전세 임차중인 집이 경매로 넘어갈 경우 대응 방법

Question

서초구 5.67억 전세 세입자 입니다 2018년 11월 29일~2020년 11월 28일까지 5.4억에 전세 계약 후에 2020년 11월 29일~2022년 11월 28일까지 재계약했습니다
2021년 임대인의 요구로 6억원의 주담대를 동의했고 이후 액수를 고지않은 채로 2회 추가로 주담대 은행이 변경될때마다 동의했습니다 올해 전세 계약 만료 후 이사갈 계획으로 등기부등본을 떼어보니 9.12억(실 대출액은 7.9억으로 확인)으로 주담대가 잡혀있고, 그 이후에도 개인 명의로 0.45억원 근저당이 잡힌 것을 확인했습니다
임대인이 세금 체납이나 주담대 이자 미납 발생 가능성이 높아서 경매로 넘어갈 확률이 있어보입니다. 경매시 최선의 방법이 무엇일지 질문드립니다.
1. 경매 낙찰자에게 전세권을 주장하기 위해 경매 시 배당 신청할지 안할지
2. 안분배당을 피해서 전세금 보전을 위해 전세권 등기 사전 신청할지 안할지
3. 전세 만기일 후 전세금 반환 소송을 할지 지속적으로 전세를 유지 할지
변호사님들의 고견 부탁드립니다.

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 경매가 진행될 경우에는 무조건 배당요구를 하시는 것이 현명한 선택일 것입니다. 배당과정에서 전액 배당을 받으면 이사를 가시면 될 것이고, 전액 배당을 받지 못하는 경우에는 (임차권에 앞서는 선순위자가 없는 경우) 나머지 금액에 대해서 경락인에게 대항하여 나머지 금액을 회수하시면서 이사를 가시면 될 것입니다. 한편, 전액배당을 받지 못하였지만 임대차목적물에서 이사를 해야만 하는 경우에는 별도로 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받아서 임대인의 재산이나 소득에 대한 강제집행절차를 통하여 회수하여야 할 것입니다. 
2. 전세권등기를 하더라도 근저당권잘들에게는 후순위가 되므로 의미는 없을 것으로 예상됩니다. 임차권에 앞서는 선순위자들이 없다면 대항력과 우선변제권을 통하여 해결하시는 것이 효과적일 것입니다.
3. 만기일 이후에는 경매진행사항을 주시하면서 소송개시여부를 결정하시면 될 것이지만, 임대인의 경제적인 사정이 여의치 않을 것으로 예상된다면 바로 소송을 개시하는 것이 좋을 것 같습니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 사법연수원 출신의 19년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

하경남 변호사 · Accepted Answer

1. 임대차 부동산이 경매가 될 때 보증금을 배당 요구하게 되면 우선변제권 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구를 하여 보증금을 다 못 받은 경우나 배당요구를 하지 않은 경우 여전히 임대차의 대항력은 보증금을 전액 받을 때까지 유지됩니다.

2. 임대차보증금은 우선변제권(확정일자 및 전입신고)에 따라 배당되므로 특수한 경우가 아닌 한 안분배당이 일어나지 않습니다. 민법상 전세권 설정등기는 지금 하면 후순위가 되니 도움이 되지 않습니다. 우선변제권을 유지하면서 이사를 하고 싶으시다면 임차권등기명령을 신청하여 등기를 받으셔야 합니다.

3. 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환 청구를 할 수 밖에 없습니다.