[보증금 미반환시 대처 방법 2] 대항력, 우선변제권 check 

<임대인의 보증금 미반환시 대처 방법 총정리>

[2] 대항력 및 우선변제권 취득 여부 check

(feat. 최우선변제권)

안녕하세요.

법무법인 근본입니다.

​

지난 게시글을 시작으로,

임대인의 보증금 미반환시,

임차인이 맞닥뜨릴 수 있는 문제들과

그에 대한 대처 방법들에 관하여

정리하여 말씀드리고 있습니다.

​

지난 게시글에서는

가장 먼저 "임대차계약이 언제 끝나는지"

확인하셔야 한다는 점을 말씀드렸습니다.

​

아직 살펴보지 못하셨다면,

아래 링크를 통해 확인하세요!

https://www.lawtalk.co.kr/posts/86131

이번 글에서는,

​

임차인이 "임대차계약 종료시"를 기준으로

보증금 반환을 요청하였으나,

임대인이 보증금을 반환하지 않는다는 전제하에

​

가장 먼저 확인하셔야 할

대항력 및 우선변제권 취득 여부에

관한 내용을 설명드리겠습니다.

[2] 대항력 및 우선변제권 취득 여부 check

주택임대차보호법은

임차인의 보증금 보호를 위해

대항력 및 우선변제권에 관한 내용을

규정하고 있습니다.

​

즉, 대항력 및 우선변제권을 취득해두었다면

보증금을 반환받을 가능성이

상당히 높아지게 되는 것입니다.

​

​

따라서 지금부터 설명드리는 내용을 토대로

"대항력 및 우선변제권을 취득하였는지"

check 해보시기 바랍니다.

(1) 대항력

대항력이란,

임차인이 제3자, 주로 임차주택의 양수인에게

임대차의 내용을 주장할 수 있는

법률상의 힘을 말합니다.

​

즉, 대항력을 취득한 임차인은

임대인은 물론 임차주택의 양수인에게도

"임차주택에서 거주할 권리가 있음"을

주장할 수 있는 것입니다.

대항력 취득의 요건은

(1) 주택의 인도

(2) 주민등록(전입신고)

입니다.

​

​

(1) 주택의 인도란, 점유의 이전,

즉 임차인이 주택에 입주해서

살고 있는 것을 뜻합니다.

​

열쇠를 넘겨받거나 비밀번호를 받는 등

점유이전을 받은 이상,

실제 거주를 시작하지 않았더라도

주택의 인도 요건은 갖춘 것으로 봅니다.

​

​

(2) 주민등록 요건과 관련하여,

전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

​

주민등록과 관련하여

참고할 만한 판례는 아래와 같습니다.

"임차인이 대항력을 취득한 후

일시적이나마 다른 곳으로

주민등록을 이전하였다면,

그 전출 당시 대항력은 소멸하고,

그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로

주민등록을 이전하였다면

대항력은 당초에 소급하여

회복되는 것이 아니라

재전입한 때로부터

새로운 대항력이 다시 발생한다.

대법원 98다34584 판결 등"

"주택임대차보호법상

주민등록이라는 대항요건은

임차인 본인뿐만 아니라

그 배우자나 자녀 등

가족의 주민등록을 포함한다.

임차인이 그 가족과 함께

그 주택에 대한 점유를

계속하고 있으면서

그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채

임차인만 주민등록을

일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면

대항력을 상실하지 않는다.

대법원 95다30338 판결 등"

"주택의 임차인이 제3자에 대하여

대항력을 구비한 후에

임대주택의 소유권이 양도된 경우에는

그 양수인이 임대인의 지위를

승계하게 되므로,

임대인의 임차보증금반환채무도

양수인에게 이전되는 것이고,

이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를

부담하게 된 이후에

임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여

이미 발생한 임차보증금반환채무가

소멸하는 것은 아니다.

대법원 93다36615 판결"

​

덧붙여 신축 중인 주택을 임차하여

준공검사 전에 입주하는 경우,

준공검사 후 건물등기부가 작성되면,

그 등기사항증명서를 발급받아

동, 호수를 다시 확인해야 합니다.

​

대항력은

임차인이 주택의 인도와

주민등록을 마친 때, 즉 전입신고를 한 때의

다음 날 오전 0시부터 효력이 생깁니다.

​

예를 들어, 2024. 4. 1. 임차주택을 임차하여

2024. 4. 15. 전입신고를 마쳤다면,

그 다음 날인 2024. 4. 16. 0시부터

대항력이 생기는 것입니다.

​

주택에 이미 저당권, 가압류, 압류 등의

등기가 경료된 경우

그 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로,

그보다 앞서 대항요건을 구비하지 못하면

임차인은 경락인에 대하여

자신의 임차권을 주장할 수 없습니다.

(2) 우선변제권

우선변제권이란,

임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에

임차주택의 환가대금에서

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다

우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다.

​

보증금 회수를 담보하는 데 있어

가장 핵심적인 권리라 할 수 있습니다.

우선변제권 취득의 요건은

(1) 대항력

(2) 임대차계약증서상의 확정일자

입니다.

​

​

대항력에 관하여는 앞서 설명드렸으니

이하에서는 확정일자의 취득에 관하여

설명드리겠습니다.

​

확정일자란,

증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한

완전한 증거가 될 수 있는 것으로

법률상 인정된 일자,

즉 당사자가 나중에 변경하는 것이

불가능한 것으로

확정된 일자를 가리킵니다.

(대법원 2000다2627 판결 등)

​

임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는

임차인 등이 주택임대차계약증서 원본

또는 사본을 소지하고,

주택 소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터

또는 시, 군, 구의 출장소,

지방법원 및 그 지원과

등기소 또는 공증인을 방문하여

부여받을 수 있습니다.

​

참고로 확정일자를 받은

임대차계약서를 분실하거나

임대차계약서가 멸실된 경우,

확정일자 발급대장에 의해

확정일자를 받은 사실을 증명하면

우선변제권을 행사할 수 있습니다.

​

확정일자와 관련하여

참고할 만한 판례는 아래와 같습니다.

"임차인이 대항력을 취득한 후

일시적이나마 다른 곳으로

주민등록을 이전하였다면,

그 전출 당시 대항력은 소멸하고,

그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로

주민등록을 이전하였다면

대항력은 당초에 소급하여

회복되는 것이 아니라

재전입한 때로부터

새로운 대항력이 다시 발생한다.

이 경우 전출 이전에 이미

임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고

임대차계약도 재전입 전후를 통하여

그 동일성을 유지한다면,

임차인은 재전입시 임대차계약서상에

다시 확정일자를 받을 필요 없이

재전입 이후에 그 주택에 관하여

담보물권을 취득한 자보다

우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

대법원 98다34584 판결"

우선변제권은

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을

마친 당일 또는 그 이전에

확정일자를 갖춘 경우

주택의 인도와 주민등록을

마친 다음 날 0시에 발생합니다.

(대법원 98다46938 판결 등)

​

다만 대항요건을 구비한 날 다음날 이후에

확정일자를 갖춘 경우,

확정일자를 갖춘 시점에

우선변제권이 발생합니다.

(3) 최우선변제권

최우선변제권은

보증금이 일정금액 이하인 임차인이

소액임차인으로서 누리는

우선변제권을 의미합니다.

​

즉, 보증금이 일정금액 이하인 경우

확정일자가 늦어 선순위로

변제받지 못할 때도

보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다

우선하여 변제받을 수 있는데,

이를 소위 최우선변제권이라고 합니다.

최우선변제권 취득의 요건은

(1) 소액임차인의 범위에 속할 것

(2) 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지

대항요건을 갖출 것

(3) 임차주택이 경매 또는

체납처분에 따라 매각될 것

(4) 배당요구 또는 우선권행사의

신고가 있을 것

입니다.

​

​

(1) 소액임차인의 범위는 아래와 같습니다.

​

다만 임차주택에 담보물권이 설정되어 있는 경우

담보물권 설정 시 규정에 따라

소액임차임의 범위가 결정됩니다.

​

예를 들어,

서울에 소재한 임차주택에

2019. 1. 1. 근저당권이 설정되었다면,

보증금이 1억1천만원 이하인 경우

소액임차인에 해당하게 되는 것입니다.

​

한편 소액임차인 해당여부 판단시점은

"배당 시" 입니다.

​

배당 전까지 보증금이 감액되어

소액임차인 요건에 해당하면,

최우선변제권을 인정함이 원칙인 것입니다.

​

행정구역의 개편으로

소액임차인 해당여부가 바뀔 경우에도

"배당 시"의 행정구역을 기준으로

소액임차인 여부를 결정하게 됩니다.

​

​

(2) 대항요건은​​

주택에 대한 경매신청의 등기 전까지

갖추면 되지만,

집행법원이 정한 배당요구의 종기인

경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

​

​

참고로 임차권등기가 끝난 주택을

그 이후에 임차한 임차인은

소액임차인에 해당되어도

우선변제권을 행사할 수 없습니다.

​

최우선변제권 취득의 요건을 갖춘 경우

보증금 중 일정액을

다른 담보물권자보다 우선하여

변제받습니다.

​

이때 "보증금 중 일정액"이란

아래 표에 따른 금액과

주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액 중

작은 금액을 의미합니다.

소액임차인의 보증금 중 일정금원은

선순위 담보물권자,

당해세를 포함한 국세, 지방세 등

조세채권보다 우선하고,

근로자의 최종 3개월 분 임금,

최종 3년간 퇴직금,

재해보상금 채권과는

동순위로 배당받습니다.

​

그리고 소액임차인들 상호 간에는

임대차계약 성립 전후나

대항요건 구비의 전후를 묻지 않고

동순위로 배당 받습니다.

​

소액보증금 중 위 보장액을 넘는 부분은

그에 관한 확정일자가 있는 경우

확정일자부 보증금과 동일하게 취급됩니다.

​

지금까지 설명드린

대항력 및 우선변제권, 최우선변제권은

임대인의 보증금 미반환시 대처 방법의

출발점이 되므로,

취득 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

​

보증금 회수 과정에서

대항력 및 우선변제권, 최우선변제권이

어떤 방식으로 기능하게 되는지에 관하여는

이후 글들에서 순차적으로

설명드리도록 하겠습니다.