안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
전세값이 떨어지기 시작하면서 역전세, 역월세 현상이 곳곳에서 등장하고 있지요. 전세 계약 갱신을 앞두고 있는 임차인들께는 반가운 소식입니다. 그런데 이 소식에 마냥 웃지만은 못하는 임차인들이 있습니다.
바로 한창 전셋값이 비쌀 때 이미 전세 계약이 연장된 임차인들의 이야기입니다.
안타깝지만 임대인과 재계약에 대해서 명확하게 합의를 하고, 계약기간을 2년으로 명시한 계약서를 작성하셨다면 임차인은 2년의 계약기간 동안 꼼짝없이 비싼 전셋값에 묶여 있을 수밖에 없습니다.
그러나 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하였거나, 묵시적으로 갱신한 경우라면 3개월 뒤면 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
계약갱신청구권으로 갱신한 경우에는 아래의 글을 참고해주시기 바라며, 오늘은 묵시적 갱신의 중도해지에 대해서 집중적으로 살펴보겠습니다.
묵시적 갱신 3개월 뒤 해지 가능
주택임대차보호법은 묵시적 갱신이 된 임대차계약의 경우, 임차인이 임대인에게 "계약을 해지하겠다"라고 통지를 하면 그때부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2).
임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 합니다.
이때 3개월의 기준일자는 임차인이 해지통보를 '한' 시점이 아니라, 임대인이 해지통보를 '받은' 시점이 기준이 됩니다.
임차인이 임대인과 전화 통화 등으로 명확하게 해지통보를 하였고, 그 통화가 녹음되어 있다면 임차인이 해지통보를 한 날이나, 임대인이 해지통보를 받은 날이나 같은 날이니 별 문제가 없습니다.
반면에 임차인이 임대인에게 내용증명 우편으로 해지 통보를 하였다면, 임차인이 언제 우편을 보냈건간에 임대인이 그 우편을 '받은' 날부터 3개월이 지나야 임대차계약이 종료됩니다.
만약 임차인이 중도해지 내용증명을 보내기는 하였는데 임대인에게 송달이 되지 않는다면, 임대인은 해지통보를 받지 못한 것으므로 3개월의 기간이 지나도 계약이 해지되지 않습니다. 따라서 임대인에게 송달이 되지 않는 경우에는 내용증명, 의사표시의 공시송달 또는 소장 부본의 송달 등의 방법을 통해 반드시 해지 통보를 임대인에게 도달시켜야 합니다.
3개월 뒤에 바로 보증금 반환하여야..
임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되어 종료됩니다.
따라서 임대인은 3개월이 지난 날 바로 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다.
만약 3개월이 지났음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 즉시 임대인을 상대로 보증금 반환 청구의 소송을 제기할 수 있습니다.
복비는 누가 부담해야 하나?
묵시적 갱신이 아닌 경우 - 협의하에 임차인이 부담하는 경우가 통상적임
통상적으로 임차인의 사정으로 임대차계약이 중도에 해지되는 경우, 임차인이 새로운 세입자가 구해질 때까지 기다려주고, 복비까지 부담하고 나오는 경우가 많습니다.
이는 어디까지나 합의의 영역일뿐, 법률의 영역이 아닙니다.
묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 처럼 특별한 사정이 없는 경우, 임차인은 계약기간 내에 일방적으로 중도 해지를 요구할 수 없습니다. 즉 임대인이 2년을 살라고 하면 살 수밖에 없는 것입니다.
따라서 임차인은 임대인이 요구하는 새로운 세입자를 구할 때까지의 기간, 복비 부담 등을 떠안기로 합의하고 임대차계약을 중도에 해지하는 것 뿐입니다.
묵시적 갱신인 경우 - 임차인이 부담할 이유가 전혀 없음
그러나 묵시적 갱신을 한 경우에는 얘기가 다릅니다.
묵시적 갱신을 한 임차인이 언제든지 임대인에게 중도해지를 요구할 수 있고, 임대인이 그 해지통보를 받은 날부터 3개월 뒤면 계약이 해지된다는 것은 주택임대차보호법이 명확하게 보호하고 있는 임차인의 권리입니다.
따라서 임차인은 임대인이 동의를 하든 안하든, 묵시적 갱신 3개월의 기간만 준수하면 즉시 임대인을 상대로 임대차계약의 해지 및 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.
그러므로 새로운 세입자가 구해질 때까지 기다릴 이유로, 새로운 세입자를 들이는 복비를 부담할 이유도 전혀 없습니다.
3개월 뒤에 이사를 나왔다면, 이사 다음날부터는 지연손해금 청구도 가능
3개월의 기간이 지나 임차인이 이사를 나왔다면, 그 다음날부터 임차인은 임대인을 상대로 전세 보증금은 물론이고 전세 보증금에 대한 지연 이자까지도 청구할 수 있습니다(민법상 연 5%, 소를 제기한 경우 소장 송달일 다음 날부터는 연 12%).
단, 보증금을 반환받지 못한 상태에서는 반드시 임차권등기명령을 먼저 받은 이후에 이사와 전출을 하셔야 한다는 점만 주의하시면 됩니다.
참고로, 이사를 나오지 않은 경우에는 "이사를 나감과 동시에 보증금을 반환하라"라는 청구만 가능하고, 지연손해금까지는 받아내기 어렵습니다.
중도해지를 원하는 임차인이 급증하고 있습니다.
전세 시장이 폭락하면서 현재 내가 살고 있는 집의 전세보다 시세가 월등히 낮은 경우가 많습니다. 이 경우, 임차인은 이사비용과 중개수수료를 부담하더라도 다른 집으로 이사를 하는 것이 훨씬 이익이 됩니다.
문제는 임차인이 아무 때나 임대차계약을 중도해지할 수는 없다는 점인데요.
앞에서 살펴본 것처럼 묵시적 갱신으로 연장된 계약이라면 3개월의 기간을 두고 언제든지 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
그러므로 묵시적 갱신된 임대차계약의 중도해지를 원하시는 경우, 임대인의 주장에 끌려다니지 마시고 주택임대차보호법이 정한 임차인의 권리를 확실하게 행사하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
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