안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
국세기본법 개정안과 국세징수법 개정안은 2022. 12. 31. 공포되어 2023. 4. 1.자로 시행되고 있습니다.
오늘은 개정된 국세기본법과 국세징수법에 대해서 살펴보겠습니다.
[요약]
1. 법정기일이 늦은 당해세보다 전세 보증금을 먼저 변제받을 수 있게 되었다.
2. 전세계약기간 중 바뀐 집주인이 국세를 체납했어도 임대차보증금의 보호는 달라지지 않는다.
3. 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있다.
법정기일이 늦은 당해세보다 전세보증금을 먼저 우선 변제받을 수 있습니다.
임대주택에 대하여 경매가 진행되어 그 매각대금에서 국세를 징수하는 경우, 과거에는 법정기일의 선후를 불문하고 임대차보증금보다 당해세가 우선하여 징수되었습니다.
때문에 당해세가 고액인 경우, 임차인이 임대차보증금을 회수하기가 어려웠는데요.
이번 개정을 통해 임대주택(임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우)에 대해 경매가 진행되는 경우, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 대해서는 임차인은 그 당해세보다 임대차보증금을 우선하여 변제받을 수 있게 되었습니다.
나라에서 집주인으로부터 징수해야 할 당해세 중 임차인의 대항력+확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세만큼은 나라에서 임차인에게 우선권을 넘겨준다는 정도로 이해하시면 되겠습니다.
출처 : 2022. 9. 28. 기획재정부 보도자료
따라서 임차인이 확정일자를 받은 이후에 임대인이 계속해서 당해세를 체납하더라도 임차인이 경매 절차에서 회수할 수 있는 임대차보증금만큼은 그대로 유지되는 것입니다.
이하는 구체적인 규정이 궁금하신 분들을 위해 조문을 중심으로 풀어쓴 설명입니다. 법 조문이 어려우신 분은 바로 아래의 <계약기간 중 집주인이 바뀐 경우>를 보시면 됩니다.
개정된 국세기본법 제35조
제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
* 아래 표기된 제3호의 채권은 국세보다 우선합니다. 따라서 조세의 법정기일에 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권은 국세보다 우선합니다. 하지만 제3항을 잘 보셔야 합니다.
3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.
가. 전세권, 질권 또는 저당권
나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권
다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권
③ 제1항제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, (이하 생략)
* 위 제1항에도 불구하고 당해세는 임대차보증금반환채권보다 우선합니다. 반전은 아래 제7항입니다.
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다.
* 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 법정기일이 늦은 당해세의 순서를 대신하여 임대차보증금반환채권부터 변제받을 수 있습니다.
(과거 법정기일과 관계없이 당해세가 임대차보증금보다 우선 배분받았던 것과 크게 달라진 부분입니다).
참고로 국세기본법이 개정된 2022. 12. 31., 국세징수법도 함께 개정되어 임차인은 임대차계약체결에 앞서 임대인의 세금 체납 여부를 조회할 수 있게 되었습니다(아래에서 국세징수법 개정은 따로 설명드리겠습니다).
따라서 임대차계약기간이 시작되기 전에 미리 임대인의 세금 체납액이 없는 것을 확인하고 대항력과 확정일자를 갖추었다면, 이후에 임대인이 세금을 체납하더라도 임차인의 임대차보증금은 보호받을 수 있게 되었습니다.
계약기간 중 집주인이 바뀐 경우
만약 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 그 임대주택이 양도 또는 상속, 증여 등으로 인해 소유자가 바뀌었을 때는 어떨까요?
이 경우, 임차인이 대항력 및 확정일자를 갖출 당시를 기준으로 하여 기존 집주인이 이미 체납하고 있었던 국세 등이 있는 경우에 한하여 그 범위 내에서만 국세를 우선하여 징수하게 됩니다.
앞에서도 설명드렸듯이 이제 임차인은 임대차계약체결에 앞서 임대인의 세금 체납 여부를 조회할 수 있게 되었습니다(아래에서 국세징수법 개정은 따로 설명드리겠습니다).
따라서 임대차계약기간이 시작되기 전에 미리 임대인의 세금 체납액이 없는 것을 확인하고 대항력과 확정일자를 갖추었다면, 이후에 매매, 상속, 증여 등으로 인해 집주인이 바뀌었고 바뀐 집주인이 세금을 체납하였다 하더라도 임차인의 임대차보증금만큼은 보호받을 수 있게 된 것입니다.
이하는 구체적인 규정이 궁금하신 분들을 위해 조문을 중심으로 풀어쓴 설명입니다. 법 조문이 어려우신 분은 바로 아래의 <국세기본법 시행 시기>를 보시면 됩니다.
개정된 국세기본법 제35조
제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
* 아래 표기된 제3호의 2의 채권은 국세보다 우선합니다. 따라서 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 다음 해당 주택이 양도 되는 등으로 소유자가 바뀌었다고 하더라도 임차인의 대항력+확정일자 부여 당시에 기존 소유자가 체납하고 있었던 세금의 범위 내에서만 국세가 우선하고 나머지 금액에 대해서는 국세가 우선하지 않습니다.
3의2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 “전세권등”이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.
③ 제1항제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다.
* 위 제1항에도 불구하고 해당 주택에 대한 종합부동산세는 임대차보증금반환채권보다 우선합니다. 반전은 아래 제7항입니다.
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다.
* 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 법정기일이 늦은 당해세의 순서를 대신하여 임대차보증금반환채권부터 변제받을 수 있습니다.
(과거 법정기일과 관계없이 당해세가 임대차보증금보다 우선 배분받았던 것과 크게 달라진 부분입니다).
국세기본법 시행 시기
앞에서 설명드린 것과 같이 이번에 개정된 국세기본법 중 임대차보증금과 관련된 조문은 제35조입니다.
국세기본법 부칙은 제35조의 개정규정은 2023년 4월 1일부터 시행하고, 시행 이후 국세징수법 제84조에 따른 매각결정 또는 민사집행법 제128조에 따른 매각허가 결정을 하는 경우부터 적용한다고 명시하고 있습니다.
따라서 2023. 4. 1. 이후에 경매나 공매에서 매각(허가)결정이 이루어진 경우, 법정기일이 늦은 당해세보다 임대차보증금이 우선하여 변제를 받게 됩니다.
부 칙 <법률 제19189호, 2022. 12. 31.>
제1조(시행일) 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제35조의 개정규정은 2023년 4월 1일부터 시행하고, 제47조의5제6항의 개정규정은 2025년 1월 1일부터 시행한다.
제3조(국세의 우선에 관한 적용례) 제35조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 「국세징수법」 제84조에 따른 매각결정 또는 「민사집행법」 제128조에 따른 매각허가 결정을 하는 경우부터 적용한다.
함께 살펴볼 국세징수법 개정
- 임차인은 집주인의 동의 없이도 미납 국세 등 열람 가능
과거에는 주택이나 상가의 임차인이 되려는 자는 임대차계약을 하기 전에 건물 소유자의 동의를 받아야만 국세 체납액을 열람할 수 있었습니다.
그런데 이번에 국세징수법이 개정됨에 따라 집주인의 동의 없이도 임차인이 건물주의 미납 국세 등을 확인할 수 있는 길이 열렸습니다.
임대차계약을 체결하기 전에 그저 임대차계약 체결 여부를 고민 중에 있는 경우에는 여전히 집주인의 동의가 있어야만 미납 국세 등을 확인할 수 있습니다.
그러나 일정 금액을 초과하는 "임대차계약을 체결한 임차인"은 임대차 기간이 시작하는 날까지 집주인의 동의 없이도 미납국세 등의 열람을 신청할 수 있게 되었습니다.
이 신청은 관할 세무서와 관계없이 가까운 세무서 어디에나 할 수 있습니다. 세무서에서는 임차인의 열람신청을 거부할 수 없습니다. 다만 세무서장은 위 신청을 받으면 집주인에게 그 사실을 통지하도록 규정되었습니다.
이하는 구체적인 규정이 궁금하신 분들을 위해 조문을 중심으로 풀어쓴 설명입니다. 법 조문이 어려우신 분은 바로 아래의 <국세징수법 시행 시기>를 보시면 됩니다.
개정된 국세징수법
제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. <개정 2022. 12. 31.>
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액
* 임차하여 사용하려는 자, 즉 예비임차인은 여전히 임대인의 동의를 받아야 미납국세 등을 열람할 수 있습니다.
② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. <신설 2022. 12. 31.>
* 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있습니다. 이 경우 세무서장은 임차인의 열람 내역을 임대인에게 통지하게 됩니다.
국세징수법의 시행시기
개정된 국세징수법 제109조 역시 2023년 4월 1일부터 시행됩니다.
따라서 임대차계약을 체결한 임차인 중, 2023년 4월 1일 이후에 임대차 기간이 시작되는 임차인이라면 임대인의 동의 없이도 집주인의 미납국세 등을 확인할 수 있습니다.
부 칙 <법률 제19190호, 2022. 12. 31.>
제1조(시행일) 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제109조의 개정규정은 2023년 4월 1일부터 시행하고, 제111조의 개정규정은 2025년 1월 1일부터 시행한다.
법 개정만으로는 전세보증금이 안전하지 않습니다.
연이은 빌라왕의 사망소식에 이어 대규모 전세사기 조직이 배후에 있을지도 모른다는 보도가 이어지고 있습니다. 이번 법개정에도 불구하고 이미 피해를 입은 임차인들의 피해를 완전히 구제하기는 어려울 것입니다.
아울러 법 개정에도 불구하고 임차인은 스스로 충분한 주의를 기울여야만 전세보증금을 안전하게 지켜낼 수 있습니다. 앞으로 임대차계약을 체결하실 때에는 아래의 사항을 유의하셔서 내 전세금을 무사히 돌려받으시기 바랍니다.
첫째, 깡통전세는 어떤 경우에도 안전하지 않습니다.
전세사기 피해자의 대부분은 시세가 불확실한 빌라 세입자들입니다. 빌라나 다가구주택 등과 같이 시세를 파악하기 어려운 집은 추후에 경매가 진행되어도 낙찰금액을 파악하기 어렵다는 말입니다. 이런 집에는 "매매가가 전세가보다 월등히 높다"라는 확신이 없는 한 입주하지 않는 것이 좋습니다(공인중개사가 알려주는 시세를 그대로 믿으시면 안됩니다).
부득이 입주하여야 한다면 반드시 전세보증보험에 가입하시기 바랍니다(임대차계약 체결 당시 특약사항에 '임차인의 과실 없이 전세보증보험 가입이 불가능한 경우, 임대차계약을 무효로 하고 임대인은 임차인으로부터 지급받은 일체의 금원을 반환한다'라는 특약을 명시하시기 바랍니다).
둘째, 최소한의 금액만 지급하고 먼저 임대차계약서를 작성하시기 바랍니다.
임대차계약을 체결하여야만 임대인의 미납 국세등을 확인하실 수 있습니다. 세무서에서는 그 근거로 임대차계약서 등을 요구할 것으로 예상됩니다. 그런데 통상적으로 임대차계약서를 작성하는 단계에서는 보증금의 10%에 해당하는 고액의 계약금을 지급하게 되는데요.
"고액의 계약금 지급 -> 임대차계약서 작성 -> 임대인의 미납국세 등 확인" 순서로 진행하시게 되면 막상 임대인의 국세 미납액이 상당한 경우라 하더라도 계약금 때문에 이도저도 못하는 상황에 이르게 됩니다. 따라서 최소한의 금액만 지급하고 먼저 임대차계약서를 작성하시기 바랍니다.
셋째, 고액의 계약금을 지급해야만 한다면 특약사항에 '미납 세금이 있을 경우, 임대차계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다'라는 내용을 반드시 기입하시기 바랍니다.
그래야만 집주인의 미납 국세를 확인하였을 때에 이미 지급한 계약금을 원활하게 회수하실 수 있습니다.
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