매수인에게 매매대금 잔금에 대한 지연이자를 받으려면 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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매매계약서상 잔금일자를 정확하게 못박아서 기재하였음에도 불구하고 매수인이 잔금 지급을 지체하는 경우, 매도인은 매수인을 상대로 매매대금 잔금 지급을 촉구하게 되는데요.

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오늘은 매도인이 매수인으로부터 매매대금 잔금과 더불어 지연이자까지 받아내기 위해서 취하여야 할 조치를 알아보겠습니다.

매수인이 동시이행의 항변을 할 수 있는 동안에는 지연이자가 발생하지 않습니다.

부동산 매매계약의 잔금일이 다가오면, 매도인과 매수인에게는 다음과 같은 의무가 있습니다.

• 매도인 : 소유권이전등기절차 이행의무

• 매수인 : 매매잔대금 지급의무

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그리고 위와 같은 매도인의 의무와 매수인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있습니다.

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이렇듯 두 의무가 동시이행의 관계에 있는 경우, 계약 당사자는 상대방이 의무를 이행(제공)할 때까지 자기 의무의 이행을 거절할 수 있습니다.

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즉, 매수인은 매도인이 매도인이 등기이전 의무를 이행(제공)할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

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매수인에게 동시이행의 항변권(잔금 지급을 거절할 수 있는 권리)이 있다는 것은 잔금을 지급하지 않아도 지연이자가 발생하지 않는다는 말입니다.

지연이자를 받으려면 매수인이 동시이행의 항변을 못하게 해야 합니다.

매도인이 매수인에게 지연이자를 받기 위해서는 매수인이 동시이행의 항변을 하지 못하게 만들어야 합니다. 그 방법은 크게 두가지입니다.

첫째, 잔금을 받지 못했지만 매도인이 먼저 등기를 이전해주는 것입니다.

가장 깔끔한 방법은 매도인이 자기의 의무를 먼저 이행하는 것, 즉 소유권이전등기를 넘겨주는 것입니다.

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그러나 먼저 등기를 이전해주었는데 매수인이 잔금을 지급하지 않을 경우 매도인의 피해가 막심하기 때문에, 실제로 매도인이 잔금도 받지 못한 상태에서 등기를 넘겨주고 인도를 하는 사례는 매우 드뭅니다.

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둘째, 소유권이전등기에 필요한 서류를 이행제공하는 방법입니다.

매도인은 자신의 채무를 실제로 이행하지 않더라도, '이행제공'을 하기만 하면 됩니다. 언제든지 이행할 수 있는 준비 태세를 갖추고 그 사실을 매수인에게 통지하면 된다는 뜻인데요.

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이때는 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 사무실 등 이행장소에 보관시키면서 언제든지 잔금을 주면 그 서류들을 수령할 수 있다고 계속해서 통지하면 됩니다.

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다만 이 방법은 서류를 계속해서 제공할 수 있는 이행장소에 대한 협조를 얻기도 어려울 뿐만 아니라, 이행장소가 미리 합의되지 않은 경우 그 장소를 둘러싼 다툼이 발생할 여지가 있으며, 서류를 보관시킨 이후에도 매도인이 매수인에게 신의칙상 요구되는 수령 최고를 해야 한다는 점에 있어서 매도인이 신경써야 할 부분이 많습니다.

따라서 이런 저런 부분을 신경쓰지 않고 가장 확실하게 진행하려면 소유권이전등기에 필요한 서류를 지참하여 이를 법원 공탁소에 공탁하는 방법이 가장 적절합니다. 공탁을 할 때에 매수인이 잔금을 지급하는 것을 조건으로 공탁금을 출급해갈 수 있도록 하는 반대급부 조건부 공탁을 하면 됩니다.

요약하자면 1) 등기를 먼저 이전해주거나, 2) 등기 이전에 필요한 서류를 법원에 공탁하면 매도인은 매수인에게 잔금에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.

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※ 오늘 포스트에서는 매도인에게 등기이전의무만 있음을 전제로 설명드렸습니다만, 매도인이 잔금 지급과 동시에 인도, 근저당 말소 등을 해 주기로 약정한 경우에는 그 의무도 함께 이행(제공)되어야 합니다.

대법원 판례

대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 2020다278361 판결을 한번 살펴볼까요?

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이 사건에서는 매도인(재건축 사업시행 구역 내의 부동산 소유자)이 매수인(재건축정비사업조합)에게 소유권이전등기 절차에 필요한 서류 및 건물의 출입문 열쇠 등을 변호사에게 보관시키면서 "부동산 관련 청산금 지급과 무관하게 언제든지 변호사로부터 위 서류 등을 수령할 수 있다"라는 취지의 내용증명 우편을 매수인에게 송달하였는데, 매수인이 위 서류 등을 수령해가지 않자 매도인이 이를 법원에 공탁하였습니다.

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이 사건에서 대법원은 매도인이 위 부동산에 관한 자신의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 관련하여 합리적인 범위 내에서 신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다는 취지로 판단하였는데요.

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그 근거로 설시한 법리는 다음과 같습니다.

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"쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며, 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차 이행의무와 매수인의 매매잔대금 지급의무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 된다."

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위 대법원 판례에서 살펴본 것과 같이 소유권이전등기 필요 서류를 매수인에게 주거나, 그 서류를 준비한 다음 매수인에게 '서류가 준비되었으니 찾아가라'라고 반복적으로 통지하면, 매수인은 이행지체의 상태에 빠지게 됩니다.

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그럼 그 다음 날부터 매도인은 매수인에게 매매대금 잔금에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.

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먼저 자신의 의무를 이행(제공)하여야 상대방에게 지체에 대한 책임을 물을 수 있습니다.

오늘의 포스트를 보시면서 '매수인이 잔금을 지급하지 않아 매도인이 등기를 넘겨주지 않은 것인데, 법원이 지연이자를 너무 빡빡하게 판단하는 것이 아닌가'라는 생각이 드실 수 있습니다.

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그러나 오늘 살펴본 내용은 이미 수십년 전부터 확립되어 온 확고한 법리이고, 이 법리가 바뀔 가능성은 없다고 보셔도 무방합니다.

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그러므로 잔금기일이 다가왔음에도 불구하고 매수인이 잔금 지급을 미루고 있다면, 먼저 매매계약상 매도인의 의무를 잘 확인해보시고, 그 의무를 이행제공하는 방법을 철저히 검토하시기 바랍니다.

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그래야 매수인에게 잔금 지급 의무를 지체한 데에 따른 책임, 즉 지연이자를 청구할 수 있습니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.