[보증금 미반환시 대처 방법 6] 강제경매 신청 

<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>

[6] 강제경매 신청

안녕하세요.

법무법인 근본입니다.

​

집행권원 입수에 성공하셨음을 전제로

보증금 반환을 위한 마지막 절차인

강제집행, 그중에서도

임차주택에 대한 강제경매 신청에 관하여

설명드리겠습니다.

[6] 강제경매 신청

(1) 강제경매의 개념

"부동산 강제경매​"란

부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서

법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여

그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에

충당시키는 절차입니다.​

(민사집행법 제78조)

​

​

* 참고로 강제집행이란,

채권자의 신청에 따라

집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을

국가권력에 의해

강제적으로 실현하는 법적 절차를 말하고,

강제집행을 신청하려면

집행권원과 집행문이 있어야 합니다.

​

* 집행권원의 예시

확정판결, 확정된 지급명령 등

​

* 집행문이란?

집행권원에 집행력이 있다는 것과

누가 집행당사자인가를

집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서

(2) 강제경매의 신청

부동산 경매는

해당 부동산이 있는 곳의

지방법원에 신청하면 됩니다.

​

강제경매를 신청하려면

관할 법원, 즉

해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에

다음의 서류를 제출해야 합니다.

​

(1) 부동산 강제경매 신청서

위 신청서에는

채권자, 채무자와 법원의 표시,

부동산의 표시,

경매의 이유가 된 일정한 채권과

집행할 수 있는 일정한 집행권원

등을 기재하여야 합니다.

​

(2) 집행권원의 집행력 있는 정본

​

(3) 강제집행 개시의 요건이

구비되었음을 증명하는 서류

ex. 집행권원의 송달증명 등

​

(4) 부동산등기사항전부증명서

​

(5) 부동산목록 10통

​

(6) 수입인지

​

(7) 등록세(청구채권액의 2/1000),

지방교육세(등록세의 20/100)를

납부한 영수필통지서 및 영수필확인서

​

(8) 비용의 예납

​

복잡하죠..?

​

전자소송 사이트에서

"부동산강제경매신청서"를

작성 및 제출하시는 경우

어려움을 조금 더실 수 있을 것입니다.

​

관련하여 상담 신청 주시면

"부동산강제경매신청서"를

홀로 작성하실 수 있는 방법을

상세히 안내드리겠습니다.

(3) 강제경매개시결정, 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각 준비

법원은 강제경매신청서의

기재사항과 첨부서류에 따라

강제집행의 요건, 집행개시 요건

등에 관한 심사결과

그 신청이 적법하다고 인정되면

강제경매개시결정을 하는 동시에

그 부동산의 압류를 명하게 됩니다.

(민사집행법 제83조 제1항)

​

부동산이 압류되어도

채무자는 그 부동산에 대한

관리, 이용을 계속할 수 있지만,

다른 사람에게

양도하거나 처분할 수 없게 됩니다.

​

경매개시결정에 따른

압류의 효력이 생긴 때에는

집행법원은

절차에 필요한 기간을 고려하여

배당요구를 할 수 있는 종기를

첫 매각기일 이전으로 정하고

압류의 효력이 생긴 때부터

1주 이내에 공고합니다.

​

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이

강제경매를 신청한 경우

따로 배당요구를 신청하지 않더라도

배당을 받을 수 있습니다.

​

그러나 "만약"이라는 것이 있으니

배당요구의 종기가 공고되면

해당 경매법원에

배당요구를 신청하지 않아도 되는 것인지

확인해보실 것을 추천드립니다.

​

배당요구의 종기일까지

적법한 배당요구를 하지 않는 경우에는

선순위 채권자라도

경매절차에서 배당을 받을 수

없게 될 뿐만 아니라,

자기보다 후순위 채권자로서

배당을 받은 사람을 상대로

부당이득반환청구를 하는 것도

허용되지 않기 때문입니다.

(대법원 96다10263 판결)

​

​

* 참고로 다른 사람이 경매를 신청한 경우

​

배당요구를 하지 않아도

배당을 받을 수 있는 채권자, 즉

(1) 첫 경매개시결정등기 전에

이미 등기를 마친 담보권자,

(2) 임차권등기권자,

(3) 체납처분에 의한 압류등기권자,

(4) 가압류권자,

(5) 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여

2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자

가 아니라면,

​

즉,

(1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자,

(2) 주택임대차보호법에 의한 소액임차인,

(3) 확정일자부 임차인

이라면

배당요구의 종기까지 배당요구를 해야

배당을 받을 수 있습니다.

경매개시결정이 있게 되면,

집행법원은 경매 목적물의 환가,

즉 해당 부동산을 매각하기 위한

준비를 하게 됩니다.

​

먼저 경매개시결정일로부터 3일 내에

등기부에 기입된 부동산의

권리자 등에 대하여

채권의 원금, 이자, 비용,

그 밖의 부대채권에 관한 계산서를

배당요구 종기일까지

제출할 것을 통지하는 한편,

​

경매개시결정을 한 후 집행관에게

부동산의 현상, 점유관계,

차임 또는 임차보증금의 액수

그 밖의 현황에 관하여

조사할 것을 명하게 됩니다.

​

​

또한 집행법원은 감정인에게

경매부동산을 평가하게 하고,

그 평가액을 참작하여

최저매각가격을 정합니다.

​

최저매각가격이란

매각을 허가하는 최저의 가격으로

그 액에 미달하는 응찰에 대하여는

매각이 허가되지 않습니다.

(대법원 67마796 결정)

(4) 매각의 실시 및 매각대금의 납부

매각의 준비가 끝나면

집행법원은 경매절차를 취소할 사유가

없는 경우에는 매각결정을 하고,

매각기일을 지정하여 공고합니다.

​

​

부동산의 매각은

(1) 매각기일에 하는 호가경매,

(2) 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는

기일입찰,

(3) 입찰기간 내에 입찰하게 하여

매각기일에 개찰하는 기간입찰의

세 가지 방법으로 합니다.

​

집행관이 매각기일에 매각을

개시한다는 취지를 선언함에 따라

매각이 개시되고,

​

최고가 매수신고인 및

다음 순위의 매수신고인이 결정되면

집행관은 입찰의 종결을 고지합니다.

​

​

법원은 입찰기일의 종료 후

매각결정기일을 열어

매각의 허가에 관하여

이해관계인의 진술을 듣고

직권으로 법이 정한 이의사유가

있는지 여부를 조사한 다음,

매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다.

​

이후 매각허가결정이 확정되면

지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며,

낙찰자는 대금지급기일에

낙찰대금을 납부해야 합니다.

(5) 배당

지금까지 말씀드린 절차들의 끝에,

드디어 배당절차가 진행됩니다.

​

낙찰대금, 즉 매각대금이 지급되면

법원은 배당절차를 밟게 됩니다.

​

매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를

만족하게 할 수 없는 때에는

법원은 아래와 같은 "배당순위"에 따라

배당을 실시합니다.

​

(1) 경매비용

(2) 필요비 및 유익비

(3) 최우선변제금,

선순위 임금채권

(4) 당해세

(5) 담보물권 - (근)저당권, 전세권,

담보가능기에 의해 담보되는 채권,

확정일자를 갖춘 임차보증금 등

(6) 일반 임금채권

(7) 일반 조세채권

(8) 공과금

(9) 일반 채권(가압류, 가처분 등)

​

* 참고로

임차주택이 아닌 부동산에 관한

경매절차에서 배당요구 신청을 한 경우

"일반 채권자"에 해당하므로,

마지막 순위로 배당받게 됩니다.

​

​

배당기일이 정하여진 때에는

각 채권자는 채권의 원금,

배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권

및 집행비용을 적은 계산서를

1주 안에 법원에 제출해야 하고,

​

집행법원은

미리 작성한 배당표 원안을

배당기일에 출석한 이해관계인과

배당요구채권자에게 열람시켜

그들의 의견을 듣고,

배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면

추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.

​

​

배당기일에 이의가 없거나

배당표가 확정되면

이에 따라 배당을 실시합니다.

​

지금까지

강제경매 신청 및 배당 절차에 관하여

말씀드렸고,

​

이를 마지막으로

<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>

시리즈를 마무리하려 합니다.

​

​

다만

전세사기를 당하였거나,

임차주택의 가치 하락 등으로 인해

깡통전세 상황에 처한 경우 등

​

지금까지 말씀드린 대처 방법을 통해

보증금 반환을 담보할 수 없는 경우가

얼마든지 발생할 수 있으므로,

​

이후 글들에서는

위와 같은 다소 특수한 경우에 관하여

다루어 보도록 하겠습니다.