[판결]갱신거절을 못해 묵시적갱신된 경우, 임대차계약해지 기준일 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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주택임대차보호법은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이나 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이것이 바로 묵시적 갱신입니다.

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주택임대차보호법 묵시적 갱신이란? 누가 입증해야 할까? | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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묵시적 갱신에 의하여 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생됩니다.

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그렇다면 여기서 의문이 생깁니다.

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기존 계약의 만기로부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 상호간에 아무런 의사표시가 없어 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서, 기존 계약의 만기가 도래하기 전에 임차인이 계약 해지 통보를 하였다면, 언제 임대차계약이 종료되는 것일까요?

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말이 좀 어렵지요? 예를 들어 보겠습니다.

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임차인 A씨의 임대차계약만기일은 2021. 10. 14.입니다.

그런데 A씨는 만기를 약 2~3주 가량 앞둔 2021. 9. 27.이 될때까지도 임대인으로부터 계약 갱신과 관련해서 어떠한 연락도 받지 못했습니다. 마찬가지로 A씨 역시 임대인에게 계약 갱신에 대해 어떠한 말도 하지 않았습니다.

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전형적으로 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 케이스입니다.

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그런데 A씨는 2021. 9. 28.이 되어서야 임대인에게 임대차계약을 해지하고 싶다는 의사를 표시했습니다.

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이 경우, A씨의 임대차계약은 언제 종료가 되는 것일까요?

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A씨가 임대인에게 계약해지 통보를 한 2021. 9. 28.부터 3개월이 지난 뒤인 2021. 12. 28.일까요?

아니면 A씨의 임대차계약의 만기가 도래한 때로부터 3개월이 지난 2022. 1. 14.일까요?

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오늘 소개드리는 서울중앙지방법원의 판결이 바로 A씨의 사안입니다.

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결론부터 말씀드리자면 이 판결에서는 A씨의 임대차계약은 2021. 12. 28.에 종료되었다고 판단했습니다.

임차인인 원고는 이 사건 임대차계약이 갱신된 경우 계약 개시일 이전이라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 봄이 타당하다.

실제 판결문 중 일부

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즉, 기존 계약의 종료일로부터 2개월 전까지(2020. 12. 9. 이전에 체결되거나 갱신된 임대차라면 1개월 전까지) 임대인과 임차인이 상호간에 아무런 의사표시를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서, 임차인이 계약해지의 의사를 표시하였다면, 기존 계약의 만기가 도래하기 전이라고 하더라도 그때부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되어 끝이 나는 것입니다.

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즉 임대인은 임차인으로부터 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 보증금을 반환할 의무가 생기는 것이지요.

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오늘 소개드린 판결은 비록 대법원 판결은 아니지만, 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 새로운 임대차기간이 개시되기 전이라 하더라도 임차인이 해지통지를 할 수 있고, 그때부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 점을 명확하게 설시한 판결로서 의미가 있습니다.

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향후 대법원에서 오늘 소개드린 판결과 같은 취지로 판결이 정립되기를 기대해봅니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.