주택과 상가 임차인의 장기수선충당금 반환청구 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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통상적으로 임차인은 관리비 부과 내역서의 항목을 일일이 확인하기보다는 전체 금액을 기한 내에 납부하는 것에만 신경쓰곤 합니다. 그런데 관리비 부과 내역 중, 임대차계약 종료시 임차인이 임대인으로부터 돌려받아야 하는지 여부가 문제되는 항목이 있습니다. 바로 '장기수선충당금'입니다.

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오늘 포스트는 장기수선충당금에 대한 것입니다.

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[요약]

1. 공동주택의 임차인은 전세든 월세이든 장기수선충당금을 돌려받을 수 있습니다.

2. 집합건물의 상가 임차인 역시 앞으로는 장기수선충당금을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다(관련 법률 개정).

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한 마디로 공동주택이나 집합건물의 관리사무소가, 장래에 건물 공용부분의 수리를 위해 큰 돈이 들어갈 때를 대비해서 미리 소유자들로부터 조금씩 돈을 걷어두는 것을 두고 장기수선충당금이라고 합니다.

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공동주택관리법에서는 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고(제30조 제1항), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다고 규정하고 있습니다(제17조의2).

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장기수선충당금은 공동주택의 소유자 또는 집합건물의 구분소유자가 부담하는 것입니다. 즉 임대인과 임차인 사이에서는 소유자인 임대인이 부담하는 것입니다.

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그 근거는 앞에서 말씀드린 공동주택관리법 제30조 제1항, 집합건물법 제17조의 2인데요. 공동주택관리법에는 '해당 주택의 소유자'로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하여야 한다고 명시되어 있고, 집합건물법에서는 '구분소유자'로부터 징수하여 관리단에 귀속된다는 점이 명시되어 있습니다.

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나아가 공동주택관리법 제31조 제7항은 공동주택의 사용자가 장기수선충당금을 대신 납부한 경우에는 소유자가 그 금액을 반환하여야 한다고 못을 박고 있습니다. 마찬가지로 집합건물법 시행령 제5조의4 제4항은 점유자가 수선적립금을 대신 납부한 때에는 구분소유자는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.

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뿐만 아니라 공동주택관리법 시행령에서은 관리사무소에서는 임차인이 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야만 합니다(제31조 제9항).

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따라서 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 월세이든 전세이든 관계 없이 소유자가 장기수선충당금을 부담하여야 합니다. 마찬가지로 집합건물 상가 역시 보증금이나 월세의 많고 적음에 관계 없이 소유자가 부담하여야 합니다.

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그러므로 임차인이 관리비를 납부하면서 장기수선충당금을 함께 납부하였다면 임대차 종료시에 관리사무소에 요청하여 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받은 다음, 임대인에게 그 금액을 반환할 것을 요청하시기 바랍니다.

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임대차계약의 종료에 따른 임차인의 임대차목적물 반환의무와 임대인의 장기수선충당금 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

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그러므로 임대인이 장기수선충당금을 반환하지 못하겠다고 한다면, 임차인은 장기수선충당금을 반환받을 때까지 인도(이사)를 거부할 수 있습니다.

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※ 단 임대차계약기간 중에 건물주가 바뀐 경우, 바뀐 건물주가 장기수선충당금 반환 의무까지 당연히 승계하는 것은 아닙니다. 따라서 이 때에는 건물주가 바뀐 이후의 장기수선충당금만을 청구할 수 있으므로 유의하시기 바랍니다(소유자 변경 전에 대납한 장기수선충당금은 전 건물주에게 청구하여야 합니다).

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본래 장기수선충당금은 공동주택관리법과 그 시행령에 규정되어 있는 개념입니다. 상가는 공동주택이 아니므로 당연히 위 법령을 적용받지 않습니다. 그 상가가 집합건물에 속해있다면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받게 되는데요(단독소유인 상가인 경우에는 위 법조차도 적용되지 않으므로 오로지 임대차계약의 내용을 중심으로 살펴야 합니다. 이하는 집합건물 상가에 관한 내용입니다).

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과거에는 집합건물법에서 장기수선충당금을 누가 부담하여야 하는지에 대해서 아무런 규정을 두고 있지 않았습니다. 이에 상가의 장기수선충당금을 누가 부담하여야 하는지 여부에 대하여 각각의 케이스마다 집합건물의 관리규약 및 임대차계약의 내용에 따라 달리 판단이 내려지고 있었습니다.

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그런데 2020. 2. 4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 개정되어 '수선적립금'에 대한 명시적인 규정이 생겼습니다.

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오늘 포스트는 개정된 규정을 바탕으로 한 것인데요. 앞에서 설명드린 것처럼 위 법 제17조의2에서는 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있고, 그 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다고 규정하고 있고, 그 시행령 제5조의4 제4항은 점유자가 이 돈을 대납한 경우에는 구분소유자는 그 금액을 점유자에게 지급하여야 한다고 명확하게 규정하고 있습니다.

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따라서 향후에는 상가의 장기수선충당금에 대한 판례의 변경이 있을 것으로 예상됩니다. 즉 집합건물 상가의 임차인 역시 공동주택의 임차인과 마찬가지로 임대인으로부터 자신이 대납한 장기수선충당금의 반환받을 수 있습니다.

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임대차는 수년간에 걸쳐 지속되는 계속적 계약이다 보니 비록 1회에 부담하는 장기수선충당금의 액수는 크지 않을지라도 임대차 종료 시점이 되면 적립된 금액이 제법 큽니다.

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착한 임대인이라면야 임차인이 아무 말 하지 않아도 알아서 장기수선충당금을 챙겨주겠지만, 그렇지 않은 경우라면 임차인이 스스로 알아야만 장기수선충당금을 반환받고 나올 수 있습니다.

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그러므로 임대차 종료시, 장기수선충당금을 잘 챙기셔서 잊지 말고 반환받아 나오시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.