안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사 최아란입니다.
임차인의 계약갱신청구권에 대해서는 주택임대차보호법 제6조의3에서 상세히 규정하고 있습니다. 그 주요 내용은 다음과 같습니다.
행사 횟수 : 1회에 한해 행사 가능
거절 방법 : 임대인은 법에서 정한 9가지 사유가 있는 경우에 한해 갱신거절 가능
연장 기간 : 갱신시 임대차계약은 2년간 연장
증액 범위 : 월세와 보증금은 5%의 범위 내에서만 증액 가능
중도해지 : 임차인이 원하면 언제든지 중도해지 가능(해지통보 후 3개월 지나면 해지)
위반시 제재 : 임대인의 실거주 사유로 갱신거절 후 제3자에게 임대시, 임차인에게 손해배상 해야 함
오늘은 그 중에서 특히 임대인이 자신이 실거주하겠다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절한 경우, 임대인이 얼마간 실거주 하여야 하는지, 실거주 기간 내에 제3자에게 임대를 한 경우 어디까지 손해배상을 하여야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
[ 목차 ]
실거주 기간은 2년입니다.
잠깐 실거주 하다가 제3자에게 임대했다면?
잠깐 실거주 하다가 제3자에게 매도했다면?
실거주 기간 : 2년
주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서는 아래와 같이 규정하고 있습니다.
임대인이 실거주하겠다는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고
갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에
정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우
임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
여기서 '갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간'은 무엇을 의미할까요? 그 답은 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 있습니다.
갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
결국 주택임대차보호법 제6조의3 제5항과 제2항을 조합하면 아래와 같은 결론에 이릅니다.
임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 경우, 2년 간 제3자에게 임대해서는 안 된다.
즉 계약갱신청구권을 거부한 후 임대인이 실거주해야 하는 기간은 2년입니다.
잠깐 실거주하다가 제3자에게 임대했다면?
이때 임대인은 일단 잠깐 실거주를 하다가, 얼마 후 제3자에게 임대를 하면 되지 않을까 하는 유혹에 빠질 수 있습니다.
그러나 앞서 말씀드린 것과 같이 임대인은 2년 내에는 제3자에게 임대를 놓아서는 안됩니다.
만약 임대인이 일시적으로 실거주를 하다가 뚜렷한 이유 없이 2년 내에 제3자에게 임대를 했다면 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
실제로 법률사무소 아란에서는 임대인이 일시적으로 실거주를 하다가, 얼마 지나지 않아 제3자에게 임대를 하자, 이에 대한 손해배상을 청구하여 승소한 사례를 다수 수행하였습니다.
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갱신거절 후 집주인 실거주, 이후 제3자에게 임대한 사례 | 로톡
잠깐 실거주하다가 제3자에게 매도했다면?
그렇다면 임대인이 일시적으로 실거주를 하다가 제3자에게 매도를 한 경우는 어떨까요?
주택임대차보호법에서는 제3자에게 임대를 한 경우만 규정하고 있기 때문에 계약갱신청구권을 거부하고 매매를 한 경우에 대한 판례는 아직 충분하지 않은 것이 현실입니다.
그러나 다수의 판결에서는 임대인의 손해배상을 인정하는 태도를 보이고 있습니다.
실거주 사유로 갱신을 거절한 다음 매매를 한 것은 주택임대차보호법 위반은 아니지만 민법상 불법행위에 해당하므로 임대인은 임차인에게 손해배상을 하여야 한다.
이는 집주인이 사실은 실거주를 할 의사가 없었으면서, 임차인의 실거주 핑계를 댄 것은 부당한 갱신거절에 해당한다는 고려 때문입니다.
위와 같은 법원의 입장을 고려하면 임대인이 갱신청구권을 거부한 다음 일시적으로 실거주하다가 매도한 경우,
임대인이 갱신거절 당시에는 진정으로 실거주 의사가 있었는데, 이후 사정변경에 따라 매매를 한 경우에는 임대인의 손해배상책임이 인정되지 않을 것입니다. 왜냐하면 갱신거절 당시의 실거주 의사는 진정한 것이었기 때문입니다.
반대로 임대인이 갱신거절 당시부터 사실은 매매를 염두에 두고 있었으면서, 세입자의 계약갱신청구권을 거절하기 위해 잠시 실거주를 가장한 경우에는 임대인의 손해배상책임이 인정될 것입니다. 왜냐하면 갱신거절 당시부터 임대인에게 진정한 실거주 의사가 있었다고 보기 어렵기 때문입니다. 다만 이 경우 임대인이 갱신거절을 할 당시부터 매매 의사가 있었다는 점을 임차인이 입증할 수 있는지가 소송의 성패를 가를 것으로 예상됩니다.
계약갱신청구권 거부 후 2년의 실거주 기간이 지나기 전에 임대인이 임대나 매매를 했다면, 임차인의 손해배상청구가 가능합니다.
주택임대차보호법에서 임대인이 실거주하려는 경우 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있게 한 것은 임차인의 주거생활의 안정 못지않게 임대인의 재산권을 보호해주기 위함이었습니다.
그렇다면 임대인은 법률이 허용하는 범위 내에서 자신의 재산권을 보호 받아야 하는 것이지, 법률을 악용하여 임차인의 주거생활의 안정을 뒤흔들어서는 안됩니다.
그럼에도 불구하고 현실에서는 임대인이 실거주하겠다고 하여 계약갱신을 거절한 다음 아예 실거주하지 않거나, 일시적으로 실거주하고 제3자에게 임대나 매매를 하는 일이 대단히 많습니다.
이럴 때, 법은 임차인의 편에 있습니다. 임대인이 계약갱신청구권을 거부하고 2년의 실거주 기간이 지나기 전에 매매나 임대를 했다면 임차인은 얼마든지 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러므로 부당한 갱신거절로 인해 피해를 입으셨다면 전문 변호사를 통해 손해배상청구가 가능한지, 가능하다면 그 금액이 얼마인지, 소송에서 승소하면 상대방에게 소송비용을 얼마까지 청구할 수 있는지 등에 대해 충분한 상담을 받아보시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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