금융기관에서는 매수인이 소유권이전등기를 함과 동시에 바로 근저당권을 설정합니다. 즉, 소유권이전등기일에 바로 근저당권의 효력이 발생하는 것이지요.
그런데 앞서 말씀드린 것과 같이 매도인(임차인)의 대항력은 매수인이 소유권이전등기를 마친 '다음 날'부터 효력이 발생합니다.
결과적으로 매수인이 주택담보대출을 받을 경우, 금융기관의 근저당권이 매도인의 임차권보다 우선하게 됩니다.
쉽게 생각하면, 선순위 근저당권이 설정되어 있는 집에 수억 원의 전세금을 내고 들어가 사는 것과 똑같습니다.
이렇게 되면 추후 전세 계약이 만료되었을 때, 매도인(임차인)이 보증금을 회수하기가 매우 어려워 집니다.
주인전세 계약을 하시려면 매수인이 주택담보대출을 받지 않는 조건을 반드시 걸어야 합니다.
주인전세 계약을 체결하실 경우 반드시 아래의 사항을 확인하셔야 합니다.
매수인이 소유권이전등기일에 주택담보대출을 받지 않을 것
매수인이 소유권이전등기일에 그밖에 어떠한 제한물권도 설정하지 않을 것
(만에 하나) 매수인이 주택담보대출을 받을 경우, 소유권이전등기일 이후에 전세를 끼고 후순위로 담보대출을 받을 것
소유권이전등기를 마친 다음 날, 등기부를 발급받아 볼 것
위의 사항들만 잘 체크하시면, 주인전세 계약이라 할지라도 임차인은 추후 안전하게 전세 보증금을 회수하실 수 있습니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.