계약갱신청구권 실거주 알고보니 거짓말인 경우 

안녕하세요. 법률사무소 아란 대표 최아란 변호사입니다.

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2020년 7월 주택임대차보호법에는 계약갱신청구권 제도가 도입되면서 주택 임대차 시장에 큰 변화를 가져왔는데요. 이로 인해 전세 세입자들의 권리는 크게 신장되었지만, 여전히 다수의 전세 세입자들이 집주인으로부터 계약갱신청구권을 저지당하고 있는 실정입니다.

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오늘은 임대인이 계약갱신청구권을 저지하는 가장 큰 사유인 '임대인(직계존비속 포함)의 실거주'에 대해서 집중적으로 분석해보겠습니다.

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계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있는 임차인의 권리입니다. 월세 계약에서는 계약갱신청구권이 문제되는 경우가 극히 드물고, 전세계약에서 주로 문제가 되고 있습니다. 

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계약갱신청구권이 도입됨에 따라 전세기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 세입자기 집주인에게 전세계약의 갱신을 요구할 경우, 집주인은 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못합니다.

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이러한 세입자의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있는데, 이 경우 2년간 전세기간이 연장됩니다.

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다만 법률이 정한 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 임대인이 이를 거부하고 임대차계약을 종료시킬 수 있습니다. 전세계약에서 임대인들이 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거부하는 가장 대표적인 사유는 바로 임대인(직계존비속 포함)의 실거주입니다.

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안타깝게도 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권 행사를 거부한다면 임차인의 계약갱신청구권 자체가 보호받기는 대단히 어렵습니다. 왜냐하면 임대인이 "실거주를 할 생각이다"라는 것은 말 그대로 임대인의 마음 속의 생각일 뿐이므로 그 생각이 거짓이라는 것을 임차인이 입증하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다. 게다가 실거주를 할 것인지 여부는 임차인이 퇴거한 이후에야 진위를 확인할 수 있는 사항이므로 현실적으로 "임대인은 앞으로 임대주택에 들어와 살지 않을것이다"라고 주장한다 하더라도 법정에서 계약갱신청구권을 보호받기는 어렵습니다.

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문제는 일부 임대인들이 "실거주하겠다"는 이유로 전세계약의 갱신을 거절하여 놓고서는 막상 임차인이 이사를 나가고 나면 실거주하기는커녕 새로운 세입자를 구해 다시금 임대주택을 세를 놓고 있다는 사실입니다.

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상담을 하다 보면 임대인의 실거주가 거짓으로 들통나는 경우는 크게 세 가지입니다.

1. 임차인이 이사를 나옴과 동시에 새로운 세입자를 들이는 경우

2. 임차인이 이사를 나온 후 시간차를 두고 새로운 세입자를 들이는 경우

3. 임차인이 이사를 나온 후 임대인이 잠시 거주하다가 금세 새로운 세입자를 들이는 경우

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셋 중 어느 경우이건 간에 임차인이 이사를 나오고 2년 내에 임대인이 제3자에게 세를 놓았다면 임차인은 손해배상청구를 검토하여야 합니다.

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만약 임대인이 2년 내에 제3자에게 세를 놓게 된 데에 정당한 이유가 없다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 때 정당한 이유란 실거주를 하고 있던 부모님이 갑자기 사망하였다거나, 해외 발령 등을 이유로 도저히 해당 주택에 거주할 수 없는 경우 등을 상정해볼 수 있습니다.

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그러나 법률사무소 아란에서 실제로 수행한 소송사례들을 보면 대다수의 임대인들이 새로운 세입자를 들인 이유는 "돈이 없었기 때문"입니다. 이러한 임대인의 개인적인 경제사정은 법률이 인정하는 정당한 이유에는 해당하지 않습니다.

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주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 총 3가지의 손해배상금 산출 기준을 정해두고 있습니다. 실제 사례에서 가장 많이 쓰이는 계산방식은 "임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액"입니다.

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이때 환산월차임은 보증금에 {(한국은행 기준금리+ 연 2%)/12개월)}를 곱하여 산출합니다.

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예를 들어 2022. 8. 25. 기준 한국은행 기준금리는 2.5%이므로 전세 2억 원의 환산월차임은 다음과 같이 산출됩니다. 2억 원 x {(2.5%+2%)/12}=75만원

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이러한 계산식을 바탕으로 새로운 세입자를 들이기 전과 후의 환산월차임 차액을 산출한 다음 그 금액에 24개월을 곱하면 손해배상액을 알 수 있습니다.

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법률사무소 아란에서는 계약갱신청구권 실거주 문제로 고민하셨던 다수의 의뢰인과의 상담을 진행하였고, 그 중 상당수의 의뢰인들이 실제로 손해배상을 청구하셨습니다.

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각각의 사건에서 임대인들은 경제사정, 직장 문제, 결혼 문제 등을 이유로 어쩔 수 없이 제3자에게 세를 놓았다며 가지각색의 변명을 하였지만, 재판부는 임대인들의 변명을 모두 배척하고 임차인의 손을 들어 주었습니다.

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그 결과 임차인들은 모두 소송에서 승소하여 합당한 손해배상을 받았습니다. 

계약갱신청구권 손해배상 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

주택임대차보호법은 철저히 임차인을 보호하기 위하여 만들어진 법입니다. 그 중에서도 특히 계약갱신청구권은 임차인에게 막강한 권리를 부여함으로써 임차인의 주거생활의 안정을 추구하고 있습니다. 

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물론 임대인의 재산권 또한 헌법이 보호하는 권리이므로 보호받아야 마땅합니다. 그러나 실거주하겠다며 임차인을 내보내 놓고서는 새로운 세입자를 들여 재산상의 이익만 추구한다면, 법원은 그러한 임대인의 권리까지는 보호해주지 않습니다.

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임대인의 의사만으로 전세 계약기간이 결정되는 시대는 지났습니다. 계약갱신청구권이 실거주로 인해 저지당하셨다면, 반드시 새로운 세입자와의 계약 여부를 확인해보시기 바랍니다.

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새로운 세입자와의 계약 여부를 확인하는 방법에 대해서는 본 블로그에서 '확정일자 부여현황'으로 검색하시면 자세한 내용을 살펴볼 수 있습니다.

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만에 하나 집주인의 실거주가 거짓말인 것으로 확인되었다면, 더 늦기 전에 임대인을 상대로 강력한 손해배상을 청구하시기 바랍니다.

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글 : 법률사무소 아란 대표변호사 최아란