가압류보다 확정일자가 늦을경우 전세금은 어떻게 되나요?

Question

기존에 거주하고 있는 집에서 전세금을 올려서 확정일자를 받을때 앞에 가압류가 걸려있다면 저의 전세금은 후순위로 밀리는 건가요??

만약 가압류보다 늦게 확정일자를 받고 경매에 넘어갈경우 저의 전세금은 선순위가 되지않는걸까요?

후순위 임차인의 경우 대항력이 없다는 건 알고있습니다.

가압류 다음으로 확정일자를 받는경우에도 대항력을 갖출수있고
저의 전세금은 경매이후 매수자에게 다 돌려 받을수 있는지 궁금합니다.

차인환 변호사 · Answer

1. 보증금 증액 전에 확정일자를 받으셨다면 증액 전 보증금은 가압류보다 우선합니다. 
2. 그러나 증액된 금액은 가압류보다 후순위에 있게 되므로 경매시 각 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다.

임정엽 변호사 · Answer

증액 전 기존의 전세금은 가압류보다 선순위이고, 
증액분(현 전세금 - 기존 전세금)에 대해서는 가압류보다 후순위입니다.

만약 가압류된 등기사실을 숨기고 증액계약을 체결하였다면,

전세사기에 해당할 여지도 있습니다.

보다 자세한 상담을 원하시면, 상담을 신청하여 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

원래의 보증금에 대해서는 기존 계약에서 전입신고와 확정일자를 받았을 것이므로 그에 따른 대항력과 우선변제권이 확보될 것입니다. 기존계약서는 반드시 보관을 잘 해 두시지 바랍니다. 그런데, 임대차기간 도중에 보증금을 증액하는 경우 증액된 보증금에 대해서는 확정일자를 다시 받아야 하는데, 두번째 확정일자보다 앞선 가압류권자가 있다면 가압류권자에 대해서는 증액된 보증금에 대해서는 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다. 경매절차에서도 마찬가지입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.