가압류 상태에서의 강제경매 가능성과 전략

Question

전세보증금을 반환 받지 못하고 있는 선순위임차인입니다.

현재 보증금을 반환 받지 못한 세입자가 자기 세대를 묶어 제가 살고 있는 호수까지 강제경매를 실시했는데, 제가 선순위 임차인이라서 경매가 유찰되다가 무잉여 기각등의 사유로 취하가 될 것 같습니다.

여기서 1. 강제경매 후에 또다른 세입자가 가압류를 건 상태인데 먼저 개시된 경매가 취하된다면 가압류가 있는 상태에서 제가 지금 살고 있는 호수 대상으로 제가 다시 강제경매를 신청할 수 있나요?

2. 낙찰이 제 보증금 밑으로 될 것 같아 상계하여 셀프낙찰을 할 생각인데, 지금 진행되고 있는 강제경매에(아직 경매날짜 잡히지 않음.) 제가 다시 강제 경매를 걸어 중복경매를 하는게 더 나은 방안일까요?
아니면 처음으로 걸린 경매가 유찰되면 그때 상계처리를 하는게 나을까요?
처음 건 경매당사자는 자기 집 포함 다른세대 5가구를 묶어 강제경매 중입니다.

신축 오피스텔에 보증금은 2억5천으로 역세권이며 감정가는 2억8천~3억2천인데 모든 세대에 선순위 임차인이 있는 상태입니다.(경매개시한 사람 포함)

김태운 변호사 · Accepted Answer

사안은 임차인 중 한명이 보증금 반환 소송을 통하여 판결을 받은 후 임대인의 오피스텔 5채에 강제경매를 신청한 것으로 보이고, 의뢰인은 그 중 1채를 임차하고 있는 것으로 보입니다.

여기서 1. 강제경매 후에 또다른 세입자가 가압류를 건 상태인데 먼저 개시된 경매가 취하된다면 가압류가 있는 상태에서 제가 지금 살고 있는 호수 대상으로 제가 다시 강제경매를 신청할 수 있나요?
:의뢰인이 강제경매를 신청하기 위하여는 소송을 통하여 판결을 받은 후 신청할 수 있으며, 가압류가 되어 있더라도 경매를 신청하는데에는 문제가 없습니다.

2. 낙찰이 제 보증금 밑으로 될 것 같아 상계하여 셀프낙찰을 할 생각인데, 지금 진행되고 있는 강제경매에(아직 경매날짜 잡히지 않음.) 제가 다시 강제 경매를 걸어 중복경매를 하는게 더 나은 방안일까요?
아니면 처음으로 걸린 경매가 유찰되면 그때 상계처리를 하는게 나을까요?
:지금 진행 중인 경매가 무잉여로 취소기각될 우려가 있다면 이중경매를 신청하는 것이 시간이나 비용면에서 유리합니다.
무잉여가 되지 않고 끝까지 경매가 진행될 수 있을것 같으면 판결ㅇ르 받아서 이중경매를 신청할 실익이 없고 현재진행 중인 사건에서 매수를 하든가 배당을 받는 방법이 좋습니다.
참고가 되었기를 바라며, 법원에서 강제경매절차를 담당하는 사법보좌관 출신변호사입니다. 더 궁금한 내용이 있으시면 문의 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 다가구주택이라면 어떤 채권자도 건물 전체에 대한 가압류도 가능하고, 경매신청도 가능할 것입니다. 
2. 각호실별로 등기부가 따로 편재된 다세대주택이지만 같은 임대인의 소유라면, 다른 임차인이 자신이 거주하는 부분과 다른 임차인이 거주하는 부분에 대해서도 가압류나 경매신청은 가능할 것이지만, 경매절차에서는 잉여경매가 아닌 것으로 판단될 경우에는 기각될 가능성이 높을 것입니다. 
3. 해당 호실에 대해서 대항력을 갖춘 최선순위 임차인이라면 경매절차에서 배당요구를 하시고 셀프낙찰도 가능할 것(이런 경우에는 보증금과 경락가액과의 차액에 대해서는 혼동으로 소멸함)이고, 대항력을 행사하여 경락인에게 대항하는 방법도 가능할 것입니다.
4. 그런데, 해당 호실에 대한 임대차계약에 대한 만기일이 다가온다면 다른 채권자가 경매를 신청하기까지 기다릴 것이 아니라 임대인에게 해지통보 후 만기일까지 보증금반환이 안되면 임차인으로서 스스로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

정현영 변호사 · Answer

1. 현재 진행되고 있는 경매가 취하된 후 판결 등 집행권원을 갖고 있는자는 다시 강제경매 신청을 할 수 있습니다. 보증금반환 지급명령이나 판결을 받은 후 강제경매신청 가능합니다. 
2. 첫 입찰기일에 낙찰되는 경우는 매우 드뭅니다. 셀프낙찰로 가닥을 잡으셨다면, 두번째 입찰기일에 보증금액보다 적은 금액으로 입찰하여 셀프낙찰을 받으시면 됩니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.