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임대차소송/집행절차가압류/가처분

[보증금 미반환시 대처 방법 4] 임차권등기명령 신청

우주경 변호사

<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>

[4] 임차권등기명령 신청

안녕하세요.

법무법인 근본입니다.

지난 게시글에 따라

내용증명을 발송하였음에도

보증금을 반환받지 못하였다면

이제는 본격적으로

법적 절차를 진행하셔야 합니다.

법적 절차는

1) 대항력 및 우선변제권 관련 절차,

2) 집행권원 입수 관련 절차로

나눌 수 있습니다.

이번 글에서는

1) 대항력 및 우선변제권 관련 절차인

"임차권등기명령 신청"에 관하여

설명드리겠습니다.

[4] 임차권등기명령 신청

(1) 임차권등기명령제도의 의의

주택임대차보호법은

주택의 인도와 주민등록을

대항력의 취득 및 존속 요건으로

규정하고 있습니다.

위 규정으로 인해

임차주택에서 이사할 경우

종전에 취득하였던

대항력은 물론

대항력을 요건으로 하는

우선변제권도

상실하게 됩니다.

문제는

임대차계약이 종료되었음에도

보증금을 반환받지

못하고 있는 상황에서

임차주택에서

이사하여야만 할 때 발생합니다.

임차주택에서 이사할 경우

대항력과 우선변제권을

상실하게 되므로,

보증금을 반환받는 것이

지극히 곤란해지기 떄문입니다.

위와 같은 문제를 해결하기 위해

도입된 제도가 바로

"임차권등기명령제도"입니다.

"임차권등기명령제도란

법원의 집행명령에 따른

등기를 마치면

대항력, 우선변제권을

유지하면서

임차주택에서 이사할 수

있게 하는 제도입니다."

(2) 임차권등기명령의 신청요건

임차권등기명령의 신청요건은

(1) 임대차 종료

(2) 보증금 미반환

입니다.

먼저,

임대차가 종료되어야

임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

계약기간의 만료로

임대차가 종료된 경우는 물론,

해지통고에 따라

임대차가 종료되거나

합의해지된 경우에도

임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

내 임대차계약이

종료되었는지 여부는

아래 링크를 통해

check 해보시기 바랍니다.

https://www.lawtalk.co.kr/posts/86131

다음으로,

보증금이 반환되지 않은 경우

임차권등기명령을

신청할 수 있는데,

이때

보증금 미반환이란,

보증금의 전액을

돌려받지 못한 경우는 물론,

일부라도 돌려받지 못한 경우도

포함됩니다.

그외

(A) 임차주택의 범위 관련,

원칙적으로

임차주택이 등기된 경우에만

임차권등기명령을

신청할 수 있으나,

예외적으로

사용승인을 받고

건축물관리대장이 작성되어 있어

즉시 임대인 명의로

소유권보존등기가 가능한 경우

임대인을 대위하여

소유권보전등기를 마친 다음

임차권등기를 할 수 있으므로

임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

한편

임차목적물에 대한

등기부상의 용도가

주거시설이 아닌 경우에도

주거용으로 임차하고

사용하고 있다면,

임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

또한

(B) 임차인의 범위 관련,

임대차가 종료될 때 대항력이 있는

임차인은 물론,

대항력을 상실한 임차인도

임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

한편 임대인의 승낙을 받은

적법한 전차인일지라도

임대인에 대해 의무만 부담할 뿐

권리를 갖고 있지 않으므로

직접 임차권등기명령을

신청할 수는 없습니다.

(대위 신청은 가능합니다)

반면 임차권을 양수받은 자는

직접 임차권등기명령을

신청할 수 있습니다.

(3) 임차권등기명령의 신청절차

임차권등기명령의

신청절차에 관하여는

상담 신청 주시면

홀로 하실 수 있는 방법을

상세히 안내드리겠습니다.

(4) 임차권등기의 효과

임차권등기명령의

신청에 대한 재판은

결정으로 하며,

결정은 당사자에게 송달됩니다.

임차권등기명령은

임대인에게 그 결정이 송달된 때

또는

주택임차권등기명령의 경우에는

임대인에게 그 결정을

송달하기 전에도

임차권등기의 기입을

촉탁에 따른 등기가 된 때에

효력이 발생합니다.

임차권등기의 효과는

(1) 대항력 및 우선변제권 유지

(2) 대항력 및 우선변제권 취득

(3) 최우선변제권 배제

등입니다.

(1) 대항력 및 우선변제권 유지는

앞서 설명드린 것처럼

임차권등기 이후에

대항요건을 상실하더라도,

즉 이사를 가더라도,

이미 취득한

대항력이나 우선변제권을

상실하지 않는다는 것입니다.

(2) 대항력 및 우선변제권 취득은

임차권등기 이전에

대항력이나 우선변제권을

취득하지 못한 경우에도

임차권등기가 마쳐지면

그 시점을 기준으로

대항력과 우선변제권을

취득하게 된다는 것입니다.

(3) 최우선변제권 배제는

임차권등기가 끝난 주택을

그 이후에 임차한 임차인은

소액임차인이라고 하더라도

우선변제를 받을 수 없게

된다는 것입니다.

그외

임대인의 보증금 반환의무가

임차인의

임차권등기 말소의무보다

먼저 이행되어야 한다는 점

꼭 기억해두시기 바랍니다.

(대법원 2005다4529 판결)

(5) 경매절차 관련 쟁점

경매개시결정기입등기 전에

경료된 임차권 등기의 경우

별도로 배당요구를 하지 않아도

당연히 배당을 받을 수 있습니다.

(대법원 2005다33039 판결)

경매절차에서

보증금을 전액 반환받지 못한 경우

임차인은 경락인에 대하여

잔존 보증금의 한도에서

임대차관계를 대항할 수 있고,

이 경우 임차권등기는

말소되어서는 안 됩니다.

다만 이 경우

소멸하지 아니하는

임차권의 내용에

대항력뿐만 아니라,

우선변제권도

당연히 포함되는 것으로

볼 수는 없습니다.

즉, 최선순위 임차인이

배당요구를 했지만

보증금 중 일부만 배당받은 경우

이러한 임차인은

2차경매에서 우선변제권은

없는 것입니다.

(이상 대법원 2005다21166 판결)

지금까지

임차권등기명령 신청에 관한

전반적인 내용을 말씀드렸습니다.

다만

임차권등기는

대항력 및 우선변제권과