안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
전세 보증금을 받지 못해 집주인을 상대로 보증금반환 청구 소송을 제기하는 사례가 정말 많습니다. 특별한 문제가 없는 한 임차인은 무난하게 소송에서 승소하게 되는데요.
문제는 임차인이 승소를 하였음에도 불구하고 임대인이 끝내 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많다는 점입니다.
오늘은 임차인이 보증금반환청구 소송에서 승소한 이후에도 돈을 받지 못했을 때, 보증금을 회수하는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
[강제집행을 위해서 할 일 순서]
신용정보회사를 통한 임대인의 재산 조회
임대인의 은행 예금채권에 대한 압류 및 추심명령 신청
임대인 소유 부동산에 대한 강제경매 신청
채무불이행자명부등재신청, 유체동산 압류, 임대차보증금반환채권 압류 등
임차인은 임대인의 재산에서 강제로 돈을 받아올 준비를 해야 합니다(강제집행 준비).
보증금반환청구 소송에서 승소한다는 것은 법원에서 '임대인은 임차인에게 돈을 줘라'라는 판결문을 써주었다는 말입니다.
그런데 판결문은 그저 서류일뿐, 이 서류가 있다고 해서 자동으로 보증금을 반환받는 것이 아닙니다.
이렇듯 임차인이 보증금반환청구 소송에서 승소했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대인 명의의 재산을 찾아 그 재산에서 강제로 돈을 받아 올 준비를 해야 합니다.
1. 신용정보회사를 통한 임대인의 재산조회
임대인을 상대로 강제집행을 하려면 먼저 임대인의 재산을 알아내야 합니다.
임대인의 재산을 알아내는 방법은 크게 세 가지가 있습니다.
1. 법원을 통한 재산명시
- 임대인 본인에게 법원에 출석해서 임대인 본인의 재산을 밝힐 것을 촉구하는 절차입니다.
- 장점 : 임대인이 스스로 재산을 잘 밝히기만 한다면 추가 재산조회 등의 조치 없이 바로 재산 파악이 가능합니다.
- 단점 : 오랜 시간이 걸리고, 임대인이 재산명시기일에 출석하지 않거나, 출석하더라도 재산을 제대로 밝히지 않기 때문에 재산명시 절차에 큰 기대를 걸지 않는 것이 좋습니다.
2.법원을 통한 재산조회
- 다양한 기관(은행, 보험사, 공공기관 등)을 상대로 임대인이 보유하고 있는 재산을 조회하는 절차입니다.
- 장점 : 임대인의 재산을 정확하게 알 수 있습니다.
- 단점 : 시중의 모든 기관에 대해서 조회를 해야 하기 때문에 시간과 비용이 많이 듭니다. 또한 재산명시절차를 먼저 진행한 경우에만 재산조회를 진행할 수 있기 때문에 마음이 급한 임차인 입장에서는 이 절차를 밟기가 쉽지 않습니다.
3. 신용정보회사에 신용정보조회
- 신용정보회사를 통해 임대인의 신용정보를 조회하는 방법입니다.
- 장점 : 법원을 통한 재산명시나 재산조회에 비해 시간적으로 훨씬 빠르고 비용도 저렴합니다.
- 단점 : 법원을 통한 재산조회에 비해 정확도가 약간 낮고, 거래은행과 부동산 정보 정도만 알 수 있다는 단점이 있습니다.
이러한 장단점으로 인해 대다수의 임차인들은 신용정보회사를 통해 임대인의 재산을 파악하고 있습니다.
2. 임대인의 주거래은행에 대한 채권압류 및 추심명령
위에 설명드린 것처럼 법원 또는 신용정보회사를 통해 임대인이 거래하는 금융기관을 알아낼 수 있는데요.
임대인이 거래하는 은행 정보를 알아냈다면 임대인의 예금채권 등에 대한 압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다.
※ 인도함과 동시에 보증금을 지급하라는 취지의 동시이행 판결을 받았다면 건물인도의무를 이행제공 했다는 점에 대한 증거도 미리 준비하셔야 합니다.
은행을 상대로 한 채권 압류 및 추심명령은 두 가지 측면에서 장점이 있습니다.
임대인이 은행에 예적금 등으로 맡겨둔 돈이 있을 경우, 임대인 대신 임차인이 바로 그 돈을 찾아올 수 있습니다.
은행 압류 자체가 임대인에게 큰 심리적 압박을 줍니다.
따라서 은행에 예금된 돈이 있을 경우, 임차인은 채권압류 및 추심명령 만으로도 보증금의 상당액을 회수할 수 있습니다.
나아가 임대인이 압박감을 느끼면 다른 곳에서 돈을 융통하여 보증금 전액을 반환하기도 합니다.
3. 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매 신청
채권압류 및 추심명령으로도 이렇다할 성과를 얻지 못했다면 이제는 별다른 방법이 없습니다.
임대인이 소유하고 있는 부동산에 대한 강제경매를 신청하여야 합니다.
내가 살고 있는 전셋집의 강제경매를 하는 것만으로 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확신이 있다면 그때는 굳이 다른 재산을 건드릴 필요가 없습니다. 내 전셋집 하나만 경매신청을 하면 됩니다.
그러나 내 전셋집을 경매로 팔아도 보증금 회수가 어렵다고 판단된다면(속칭 깡통전세) 그때는 임대인 소유의 다른 부동산에 대해 함께 경매를 신청하는 것을 고려하여야 합니다.
임대인이 자기 소유의 집에 거주하고 있다면 그 집 / 임대인이 가치 있는 토지를 소유하고 있다면 그 토지에 대해 경매를 신청하는 것이 좋습니다.
다른 임차인이 세를 들어 살고 있는 건물이라면 임대인 소유의 재산이라 할지라도 경매 신청을 하기에 앞서 충분한 고민이 필요합니다. 왜나하면 그 건물에 대한 경매가 진행될 경우, 그 건물의 세입자가 1순위로 보증금을 받아갈 가능성이 높기 때문입니다.
경매 절차에서 그 다른 세입자가 먼저 보증금을 받아간 후에 남은 돈이 있을 것이라는 확신이 없다면 이때는 경매 신청을 하지 않는 것이 낫습니다. 괜히 내 돈으로 경매를 신청해 그 집 세입자에게 좋은 일만 하는 격이 될 수 있으니까요.
4. 채무불이행자명부등재신청, 유체동산 압류, 임대차보증금반환채권 압류 등
경매까지 다 했음에도 불구하고 보증금을 받기가 어려운 상황이라면 임차인에게 남은 방법은 그리 많지 않습니다.
장기전을 생각하셔야 하는데요.
임대인을 채무불이행자명부에 등재시켜 신용상의 제약을 가하는 방법이 있을 수 있습니다. 단, 이 방법은 간접적인 압박일 뿐이지 그 자체로 보증금을 받아오는 방법은 아니라는 점을 잘 알고 계셔야 합니다.
아울러 임대인이 살고 있는 집의 tv, 냉장고 등의 집기를 팔아서라도 내 보증금을 반환하라는 취지의 유체동산 압류를 할 수 있습니다. 집기를 팔아서 나오는 돈은 보증금에 비해 턱없이 소액일 가능성이 높습니다만, 임대인을 압박하는 면에 있어서는 큰 효과를 발휘할 수 있습니다.
임대인이 제3자의 집에 세를 들어 살고 있다면, 그 임대인의 전세보증금에 대해서도 채권압류 등을 할 수 있습니다.
소송에서 이겼다고 끝이 아닙니다.
보증금반환청구 소송에서 이기는 것은 그다지 어렵지 않습니다. 만기가 되면 임차인에게 보증금을 반환 받을 권리가 있는 게 당연하니까요. 문제는 승소한 다음입니다.
집주인의 재산을 알아내고, 그 재산에 대한 강제집행을 하는 것, 압박의 수위를 끌어올려 어떻게든 보증금을 받아내는 길을 잘 개척해 나가셔야 합니다.
최악의 경우 집주인을 아무리 털어도 보증금을 다 받아내기 어렵다고 판단된다면, 채권추심을 위해 들어가는 비용을 최소화하면서 최대한 많은 보증금을 받아내기 위한 선택을 하셔야 합니다.
오늘 포스트를 잘 참고하셔서 지금 내가 가야 할 길이 무엇인지에 대해 현명하게 판단해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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