안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
임대차기간의 만기가 다가왔을 때, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 2년간 계속 거주를 희망하는 경우가 많습니다.
그런데 이때 임대인이 실거주 하겠다고 주장하는 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 거부당할 수밖에 없게 됩니다.
임대인이 부당하게 계약갱신청구권을 거절했을 때, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이 손해배상청구도 아무때나 되는 것이 아닙니다.
오늘은 계약갱신청구권을 거부당한 사건에서 임차인이 무작정 내용증명부터 보내서는 안되는 이유에 대해서 살펴보겠습니다.
[요약]
단순히 실거주하지 않는 것만으로는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
임대인이 매매나 임대에 성공해야 손해배상청구가 가능합니다.
매매나 임대가 성사되기 전에 내용증명을 보낼 경우, 임대인이 정말 실거주해버릴 수 있습니다. 이렇게 되면 손해배상을 전혀 받지 못하게 됩니다.
그러므로 섣불리 내용증명을 보내지 마시고, 매매나 임대가 성공할 때까지 증거를 수집하시면서 지켜보세요.
계약갱신청구권 거부, 손해배상청구가 가능한 경우
임대인이 실거주 사유로 계약갱신청구를 거절했을 때, 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 경우는 두 가지입니다.
임대인이 2년 내에 제3자에게 임대를 한 경우
임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 매매를 한 경우
즉 임대든 매매든 둘 중 하나는 성사되어야만 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.
단순히 실거주하지 않았다는 사유만으로는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
일각에서는 임대인이 실거주하겠다는 이유로 계약갱신을 요구한 경우 '임대인에게 2년간 실거주 의무가 있다'라고 설명하곤 합니다.
그러나 엄밀히 말하면 임대인에게 실거주 의무가 있는 것은 아닙니다.
임대인은 2년 내에 제3자에게 임대하거나, 매매하지 않아야 할 의무가 있을 뿐이지 2년간 실거주해야 하는 의무가 있는 것이 아닙니다.
한 마디로 실거주하겠다던 임대인이 실거주하지 않고 2년간 공실로 둔다면 아무런 문제가 없는 것입니다.
내용증명 발송이 위험한 이유
저희 사무실에 계약갱신청구권과 관련하여 문의를 주시는 분들이 참 많습니다.
그런데 최근에는 계약갱신거절에 대한 손해배상청구가 가능하다는 점이 잘 알려져있다 보니, 일부 의뢰인들께서는 법률상담을 받기에 앞서 먼저 직접 임대인에게 내용증명을 발송하고 나서 오시는 경우가 있습니다.
하지만 섣불리 내용증명을 보내는 바람에 오히려 손해배상을 받지 못하게 되는 경우도 있으므로, 무턱대고 임대인에게 경고장을 보내서는 안됩니다.
임대인이 이미 매매나 임대를 하였다면, 임차인이 내용증명을 보냈다 하더라도 별 문제되지 않습니다.
이미 매매나 임대가 끝난 경우라면, 내용증명을 보냈는지 여부는 그다지 중요하지 않습니다.
말이 통하는 임대인이라면, 내용증명을 통해 한 차례 손해배상에 대해 협의를 시도해보는 것도 나쁘지 않습니다.
* 다만 계약갱신거절 사건에서는 임대인은 손해배상을 하더라도 200~300만 원 정도의 소액을 제안하는 경우가 많기 때문에 실제로는 내용증명을 통해 합의가 이루어지는 경우는 매우 드뭅니다.
임대인이 아직 매매나 임대를 하지 않았다면, 임차인은 절대 내용증명을 보내서는 안됩니다.
아직 매매나 임대가 끝나지 않은 경우라면, 임차인은 결코 내용증명을 보내서는 안됩니다.
임차인이 임대인에게 '실거주하지 않으면 손해배상을 청구하겠다'라는 경고를 하는 순간, 임대인은 무엇이 자신아에게 이익이 되는지 계산을 하게 됩니다.
이 계산을 마친 임대인의 반응은 셋 중 하나입니다.
매매나 임대를 강행한다
매매나 임대를 포기하고 실거주한다
일단 실거주를 잠깐 한 다음에 매매나 임대를 한다
▶ 임대인이 매매나 임대를 강행할 경우, 임차인은 여전히 손해배상을 청구할 수 있으므로 별 문제가 되지 않습니다.
▶ 만약 임대인이 매매나 임대를 포기하고 실거주를 한다면, 임차인은 어떤 손해배상도 청구할 수 없습니다. 실거주하겠다던 사람이 결과적으로 실거주를 한 것이니까요.
▶ 임대인이 잠시 실거주를 한 이후에 매매나 임대를 할 경우, 그만큼 임차인이 손해배상청구 소송에서 패소할 가능성이 높아집니다. 임대인이 잠시라도 실거주를 했다는 것은 실거주 하던 중 사정이 바뀌어 임대나 매매를 하게 되었다는 명분이 될 수 있기 때문입니다.
* 객관적인 사정변경으로 인하여 불가피하게 매매나 임대를 하게 된 경우라면 임대인은 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상책임을 지지 않습니다.
따라서 임대인이 매매나 임대를 한 것이 확실해지기 전까지는 임차인은 임대인에게 절대 내용증명을 보내서는 안됩니다. 그밖에 전화나 문자 등으로 임대인에게 항의를 하여서도 안됩니다.
답답하시겠지만, 지금은 기다릴 때입니다.
때로는 상황을 지켜보면서 증거를 수집하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
임대인이 실거주하겠다고 해서 이사를 나왔는데, 임대인이 매매나 임대를 시도하는 경우 임차인 입장에서는 당연히 화가 날 수밖에 없습니다.
하지만 화가 난다고 해서 성급하게 움직였다가는 손해배상을 조금도 받지 못하는 사태가 생길 수 있습니다.
오늘의 포스트에서 살펴본 것과 같이 임대인이 매매나 임대를 '시도'했다는 것만으로는 부족합니다. 임대인이 시도한 매매나 임대가 '성공'할 때까지 임차인은 조용히 숨을 죽이고 상황을 지켜보아야 합니다.
임대인이 인터넷에 매매나 임대 매물을 등재한 내역이 있다면 그와 관련된 증거를 주기적으로 수집하시면서 임대인의 불법행위를 똑똑히 지켜보시기 바랍니다.
매매 또는 임대가 확실히 성사되었다면 그때 칼을 뽑아도 늦지 않습니다.
때로는 증거를 수집하면서 기다리는 것이야말로 계약갱신청구권 거부 손해배상청구 소송을 승소로 이끄는 가장 좋은 전략입니다.
계약갱신청구권 거부 손해배상 청구사례(feat.계산 방법) | 로톡
판례로 보는 계약갱신청구권 거절 후 매매시 손해배상 금액 | 로톡
집주인 실거주 거짓말 확인 방법, 확정일자 부여현황 발급받기 | 로톡
계약갱신청구권 행사 증거가 없었지만 손해배상청구에서 승소한 사건 | 로톡
해외 거주 집주인이 실거주를 하겠다며 계약갱신요구를 거절한 사건 | 로톡
집주인 실거주 거짓말, 허위전입신고 밝혀내고 손해배상 받은 사례 | 로톡
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.