안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
전세계약, 즉 임대차계약은 오랜 기간 동안 집을 사용할 것을 목적으로 하는 계약입니다. 장기간에 걸쳐 계속적으로 이루어지는 계약인만큼 임대인과 임차인의 신뢰관계 또한 그만큼 중요하다고 할 수 있는데요.
기존 집주인과 별 문제 없이 잘 지내고 있던 중, 어느날 갑자기 일면식도 없는 사람으로 집주인이 변경되었다는 소식을 듣게 된다면 세입자 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.
이럴 때를 대비해서 법률과 판례는 아래와 같은 원칙을 세우고 있습니다.
집주인이 바뀐 경우, 바뀐 집주인이 기존 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계한다. 즉, 바뀐 집주인이 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있다.
단, 세입자가 바뀐 집주인과 전세 계약을 이어나가기를 원하지 않는 경우, 세입자는 임대인 지위 승계를 거부할 수 있다.
세입자가 임대인 지위 승계를 거부하려면, 집주인이 바뀌었다는 사실을 안 때로부터 상당한 기간 이내에 이의를 제기해야 한다.
세입자는 이의를 제기함으로써 전세 계약을 종료시킬 수 있다 .이 경우, (바뀐 집주인이 아니라) 기존 집주인이 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있다.
한마디로 요약하자면, 집주인이 바뀌었을 때 세입자는 기존 집주인과 바뀐 집주인 중 누구로부터 보증금을 반환받고 싶은지를 선택할 수 있습니다.
집주인이 변경되었을 때의 상황 판단
그렇다면 세입자에게는 한 가지 고민이 남습니다. 기존 집주인과 바뀐 집주인 중 누구를 선택할 것인지에 대한 고민입니다.
통상적으로는 바뀐 집주인을 선택하는 것이 낫습니다.
세입자는 기존 집주인과 현재의 집주인 중 재산이 많은 사람을 선택하는 것이 유리합니다. 문제는 세입자 입장에서는 집주인의 재산을 파악할 방법이 없다는 점입니다. 그저 유일하게 알고 있는 집주인의 재산이라고는 내가 사는 전셋집 한 채일 가능성이 높습니다.
이런 상태에서 집주인이 변경되었다면 집주인의 재산은 어떻게 될까요?
기존 집주인 - 전셋집의 소유권을 이전하였으므로, 세입자가 파악 가능한 재산이 사실상 없습니다. 즉, 세입자가 기존 집주인에게 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소하더라도, 기존 집주인에게는 재산이 없어 돈을 받아내기가 어려울 수 있습니다.
변경된 집주인 - 전셋집의 소유권을 이전받았으므로, 최소한 전셋집 한채 만큼은 변경된 집주인의 재산입니다.즉, 세입자가 변경된 집주인에게 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소할 경우, 현재의 전셋집에 대한 경매를 진행하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
결국 세입자 입장에서는 바뀐 집주인을 선택하는 것이 보증금 회수 측면에서 안전한 경우가 많습니다.
의심스러운 사정이 있다면, 기존 집주인을 선택하는 것이 낫습니다.
단, 아래의 경우에는 기존 집주인을 선택하는 것이 낫습니다.
전세금에 비해 매매가가 낮거나, 전세금과 매매가가 동일한 경우(속칭 깡통전세, 이런 경우에는 바뀐 집주인 입장에서는 그 집을 살 이유가 없는데, 굳이 집을 산 것이 의심스럽기 때문입니다)
변경된 집주인의 나이가 지극히 어리거나, 법인 소유로 변경되었다는 등 변경된 집주인의 경제력을 의심할 만한 사정이 있는 경우
기존 집주인의 재산에 대해서 알고 있는 추가적인 정보가 있는 경우
기존 집주인이 보증금 반환 채무를 회피할 목적으로 집을 매각한 경우(이 경우, 기존 집주인에게 다른 재산이 있을 가능성이 높습니다)
오늘은 제가 실제로 수행하였던 사건 중, 집주인 변경에 대해 이의를 제기하며 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 보증금을 모두 받아낸 사례를 살펴보겠습니다.
집주인 변경, 임대인 지위 승계를 거부한 사례
의뢰인은 집주인에게 '집주인이 바뀌면 승계를 거부하겠다'라는 의사를 표시했음
이 사건의 의뢰인은 만기를 약 6개월 이상 남겨둔 시점에서 집주인으로부터 "집 명의를 내가 아는 사람 앞으로 돌릴 예정이다"라는 통보를 받았습니다.
갑작스러운 집주인의 통보에 의뢰인은 크게 당황했는데요.
가뜩이나 의뢰인은 자신이 살던 전셋집의 시세가 많이 떨어지고 있었기 때문에 다소 불안한 상태였습니다.
이에 의뢰인은 '집주인이 바뀌면 계약을 해지하겠다. 임대인 지위 승계를 거부한다'라고 명확하게 의사를 밝혔습니다.
집주인은 의뢰인 몰래 제3자에게 전셋집의 소유권을 이전함
그로부터 약 3개월이 지났을 즈음, 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 전셋집의 등기부를 발급받아 보았습니다.
그런데 이미 2개월 전에 집주인이 바뀌어 있었다는 사실을 확인했습니다.
변경된 집주인은 석연치 않은 법인
그리고 변경된 집주인은 석연치 않은 법인이었는데요.
의뢰인은 해당 법인의 경제력도 알 수 없었던 데다가, 그 법인의 정체가 매우 묘연했기 때문에 변경된 집주인과 임대차관계를 유지할 생각이 조금도 없었습니다.
집주인 변경에 이의를 제기하기로 결정
의뢰인은 저희 사무소에 방문하셔서 장시간 논의하신 끝에, 아래의 사정을 참작하여 집주인 변경에 이의를 제기하고, 기존 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구하기로 마음먹었습니다.
변경된 집주인은 정체가 불분명한 법인이었고, 연락할 방법조차 없는 상태였습니다.
변경된 집주인, 즉 법인 소재지의 등기부를 확인해보았으나 해당 법인의 소유가 아니었습니다. 즉, 변경된 집주인에게는 이렇다할 재산이 없을 가능성이 높았습니다.
의뢰인의 전세가와 기존 집주인과 변경된 집주인 사이의 매매계약상 매매가가 동일했습니다. 이런 집을 굳이 매수한다는 것이 매우 의심스러웠습니다.
의뢰인의 전셋집은 깡통전세였기 때문에, 변경된 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하고, 추후에 승소하여 강제경매를 한다고 하더라도 보증금 전액을 회수하기 어려운 상태였습니다. 즉, 변경된 집주인을 선택한다고 하더라도 보증금 100% 회수가 어려운 사안이었습니다.
기존 집주인의 태도로 볼 때, 보증금 반환을 회피할 목적으로 제3자 명의로 소유권을 변경한 것이 분명했습니다.
기존 집주인을 상대로 소제기, 기존 집주인은 반발했지만...
의뢰인은 기존 집주인에게 보증금반환청구 소송을 걸었습니다. 임대인 변경에 이의를 제기하고, 임대차계약을 해지하니, 속히 전세금을 반환하라는 내용이었지요.
이에 대해 집주인은 "집을 이미 팔았으니, 판 사람에게 보증금을 받아야 한다"라고 반발하였습니다.
그러나 앞서 설명드렸듯이 세입자는 집주인 변경에 이의를 제기하고, 기존 임대인에게 보증금을 청구할 권리가 있지요.
이러한 사실을 알게 되자 집주인은 갑자기 태도를 바꾸어 "조만간 보증금을 반환하겠다"라는 입장을 보였습니다.
소제기 후 4개월, 의뢰인은 보증금 전액을 반환받음
그때부터 집주인은 백방으로 의뢰인에게 보증금을 반환할 방법을 찾기 시작했습니다.
그리고 마침내 소제기 시점으로부터 4개월 뒤, 의뢰인은 기존 집주인으로부터 보증금 전액을 반환받을 수 있었습니다.
집주인 변경, 승계를 거부할 것인지 여부는 신중한 판단이 필요합니다.
전셋집의 집주인이 변경되었을 때, 무조건 임대인 지위의 승계를 거부하는 것은 결코 능사가 아닙니다.
앞서 설명드린 것처럼 통상적으로는 임대인 변경을 받아들이고, 바뀐 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구하는 것이 여러모로 낫습니다.
그러나 위에 소개드렸던 사건과 같이 깡통전세로 의심이 되는 집이고, 바뀐 집주인에게는 전셋집 외의 재산이 없을 가능성이 높은 사건, 집주인 변경의 정황이 크게 의심스러운 경우에는 임대차 승계를 거부하고 기존 집주인을 선택하는 것이 나은 경우도 있습니다.
중요한 것은 세입자가 임대인 지위의 승계를 거부하기 위해서는 집주인이 변경되었다는 사실을 안 때로부터 상당한 기간 이내에 이의를 제기하여야 한다는 점입니다.
즉, 이도저도 아닌 애매한 상황에서 의사결정을 하지 못하고 시간만 끌었다가는 선택의 여지 없이 기존 임대인에 대한 보증금반환청구의 기회를 놓칠 수 있습니다.
그러므로 신중하되, 신속한 의사결정을 통해 전세보증금을 최대한 안전하게 지켜내시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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