집주인이 보증금을 안 줘서 새로운 집 계약금을 몰취당했다면 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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전세 집주인이 전세보증금을 현금으로 보유하고 있는 경우는 극히 드뭅니다. 이에 전세계약의 만기가 도래하면 새로운 세입자를 구해 그 세입자로부터 전세보증금을 지급받고 이 돈 중에서 기존 세입자의 전세보증금을 반환하는 형태로 전세 시장이 형성되어 왔습니다.

그렇다보니 전세보증금을 반환할 여력이 없는 임대인들이 임차인에게 역월세까지 제안하는 등 임대차 시장이 점차 혼란에 휩싸이고 있는 실정입니다.

역월세 조건 전세 계약 갱신 장점과 단점 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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이렇듯 전세값은 급락하고, 금리는 급등하는 상황 속에서 기존 세입자가 손해를 감수하면서 마냥 이사를 미룰 수는 없겠지요. 결국 기존 세입자는 집주인이 당연히 보증금을 반환할 것이라고 믿고 새로운 집을 찾아 임대차계약을 체결하게 됩니다.

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그런데 만약 집주인이 새로운 집으로 이사하기로 한 날까지 보증금을 반환하지 않으면 어떻게 될까요?

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이때 세입자의 선택은 두 가지입니다.

보증금을 받지 못해 이사를 못 간다 vs 달리 돈을 융통하여 이사를 간다

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오늘은 두 가지의 선택에 따른 세입자의 대응 방법에 대해서 알아보겠습니다.

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[요약]

1. 이사를 가지 못한 경우, 몰취당한 계약금을 받아내자

2. 이사를 나온 경우, 보증금에 이자까지 붙여서 받아내자

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새로운 집으로 이사가기 위해 임대차계약을 체결하고 모든 준비를 마쳤음에도 불구하고 집주인이 이삿날까지 보증금을 돌려주지 않아 새로운 집으로 이사를 가지 못한 경우, 세입자가 당면하게 될 가장 큰 문제는 이사를 위해 지출한 돈을 돌려받지 못한다는 점입니다.

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이사갈 예정이었던 집의 임대인은 임차인이 약속을 지키지 않았으니 당연히 계약금을 몰취할 것입니다. 오늘은 몰취당한 계약금을 집주인에게 받아낼 수 있는지에 대해서 살펴볼 예정인데요.

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※ 참고로 이삿짐센터 계약금은 계약금은 당연히 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 이사를 준비하고 있다면 이사업체와 운송계약을 체결하리라는 것은 누구나 예상할 수 있는 사정이므로, 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 이사를 하지 못했다면 그것은 당연히 임대인이 배상하여야 하는 것이기 때문입니다.

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그럼 이제 본격적으로 몰취당한 임대차계약금의 손해배상 문제를 살펴보겠습니다.

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정답은 "세입자가 집주인에게 새로운 임대차계약의 체결 사실을 미리 알렸다면 손해배상을 받을 수 있다"입니다.

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대법원은 매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과, 매도인이 제3자로부터 부동산을 매수했음에도 잔대금을 지급하지 못하여 그 제3자에게 계약금을 몰수당하여 손해를 입었다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다고 보고 있습니다.

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그리고 이러한 법리는 임대차계약에도 그대로 적용됩니다.

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즉 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 지급받지 못한 결과, 임차인이 제3자와 임대차계약을 체결하였음에도 잔금을 지급하지 못하여 그 제3자에게 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면, 임대인이 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

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따라서 임차인이 임대인에게 '새로 이사갈 집에 임대차계약을 체결했다'라는 사실을 미리 알렸음에도 불구하고, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않아서 이사를 가지 못했다면 임차인은 임대인에게 자신이 몰취당한 계약금에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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그렇지 않습니다. 새로 이사갈 집을 찾아 임대차계약을 체결하였다는 정도만 알려도 충분합니다.

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'채무불이행자는 특별한 사정의 존재를 알았거나 알 수 있었으면 그러한 특별사정으로 인한 손해를 배상하여야 할 의무가 있는 것이고, 그러한 특별한 사정에 의하여 발생한 손해의 액수까지 알았거나 알 수 있었어야 하는 것은 아니다'라는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.

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따라서 집주인은 '세입자가 이사갈 집을 구해 임대차계약을 체결하였다'라는 사실을 아는 것으로 충분합니다. 그밖에 세입자가 구체적으로 새 임대인에게 계약금으로 얼마를 지급했는지까지는 알리지 않아도 됩니다.

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다만 세입자는 이사를 가지 못한 채 집주인에게 손해배상을 받는 것보다, 무사히 새로운 집으로 이사를 가는 것이 훨씬 중요하지요. 이러한 점을 고려하면 집주인에게 '당신이 만기에 보증금을 반환하지 않으면, 당신은 나에게 구체적으로 얼마의 손해배상을 해야 한다'라고 고지하시는 것을 추천드립니다.

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왜냐하면 자신이 구체적으로 얼마나 큰 금액을 배상해야 하는지 알게 되면 임대인이 어떻게든 보증금을 마련하여 제때 반환할 가능성이 높아지기 때문입니다.

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보증금을 반환받지 못했음에도 불구하고 이사를 나오셨다면 임대인에게 '보증금을 반환하는 것은 물론이고 보증금에 이자까지 붙여서 반환하라'라고 요구할 수 있습니다.

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본래 세입자가 임대인에게 건물을 인도할 의무와 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하여야 하는 의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 세입자가 이사를 나오지 못했다면, 임대인에게 지연이자까지는 청구하지 못합니다.

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그러나 세입자가 인도의무를 모두 이행하였다면 얘기가 달라집니다. 세입자가 이사를 나오고 집주인에게 번호키 등을 모두 알려주었다면 세입자는 인도의무를 모두 이행한 것입니다.

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그렇다면 그때부터 집주인은 세입자에게 보증금 원금은 물론이고 민법상 연 5%의 지연이자를 붙여서 보증금을 반환하여야 합니다. 만약 세입자가 보증금반환청구소송을 제기할 경우, 소장을 송달받은 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 붙여서 보증금을 반환하여야 합니다.

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여기서 주의하실 점은 이자를 받겠다는 생각에 성급하게 집주인에게 번호키를 넘겨주고, 전출을 해서는 안 된다는 점입니다.

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세입자가 자신의 전세보증금을 가지고 제3자에게 대항하고, 경·공매시에 우선변제권을 가지기 위해서는 세입자는 섣불리 이사를 나와서는 안됩니다.

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보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 나와야 하는 형편이라면 집주인에게 건물을 인도하기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다.

임차권등기설정 방법 및 해제 시기 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

임차권등기명령이 나오고 그 효력발생시기까지 확인한 이후에 집주인에게 번호키를 넘겨주고 인도의무를 모두 이행하시기 바랍니다. 전세 계약의 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 임차권등기명령을 진행하는 2~3주의 기간 동안지연이자를 받는 것보다 월등히 중요하니까요.

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통상적으로 전세보증금은 임차인의 인생을 뒤흔들 정도로 큰 돈입니다. 여기에 임대차보증금의 반환 여부는 주거생활의 안정과 직결되다 보니, 임대차 종료를 앞두고 임대인과 임차인 사이의 감정의 골이 깊어지는 경우가 대단히 많습니다.

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임차인과 임대인 사이에 분쟁에서는 많은 경우 임차인의 주장이 옳습니다. 특히 주택임대차에서는 더욱 그렇습니다.

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임대인과 오랜 시간에 걸쳐 불필요한 감정싸움을 하시기보다는 침착하고 냉정하게 법적 대응을 준비하시기 바랍니다. 백 마디의 문자메시지나 전화통화보다 한 건의 법률문서가 훨씬 효율적이니까요.

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법률사무소 아란에서는 승소 후 상대방에게 회수가 가능한 비용을 고려한 합리적인 수임료를 책정하여 사건을 진행하고 있습니다. 임대차 분쟁으로 고민 중에 계신다면 어려워 마시고 상담을 요청해 주세요.

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법률사무소 아란 대표변호사, 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.