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[보증금 미반환시 대처 방법 1] 계약 종료 시점 check

우주경 변호사

<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>

[1] 임대차계약 종료 시점 check

(feat. 묵시적 갱신, 계약갱신 요구에 따른 갱신)

"임대차계약이 끝나가는데

임대인이 보증금을 반환할 수 없대요.

어떻게 해야 하나요?"

저희가 진행하는 임대차계약 관련 법률 상담의

"전부"라 해도 과언이 아닌 질문입니다.

위 질문에 관한 상담을 진행하다보면,

시작은 "임대인의 보증금 미반환"이라는

단순명료한 사실이지만,

문제되는 상황은 너무도 다양함을

확인할 수 있습니다.

누군가에게는

"임대차계약이 종료된 것이 맞는지"

누군가에게는

"대항력 및 우선변제권을 갖추고 있는지"

누군가에게는

"임차권등기명령 신청을 하여야 하는지"

누군가에게는

"강제경매를 신청하여야 하는지"

여부가 문제되는 등

저마다 다른 문제를 맞닥뜨리는 것입니다.

따라서 임대인의 보증금 미반환시,

자신이 맞닥뜨린 문제를 정확히 파악한 뒤,

그에 대해 적절히 대처하여야

보증금을 무사히 반환받을 수 있습니다.

이에 이번 글을 시작으로,

임대인의 보증금 미반환시,

임차인이 맞닥뜨릴 수 있는 문제들과

그에 대한 대처 방법들을

시간순으로 정리하여 말씀드리겠습니다.

[1] 임대차계약 종료 시점 check

임대인의 보증금 미반환시,

가장 먼저 확인해야 하는 것은

"임대차계약이 언제 끝나는지" 입니다.

임대인은 "임대차계약 종료시"

보증금 반환의무를 부담하기 때문입니다.

이 지점에서,

아래와 같은 의문을 가질 수 있습니다.

"임대차계약은,

임대차계약서상 "종료 일자"에

끝나는 것 아닌가요?"

이에 대한 답은

"그럴 수도 있고, 아닐 수도 있다" 입니다.

주택임대차보호법에는

임대차"기간" 관련 여러 규정들이 있는데,

이로 인해 "임대차계약 종료 시점"이

임대차계약서상 "종료 일자"와

달라질 수 있기 때문입니다.

그러므로 지금부터 설명드리는 내용을 토대로

"임대차계약이 언제 끝나는지"

정확히 check 해보시기 바랍니다.

(1) 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지한 경우

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면,

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에 임차인에게

(1) 갱신거절의 통지를 하거나

(2) 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지

아니한다는 뜻의 통지를 한 경우

또는

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지

위와 같은 통지를 한 경우

임대차계약은,

임대차계약서상 "종료 일자"에 종료됩니다.

실무에서는 주로 "임차인"이

"임대차기간이 끝나기 2개월 전까지"

"임대인"에게 "갱신거절의 통지"를

하였는지 여부가 문제됩니다.

예를 들어, 임대차계약의 기간이

2022. 5. 30.부터 2024. 5. 29.까지인 경우

위 임대차계약이

2024. 5. 29.에 종료되었는지와 관련하여,

임차인이 2024. 3. 29.까지 임대인에게

갱신거절의 통지를 하였는지 여부가

문제되는 것입니다.

만약 임차인이 2024. 3. 29.까지 임대인에게

갱신거절의 통지를 하였다면,

위 임대차계약은

2024. 5. 29. 종료될 것입니다.

이때 통지의 방법에는 제한이 없습니다.

유선상으로 해도 되고,

문자 또는 카카오톡을 보내도 되며,

내용증명우편을 발송해도 됩니다.

다만 유선상으로 했을 경우

"녹음파일" 등 증빙자료가 필요하고,

문자 또는 카카오톡을 보냈을 경우

그에 대한 임대인의 답장 등을 통해

임대인이 해당 내용을 확인하였음을

입증할 수 있어야 합니다.

이런 이유로 실무에서는

주로 내용증명우편을 발송하게 됩니다.

(2) 묵시적 갱신된 경우

앞서 말씀드린

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면,

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에 임차인에게

(1) 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나

(2) 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지

아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

또는

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지

위와 같은 통지를 하지 아니한 경우

임대차기간이 끝난 때에

전 임대차와 동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 보는데,

이를 "묵시적 갱신"이라고 합니다.

참고로 임대차기간을 2년 미만으로,

예를 들어 1년으로 정한 경우에도

묵시적 갱신 여부를 판단함에 있어서는

임대차기간은 2년으로 보아야 합니다.

(대법원 96다5551, 96다5568 판결)

묵시적 갱신된 경우

임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

예를 들어, 임대차계약의 기간이

2022. 5. 30.부터 2024. 5. 29.까지인 경우

임차인이 2024. 3. 29.까지 임대인에게

갱신거절의 통지를 하지 아니하였다면,

위 임대차계약은 묵시적 갱신되어

그 종료일은 2026. 5. 29.이 되는 것입니다.

그렇다면 위 경우

임차인은 2026. 5. 29.까지 임대인에게

보증금 반환을 청구할 수 없는 것일까요?

"그렇지 않습니다."

주택임대차보호법에서는

임대차계약이 묵시적 갱신된 경우

임차인은 "언제든지" 임대인에게

계약해지를 통지할 수 있고,

임대인이 그 통지를 받은 뒤 3개월이 지나면

임대차계약이 해지된다고

규정하고 있기 때문입니다.

위 예시에서

임차인이 2024. 3. 29.까지 임대인에게

갱신거절의 통지를 하지 아니하였더라도

그 다음날인 2024. 3. 30. 임대인에게

계약해지를 통지하였고,

같은 날 그 통지가 임대인에게 도달하였다면

그로부터 3개월이 지난 2024. 6. 30.

임대차계약은 종료되는 것입니다.

따라서 보증금 반환을 요청하려 하는데

임대차계약이 묵시적 갱신되었다면

신속히 임대인에게 계약해지를 통지한 뒤

그로부터 3개월 이후

보증금 반환을 요청하여야 한다는 점

기억하셔야 합니다.

(3) 계약갱신 요구에 따른 갱신

앞서 설명드린 것처럼

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에 임차인에게

갱신거절을 통지한 경우

즉, 묵시적 갱신이 이루어지지 않은 경우

임대차계약은

임대차계약서상 "종료 일자"에 종료됩니다.

그러나 이 경우에도 "1회"에 한하여

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간 이내에

계약갱신을 요구할 경우

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

(위 정당한 사유의 대표적인 예로는

임대인 등이 실거주할 경우를 들 수 있습니다)

즉, 임차인의 계약갱신 요구에 따라

임대차계약이 갱신되는 것입니다.

이를 계약갱신 요구에 따른 갱신이라 합니다.

이 경우에도 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

예를 들어, 임대차계약의 기간이

2022. 5. 30.부터 2024. 5. 29.까지인 경우

임대인이 2024. 3. 29.까지 임차인에게

갱신거절의 통지를 하였더라도

임차인이 2024. 3. 29.까지 계약갱신을 요구할 경우

위 임대차계약은 갱신되어

그 종료일은 2026. 5. 29.이 되는 것입니다.

즉, 계약갱신요구권으로 인하여

임차인은 같은 집에서 최소 4년간

거주할 수 있는 권리를 보장받는 것입니다.

다만 주택임대차보호법에 따르면

계약갱신 요구에 따라 갱신된 경우에도

묵시적 갱신된 경우와 동일하게,

임차인은 "언제든지" 임대인에게

계약해지를 통지할 수 있고,

임대인이 그 통지를 받은 뒤 3개월이 지나면

임대차계약이 해지됩니다.

따라서 이 경우에도

보증금 반환을 요청하기 위해서는

신속히 임대인에게 계약해지를 통지한 뒤

그로부터 3개월이 지나기를 기다려야 한다는 점

기억하셔야 합니다.

지금까지 살펴본 것처럼,

임대인의 보증금 미반환시

가장 먼저 "임대차계약이 언제 끝나는지"

확인하신 뒤,

임대차기간이 끝나기 2개월 전까지

갱신거절을 통지한 경우

임대차계약서상 "종료 일자"를 기준으로,

묵시적 갱신이나

계약갱신 요구에 따른 갱신이 이루어진 경우

임대인에게 계약해지를 통지한 뒤

그로부터 3개월이 지난 날을 기준으로,

임대인에게 보증금 반환을 요청하셔야 한다는 점,

꼭 기억하시기 바랍니다.