월세 연체 임차인에 대해서는 임대차 갱신거절 가능(대법원 판례) 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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오늘은 월세를 연체한 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는지에 대해서 대법원 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

[결론]

1. 상가 건물인 경우 : 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 적이 있다면, 이후 갚았을지라도 갱신거절 가능

2. 주택인 경우 : 임차인이 2기 이상의 월체를 연체한 적이 있다면, 이후 갚았을지라도 갱신거절 가능

법률 조항을 먼저 살펴보겠습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서는 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.

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다만 같은 조항에서는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에는 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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주택임대차보호법에도 같은 취지의 규정이 있습니다.

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주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서는 "임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.

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다만 같은 조항에서는 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에는 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

결국 상가는 3기, 주택은 2기 이상의 차임을 연체한 임차인에 대해서는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

이는 임대인을 보호하기 위한 규정입니다.

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대법원 판례에서는 "임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기(상가의 경우)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다"라며 위 조항의 취지를 설명하고 있습니다.

한 마디로 월세를 여러 번 밀린 적이 있는 임차인의 경우, 임대인이 원하지 않으면 얼마든지 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

연체한 적이 있기는 한데, 지금은 다 갚았어도 마찬가지입니다.

위 조항들을 보시면 임차인이 "임차인이 3기(상가), 2기(주택)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에 갱신거절이 가능하다고 규정하고 있습니다.

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과거에는 연체한 적이 있기는 한데 다 갚은 경우, '갱신을 해줘야 한다 vs 갱신을 거절할 수 있다'를 두고 논란이 있었습니다.

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그러나 이 부분에 대해서는 대법원 판례를 통해 말끔하게 정리가 되었는데요.

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대법원에서는 "연체한 사실"이 있다는 것이 중요하므로 이후 연체금액을 다 갚았다고 하더라도 여전히 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 점을 분명히 하고 있습니다.

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결

차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.

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이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.

갱신을 거절할 수 있다는 것이지, 계약을 해지할 수 있다는 말은 아닙니다.

이렇듯 임차인이 2기(주택) 또는 3기(상가)의 차임을 연체한 경우, 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그리고 이것은 과거의 연체 사실이 있는 것만으로 충분하고, 지금은 돈을 다 갚아서 연체금액이 없더라도 마찬가지입니다.

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그러나 이것은 임대차계약의 만기가 다가올 때 '갱신'을 거절할 수 있다는 의미일 뿐, 만기가 도래하지 않은 계약을 '해지'할 수 있다는 말은 아닙니다.

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임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 만기가 도래하지 않은 계약을 '해지'하기 위해서는 반드시 차임 연체가 계속되고 있어야 합니다.

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임대인이 해지통보를 하려고 마음은 먹었는데 실제로 해지통보를 하지 못한 사이에 임차인이 밀린 월세를 갚아버렸다면, 임대인이 마음대로 계약을 중도에 해지할 수는 없습니다.

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이런 경우에는 만기 6개월 전이 도래할 때까지 잘 기다리셨다가 갱신거절 통보를 하시고, 만기에 임차인을 내보낼 방법을 모색하시는 것이 현명합니다.

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한 번도 연체하지 않는 임차인은 있어도 한 번만 연체하는 임차인은 없습니다.

월세 지급은 임대인과 임차인 사이에서 당연히 지켜야 할 '약속'입니다. 대다수의 임차인들은 자동이체를 설정하는 방법 등으로 월세를 잘 납부합니다. 문제는 약속을 지키지 않는 일부 임차인들입니다.

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월세를 밀리는 임차인들은 그만큼 임대인과의 약속을 가볍게 여긴다는 뜻인데요. 이런 태도는 단순히 1회성 월체 연체로 끝나지 않고 반복되는 경우가 대단히 많습니다.

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실제로 제가 진행해왔던 월세 미납으로 인한 사건을 들여다보면 월세를 한 번만 연체하는 임차인은 거의 없습니다. 대다수의 사건에서는 임차인이 계약 초기부터 월세를 제때 내지 않고 임대인이 독촉할 때에만 납부했거나, 아예 몇 달치 월세를 밀렸다가 한꺼번에 납부하는 등 연체 행위를 반복해서 문제가 됩니다.

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그러므로 공실에 대한 우려는 잠시 접어두시고, 월세를 상습적으로 미납하는 임차인과는 계약갱신을 칼같이 거절하시기 바랍니다. 안이한 마음으로 계약을 갱신하였다가는 결국 임대인의 자비를 들여 명도소송까지 진행해야 할 가능성이 큽니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.