안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
지난 포스트에서는 상가 임차인의 월세 연체에 대한 대비책으로 제소전화해, 명도소송, 명도단행가처분에 대해서 살펴보았는데요.
상가 월세 연체 대비책 - 제소전화해, 명도소송, 단행가처분 | 로톡
오늘은 법률사무소 아란에서 진행한 명도단행가처분의 승소 사례를 살펴보겠습니다.
사건명 : 부동산명도단행가처분
오늘 소개드리는 사건의 의뢰인은 강남에 위치한 고액의 상가 건물을 소유한 법인입니다. 그리고 상대방은 의뢰인과 상가임대차계약을 체결하고 영업을 하였던 임차인 및 그 동업자입니다.
임대차계약체결 및 제소전화해 성립
의뢰인은 2023년 말경, 임차인과 상가임대차계약을 체결하였습니다.
아울러 대다수의 고액 임대차가 그렇듯이 잊지 않고 제소전화해도 신청하였지요.
2024년 여름경, 제소전화해는 성립되었습니다. 이때까지만 하더라도 의뢰인과 임차인 사이에는 별 문제가 없었습니다.
임차인의 월세 연체 시작
그런데 2024년 가을 경부터 임차인이 점차 월세를 내지 않았습니다.
임대차계약 해지, but 임차인의 인도 거부
결국 의뢰인은 2025년 초, 임차인에게 '3기 이상의 차임 연체로 인해 임대차계약을 해지한다'라고 통보하였습니다.
임차인은 임대차계약의 해지에 대해서는 별다른 이의를 제기하지 않았습니다.
문제는 임차인이 배째라는 태도를 보이며 임대인에게 건물을 인도하지 않았다는 점입니다.
제소전화해에 기한 건물인도 강제집행 실시
다행히 의뢰인은 앞서 임차인과 제소전화해를 해둔 상태였습니다.
이에 제소전화해조서를 집행권원으로 하여 건물인도 강제집행 절차에 들어갔습니다.
공동사업자등록으로 인한 인도집행불능
그런데 강제집행을 하러 갔던 바로 그 날, 건물 안에서 공동사업자등록증이 발견되었습니다.
집행관은 화해조서에 기재된 사람과 실제 점유자가 동일한 경우에만 인도 강제집행을 진행합니다.
그리고 이때 실제 점유자를 판단하는 가장 중요한 기준이 되는 것이 바로 사업자등록증에 기재된 대표자입니다.
이 사건의 경우 화해조서에는 임차인만 기재되어 있었던 반면에, 사업자등록증에는 임차인과 그 동업자가 함께 기재되어 있어 큰 문제가 되었는데요.
결국 이날 인도집행은 불능에 이르렀습니다.
동업자를 상대로 집행권원을 확보하기 위한 준비
의뢰인은 임차인과 제소전 화해를 했음에도 불구하고 인도집행을 할 수 없다는 사실에 크게 좌절했습니다.
하지만 좌절만 하고 있어서는 아무것도 달라지지 않죠.
이에 의뢰인은 임차인의 동업자를 상대로도 인도 강제집행을 할 수 있는 권리를 확보하기 위해 법률사무소 아란을 찾아주셨습니다.
명도단행가처분 신청
의뢰인이 동업자를 상대로 집행권원을 확보하기 위한 방법은 크게 두 가지입니다.
명도소송 승소
명도단행가처분 승소
그 중 명도소송에서 승소하는 것은 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 다만 명도소송은 승소 판결을 얻기까지 6개월, 판결 이후 강제집행까지 또다시 2~3개월의 시간이 소요된다는 문제가 있습니다.
한편 명도단행가처분의 경우 승소하기만 하면 신속하게 명도를 받아올 수 있다는 아주 큰 매력이 있습니다. 다만 명도단행가처분은 승소판결을 얻어내기가 매우 어렵다는 문제가 있습니다.
이 사건의 경우 이미 장기간의 월세 연체가 누적되어 임대인의 피해가 대단히 컸고, 임차인은 신용불량 상태로서 밀린 월세를 추후에라도 받아내기가 매우 어려운 상태였습니다.
이에 법률사무소 아란에서는 '이 사건은 명도단행가처분에서도 승소할 수 있다!'라는 판단 하에 명도소송 뿐만 아니라 명도단행가처분도 함께 진행하였습니다.
명도단행가처분의 쟁점 : 무조건적인 인도청구권, 고도의 보전의 필요성
명도단행가처분에서 승소하기 위해서는 크게 두 가지 요건을 갖추어야 합니다.
첫째, 건물주에게 무조건적인 인도청구권이 있어야 합니다.
점유자에게 조금이라도 항변할 여지가 있어서는 안됩니다. 보증금이 남아 있다거나, 점유자가 임대인에 대해 다른 채권이 있다는 등의 사유가 있다면 단행가처분에서 이길 수 없습니다.
이 사건에서는 아래와 같은 사유를 통해 임대인에게 무조건적인 인도청구권이 있음을 주장하였습니다.
보증금이 전액 공제되었음
그밖에 임차인 또는 그 동업자가 임대인에게 주장할만한 채권이 없음
둘째, 고도의 보전의 필요성이 있어야 합니다.
고도의 보전의 필요성이란 명도소송에서 이길 때까지 기다려서는 안 되고 단행가처분으로 미리 인도를 받아야 할만한 사유가 있다는 점에 대해 엄격하게 입증해내야 함을 의미합니다.
대다수의 명도단행가처분은 대부분 이 요건을 충족하지 못해 임대인이 패소 판결을 받게 되는데요.
이 사건에서는 아래와 같은 사유를 통해 고도의 보전의 필요성이 있음을 주장하였습니다.
임대료가 고액임에도 임차인과 그 동업자가 전혀 월세를 내지 않고 있음
인도 지연으로 인해 임대인이 매월 수천만 원에 달하는 손해를 입고 있음
임대인은 앞서 연체 차임 채권에 대한 강제집행을 시도하였으나 거의 추심하지 못하고 있음
임차인의 동업자는 추후 개인회생을 통해 연체 차임 채권에 대한 채무를 회피할 궁리를 하고 있음
결과적으로 인도 지연으로 인한 임대인의 손해는 추후 회복될 가능성이 전무함
결과 : 명도단행가처분 임대인 승소!
법원은 법률사무소 아란의 주장을 그대로 받아들였습니다.
임차인의 동업자에게 건물을 인도하라는 결정을 내린 것입니다.
명도단행가처분신청서 접수 후 67일만에 인도집행 성공
승소 후, 즉시 건물인도 강제집행을 신청하였는데요.
명도단행가처분 사건에서는 2주 이내에 강제집행이 이루어져야 하기 때문에 명도소송에서 승소한 것에 비해 월등히 신속하게 강제집행이 이루어집니다.
그 결과, 의뢰인은 명도단행가처분 승소 후 11일만에 건물을 인도받았습니다.
명도단행가처분신청에서부터 인도받기까지의 기간을 모두 계산하면 총 67일이었는데요.
공격적으로 단행가처분을 신청하여 승소한 덕분에 명도소송에서 승소하는 것에 비해 월등히 시간을 절약할 수 있었습니다.
명도단행가처분, 신중한 법률검토가 우선입니다.
오늘은 명도단행가처분 신청을 통해 신속하게 건물을 인도받은 사례에 대해서 살펴보았는데요.
이 사건만 보고 '아! 나도 명도단행가처분을 신청하면 되겠구나!'라고 속단하셔서는 안됩니다.
명도단행가처분은 요건이 매우 까다로운지라 실제로는 임대인이 승소하는 사례가 매우 드물기 때문입니다.
이러한 상황에서 덮어놓고 '승소하겠지'라는 마음으로 단행가처분을 신청하였다가는 괜한 노력과 비용만 들인 결과가 초래될 수 있습니다.
그러므로 섣불리 명도단행가처분을 신청하시기에 앞서 반드시 전문 변호사의 검토를 받으시기 바랍니다. 정확한 상황 판단만이 시간과 비용을 줄일 수 있는 최선의 방법입니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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