임차인 점유 침탈시, 점유회수의 소 제기해야 대항력 되찾을수있어 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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임대차계약이 종료되었을 때, 임차인은 당연히 임대인으로부터 보증금을 반환받아야 합니다. 그런데 일부 임대인들은 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인에게 보증금을 돌려주지 않곤 합니다.

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이럴 때 임차인이 이사가 급하지 않다면, 임차인은 그 집에서 계속 살면서 보증금을 회수할 방법을 찾으면 됩니다.

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문제는 임차인에게 반드시 이사를 하여야만 하는 사정이 있는 경우입니다.

보증금을 받지 못했지만 이사를 해야 하는 경우의 대항력 유지 방법

반드시 임차인이 이사를 해야 하는 경우라면, 임차인은 대항력을 유지하기 위해 아래 두 가지 방법 중 하나를 선택해야 합니다.

1. 임차권등기를 마친 후 이사를 한다. ▶ 임차권등기를 통해 대항력 유지

2. 전입신고를 그대로 유지하고, 일부 짐을 남겨 둔다. ▶ 점유와 주민등록을 유지하는 방법으로 대항력 유지

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변호사 입장에서는 당연히 임차권등기를 하는 방법을 추천드립니다. 왜냐하면 임차권등기 없이 대항력을 유지하는 방법은 점유를 침탈당할 수 있어 매우 위험하기 때문입니다.

임차권등기 대신 점유와 전입신고로 대항력 유지, 매우 위험해 | 로톡

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그럼에도 불구하고 일부 사건에서는 '임차권등기를 하면 다음 세입자를 구하기 어렵다'라는 생각 때문에 임차권등기 없이 점유와 주민등록을 통해 대항력을 유지하곤 합니다.

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임차권등기 없이 점유와 전입신고로 대항력 유지 중에 점유를 침탈당한 경우 - 대항력 상실

그런데 이때, 임차인의 의도와는 다르게 집주인이 무단으로 문을 열고 들어와 임차인이 남겨둔 짐을 치워버리고, 비밀번호를 바꿔버리면 어떻게 될까요?

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임차인의 대항력은 점유를 통해 유지되고 있는 것이었으므로, 임차인이 점유를 상실한 순간 임차인은 대항력을 잃습니다.

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대법원 판례

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다​(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).

즉, 임차인이 인도(점유) 또는 주민등록(전입신고) 중 하나라도 충족하지 못하는 순간 임차인은 대항력을 잃습니다.

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대항력을 다시 찾으려면 - 점유 회수의 소를 제기해야

이렇듯 임차인의 의도와는 다르게 점유를 침탈당한 경우, 임차인은 원래 가지고 있던 대항력을 반드시 다시 찾아야만 보증금을 무사히 지켜낼 수 있습니다.

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임대인이 알아서 점유를 반환하면 참 다행입니다만, 무단으로 점유를 침탈한 임대인이 스스로 점유를 반환하는 경우는 지극히 드뭅니다.

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결국 임차인이 임대인을 상대로 점유회수의 소를 제기하여 강제로 점유를 회복해야 합니다.

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임차인이 점유회수의 소를 제기하여 승소한 경우, 임차인은 점유를 회복할 수 있는 것은 물론이고, 기존에 가지고 있던 대항력까지도 되살릴 수 있습니다. 점유를 뺏기지 않은 것과 동일한 상태가 되는 것이지요.

대법원 판례

점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸하고, 다만 점유자가 민법 제204조에 따른 점유회수의 소에 의하여 점유를 회수한 때에는 점유를 상실하지 아니한 것으로 된다(민법 제192조 제2항). 그러므로 임차인이 점유를 상실하여 대항력이 일단 소멸하였다고 하더라도 그가 점유회수의 소에 의하여 점유를 회수하면 대항력은 되살아난다​고 할 것이다. 그러나 위와 같이 점유회수의 소에 의하여 점유를 회수하기 전에는 대항력이 되살아난다고 할 수 없다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결의 취지 참조).

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점유회수의 소는 1년 내에만 제기 가능

임차인은 점유를 침탈당한 날로부터 1년 이내에만 점유회수의 소를 제기할 수 있습니다.

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따라서 점유 침탈 상황이 장기화되기 전에 소를 제기하는 것이 무엇보다 중요합니다.

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대항력을 '되찾는 것'과 '새로 대항력을 얻는 것' 사이에는 엄청난 차이가 있습니다.

물론 임차인이 의도치 않게 대항력을 상실한 경우, 임차인은 그 즉시 임차권등기를 신청하여 대항력을 확보할 수 있기는 합니다. 그러나 ​이미 대항력을 잃은 임차인이 임차권등기를 할 경우, 임차인의 대항력은 임차권등기를 한 다음부터 새로 생깁니다.

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반대로 오늘 설명드린 점유회수의 소​를 통해 점유를 회복할 경우, 임차인은 원래 가지고 있던 대항력을 되찾습니다.

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이 두 가지는 대항력을 갖게 된다는 점에 있어서는 같지만, 대항력 발생시점에 있어서는 큰 차이가 있습니다. 아래의 경우를 가정해볼까요?

< 예 : 임차인의 최초 대항력 취득 - 새로운 이해관계 발생* - 임차인의 대항력 상실 - 임차권등기 >

* 새로운 이해관계 : 근저당권 설정, 가압류, 새로운 임차인 입주, 법정기일이 도래한 세금체납 등

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• 원래의 대항력을 되찾을 경우 임차인은 새로운 이해관계인보다 우선하여 보증금을 받아낼 수 있습니다.

• 새로 임차권등기를 하여 대항력을 얻을 경우, 임차인은 새로운 이해관계인보다 후순위로 보증금을 받게 됩니다(사실상 받기가 어려워지는 것입니다).

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그러므로 임대인의 무단 점유침탈로 인해 대항력을 상실했다면, 반드시 점유회수의 소를 제기하셔서 원래 가지고 있던 대항력을 되찾으시기 바랍니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.