안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
모든 임대인에게 있어 월세를 내지 않는 임차인보다 골치아픈 문제는 없습니다. 특히 월세가 고액일수록, 남은 보증금이 얼마 되지 않을수록 임차인의 고심은 깊어지게 되는데요.
오늘은 월세를 연체하는 상가 임차인으로부터 임대인이 신속하게 건물을 인도받을 수 있는 방법에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.
[결론]
제소전화해를 하는 것이 가장 좋습니다.
제소전화해를 하지 않았다면 명도소송을 하여야 합니다.
제소전화해를 했더라도, 점유자가 바뀌었다면 명도소송을 하여야 합니다.
인도 지연으로 인한 임대인의 피해가 막중하다면 명도단행가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다.
적법하게 인도를 받으려면 법원의 '강제집행' 절차를 거쳐야 합니다.
임차인이 월세를 연체했고, 이로 인해 임대차계약이 종료되었다면 임차인이 알아서 임대인에게 건물을 인도하고 이사를 나가는 것이 정석입니다.
그러나 일부 사건에서는 상가건물의 임차인이 인도를 거부하고 배짱 장사를 해서 문제가 되곤 합니다.
이럴 때 임대인이 임차인으로부터 건물을 인도받기 위해서는 법원의 '강제집행'이라는 절차를 거쳐야 합니다.
그렇지 않고 임대인이 임의로 밀고 들어가서 인도를 받을 경우,
건조물침입죄, 업무방해죄, 재물손괴죄 등의 형사범죄가 성립하고
불법적인 인도로 인하여 임차인이 입은 손해를 임대인이 배상해야 하는
문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
강제집행을 하려면 '집행권원'이라는 것이 있어야 합니다.
법원의 힘을 빌려 인도 강제집행 절차를 밟기 위해서는 먼저 '집행권원'이라는 것을 갖추어야 합니다.
가장 대표적인 집행권원으로는 판사가 쓴 판결문이 있는데요.
쉽게 말하면 판사로부터 '명도하라'라는 판결을 받아야 그때부터 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻입니다.
문제는 판결을 받으려면 최소 6개월 정도의 시간이 소요된다는 점입니다.
제소전화해는 판결문과 동일한 효력이 있으므로, 미리 제소전화해를 하는 것이 가장 좋습니다.
명도소송을 하느라 시간을 허비하고 싶지 않다면, 임대차계약을 하면서 미리 임차인과 미리 '제소전화해'를 신청해두는 것이 좋습니다.
제소전화해는 분쟁이 현실화되기 전에, 미리 분쟁을 대비하는 절차입니다. 실제로 월세가 고액인 상가 임대차에서는 제소전화해를 이용하는 경우가 매우 많습니다.
제소전화해가 성립되면, 화해조서에 기재된 내용은 판결문과 동일한 효력이 있습니다.
제소전화해의 화해조서에 '3기 이상의 월세가 연체되면 임대차계약이 종료된다'라는 문구가 기재되어 있고,
화해조서에 '계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 건물을 인도한다'라는 조항이 기재되어 있다면
추후 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 경우, 임차인은 해지통지를 하고, 이후 화해조서를 통해 바로 건물인도 강제집행을 신청할 수 있습니다.
이렇듯 제소전화해를 하게 되면 문제가 생겼을 때 새롭게 소송을 할 것 없이 바로 건물 인도를 위한 '강제집행'을 신청할 수 있습니다.
따라서 임대인 입장에서는 분쟁이 발생하기 전에 미리 제소전화해를 해 두는 것이 모든 면에 있어서 좋습니다.
제소전화해를 하지 않았다면 명도소송을 하여야 합니다.
제소전화해를 하지 않았다면, 이때는 바로 강제집행을 신청할 수 있는 방법이 없습니다.
먼저 명도소송을 제기하여 승소 판결문을 받고, 그 다음으로 강제집행 신청을 진행하여야 합니다.
제소전화해를 했더라도, 점유자가 바뀌었다면 명도소송을 하여야 합니다.
지난 포스에서 말씀드렸던 것과 같이 제소전화해는 화해를 하는 당사자들 사이에서만 효력이 있습니다.
제소전 화해 후 점유자가 바뀌었다면, 인도 강제집행할 수 없어 | 로톡
따라서 제소전화해를 했더라도 그 후 상가의 점유자가 다른 사람으로 바뀐 경우에는 제소전화해 만으로는 더이상 강제집행을 신청할 수 없습니다.
이때는 결국 제소전화해를 하지 않은 것과 마찬가지의 상황이 되므로, 조속히 명도소송을 제기하여 승소판결문을 받고, 그 후 강제집행 신청을 하여야 합니다.
인도 지연으로 인한 임대인의 피해가 막중하다면 명도단행 가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다.
명도단행 가처분은 법원에서 '채무자는 채권자에게 건물을 인도하라'라는 결정을 해 주는 절차입니다. 단행가처분에서 승소하면, 소송에서 승소한 것과 사실상 동일한 효과를 얻을 수 있죠.
명도소송에 비해 단행가처분의 소요기간은 월등히 짧습니다. 때문에 임대인 입장에서는 명도단행가처분을 신청하는 것이 대단히 매력적으로 느껴지실텐데요.
명도소송 소요기간 : 6개월~1년
명도단행가처분 소요기간 : 2~3개월
문제는 명도단행가처분이 인용되는 사례가 지극히 드물다는 점입니다. 명도단행가처분은 아래와 같이 지극히 예외적인 경우에 한해서 허용됩니다.
명도집행 후 재침입한 경우
한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축 사업이 지연되는 경우
명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우 등
임대인에게 무조건적인 건물인도청구권이 있고, 이에 대해 임차인이 항변할만한 사유가 존재하지 않으며, 인도 지연으로 인한 임대인의 손해가 현저하고, 임대인의 손해를 추후에라도 회복하기 어렵다고 인정되는 경우에 한해서만 인정됩니다.
그러므로 인도 지연으로 인한 임대인의 피해가 대단히 막중하다는 점을 입증할 수 있는 자료가 충분한지를 검토해본 후, 승산이 있다고 판단되는 경우라면 명도단행 가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다.
하루빨리 법적대응을 해야 손해를 줄일 수 있습니다.
오늘은 상가 임차인의 월세 연체를 대비하기 위해 임대인이 취할 수 있는 방법에 대해서 살펴보았는데요.
무엇보다 가장 중요한 점은 3기의 월세 연체가 확인되는 즉시 임대차계약을 해지 통보를 하시고 바로 법적대응을 시작하여야 한다는 점입니다.
당연한 말씀입니다만 보증금이 남아 있는 기간 동안에 소송을 끝내야 임대인에게 손해가 없습니다.
여기에 명도소송에 6개월에서 길게는 1년이 소요되고, 승소 후에도 강제집행을 하는 데까지 2~3개월이 걸린다는 점을 고려하면, 적어도 1년치 월세에 해당하는 보증금 정도는 남겨두고 법적 대응을 시작하는 것이 안전합니다.
하루 늦게 시작하면 하루 늦게 끝납니다. 이 점을 유념하시고 임차인의 월세 연체에 대한 대비책을 마련하시기를 권유드립니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.