![[보증금 미반환시 대처 방법 6] 강제경매 신청](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fd2ai3ajp99ywjy.cloudfront.net%2Fuploads%2Ftitleimage%2Foriginal%2F5f10250838e69801b38f4fc6-original.jpg&w=3840&q=75)
<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>
[6] 강제경매 신청
안녕하세요.
법무법인 근본입니다.
집행권원 입수에 성공하셨음을 전제로
보증금 반환을 위한 마지막 절차인
강제집행, 그중에서도
임차주택에 대한 강제경매 신청에 관하여
설명드리겠습니다.
[6] 강제경매 신청
(1) 강제경매의 개념
"부동산 강제경매"란
부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서
법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여
그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에
충당시키는 절차입니다.
(민사집행법 제78조)
* 참고로 강제집행이란,
채권자의 신청에 따라
집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을
국가권력에 의해
강제적으로 실현하는 법적 절차를 말하고,
강제집행을 신청하려면
집행권원과 집행문이 있어야 합니다.
* 집행권원의 예시
확정판결, 확정된 지급명령 등
* 집행문이란?
집행권원에 집행력이 있다는 것과
누가 집행당사자인가를
집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서
(2) 강제경매의 신청
부동산 경매는
해당 부동산이 있는 곳의
지방법원에 신청하면 됩니다.
강제경매를 신청하려면
관할 법원, 즉
해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에
다음의 서류를 제출해야 합니다.
(1) 부동산 강제경매 신청서
위 신청서에는
채권자, 채무자와 법원의 표시,
부동산의 표시,
경매의 이유가 된 일정한 채권과
집행할 수 있는 일정한 집행권원
등을 기재하여야 합니다.
(2) 집행권원의 집행력 있는 정본
(3) 강제집행 개시의 요건이
구비되었음을 증명하는 서류
ex. 집행권원의 송달증명 등
(4) 부동산등기사항전부증명서
(5) 부동산목록 10통
(6) 수입인지
(7) 등록세(청구채권액의 2/1000),
지방교육세(등록세의 20/100)를
납부한 영수필통지서 및 영수필확인서
(8) 비용의 예납
복잡하죠..?
전자소송 사이트에서
"부동산강제경매신청서"를
작성 및 제출하시는 경우
어려움을 조금 더실 수 있을 것입니다.
관련하여 상담 신청 주시면
"부동산강제경매신청서"를
홀로 작성하실 수 있는 방법을
상세히 안내드리겠습니다.
(3) 강제경매개시결정, 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각 준비
법원은 강제경매신청서의
기재사항과 첨부서류에 따라
강제집행의 요건, 집행개시 요건
등에 관한 심사결과
그 신청이 적법하다고 인정되면
강제경매개시결정을 하는 동시에
그 부동산의 압류를 명하게 됩니다.
(민사집행법 제83조 제1항)
부동산이 압류되어도
채무자는 그 부동산에 대한
관리, 이용을 계속할 수 있지만,
다른 사람에게
양도하거나 처분할 수 없게 됩니다.
경매개시결정에 따른
압류의 효력이 생긴 때에는
집행법원은
절차에 필요한 기간을 고려하여
배당요구를 할 수 있는 종기를
첫 매각기일 이전으로 정하고
압류의 효력이 생긴 때부터
1주 이내에 공고합니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이
강제경매를 신청한 경우
따로 배당요구를 신청하지 않더라도
배당을 받을 수 있습니다.
그러나 "만약"이라는 것이 있으니
배당요구의 종기가 공고되면
해당 경매법원에
배당요구를 신청하지 않아도 되는 것인지
확인해보실 것을 추천드립니다.
배당요구의 종기일까지
적법한 배당요구를 하지 않는 경우에는
선순위 채권자라도
경매절차에서 배당을 받을 수
없게 될 뿐만 아니라,
자기보다 후순위 채권자로서
배당을 받은 사람을 상대로
부당이득반환청구를 하는 것도
허용되지 않기 때문입니다.
(대법원 96다10263 판결)
* 참고로 다른 사람이 경매를 신청한 경우
배당요구를 하지 않아도
배당을 받을 수 있는 채권자, 즉
(1) 첫 경매개시결정등기 전에
이미 등기를 마친 담보권자,
(2) 임차권등기권자,
(3) 체납처분에 의한 압류등기권자,
(4) 가압류권자,
(5) 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여
2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
가 아니라면,
즉,
(1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자,
(2) 주택임대차보호법에 의한 소액임차인,
(3) 확정일자부 임차인
이라면
배당요구의 종기까지 배당요구를 해야
배당을 받을 수 있습니다.
경매개시결정이 있게 되면,
집행법원은 경매 목적물의 환가,
즉 해당 부동산을 매각하기 위한
준비를 하게 됩니다.
먼저 경매개시결정일로부터 3일 내에
등기부에 기입된 부동산의
권리자 등에 대하여
채권의 원금, 이자, 비용,
그 밖의 부대채권에 관한 계산서를
배당요구 종기일까지
제출할 것을 통지하는 한편,
경매개시결정을 한 후 집행관에게
부동산의 현상, 점유관계,
차임 또는 임차보증금의 액수
그 밖의 현황에 관하여
조사할 것을 명하게 됩니다.
또한 집행법원은 감정인에게
경매부동산을 평가하게 하고,
그 평가액을 참작하여
최저매각가격을 정합니다.
최저매각가격이란
매각을 허가하는 최저의 가격으로
그 액에 미달하는 응찰에 대하여는
매각이 허가되지 않습니다.
(대법원 67마796 결정)
(4) 매각의 실시 및 매각대금의 납부
매각의 준비가 끝나면
집행법원은 경매절차를 취소할 사유가
없는 경우에는 매각결정을 하고,
매각기일을 지정하여 공고합니다.
부동산의 매각은
(1) 매각기일에 하는 호가경매,
(2) 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는
기일입찰,
(3) 입찰기간 내에 입찰하게 하여
매각기일에 개찰하는 기간입찰의
세 가지 방법으로 합니다.
집행관이 매각기일에 매각을
개시한다는 취지를 선언함에 따라
매각이 개시되고,
최고가 매수신고인 및
다음 순위의 매수신고인이 결정되면
집행관은 입찰의 종결을 고지합니다.
법원은 입찰기일의 종료 후
매각결정기일을 열어
매각의 허가에 관하여
이해관계인의 진술을 듣고
직권으로 법이 정한 이의사유가
있는지 여부를 조사한 다음,
매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다.
이후 매각허가결정이 확정되면
지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며,
낙찰자는 대금지급기일에
낙찰대금을 납부해야 합니다.
(5) 배당
지금까지 말씀드린 절차들의 끝에,
드디어 배당절차가 진행됩니다.
낙찰대금, 즉 매각대금이 지급되면
법원은 배당절차를 밟게 됩니다.
매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를
만족하게 할 수 없는 때에는
법원은 아래와 같은 "배당순위"에 따라
배당을 실시합니다.
(1) 경매비용
(2) 필요비 및 유익비
(3) 최우선변제금,
선순위 임금채권
(4) 당해세
(5) 담보물권 - (근)저당권, 전세권,
담보가능기에 의해 담보되는 채권,
확정일자를 갖춘 임차보증금 등
(6) 일반 임금채권
(7) 일반 조세채권
(8) 공과금
(9) 일반 채권(가압류, 가처분 등)
* 참고로
임차주택이 아닌 부동산에 관한
경매절차에서 배당요구 신청을 한 경우
"일반 채권자"에 해당하므로,
마지막 순위로 배당받게 됩니다.
배당기일이 정하여진 때에는
각 채권자는 채권의 원금,
배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권
및 집행비용을 적은 계산서를
1주 안에 법원에 제출해야 하고,
집행법원은
미리 작성한 배당표 원안을
배당기일에 출석한 이해관계인과
배당요구채권자에게 열람시켜
그들의 의견을 듣고,
배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면
추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.
배당기일에 이의가 없거나
배당표가 확정되면
이에 따라 배당을 실시합니다.
지금까지
강제경매 신청 및 배당 절차에 관하여
말씀드렸고,
이를 마지막으로
<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>
시리즈를 마무리하려 합니다.
다만
전세사기를 당하였거나,
임차주택의 가치 하락 등으로 인해
깡통전세 상황에 처한 경우 등
지금까지 말씀드린 대처 방법을 통해
보증금 반환을 담보할 수 없는 경우가
얼마든지 발생할 수 있으므로,
이후 글들에서는
위와 같은 다소 특수한 경우에 관하여
다루어 보도록 하겠습니다.
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