임대차보증금 소송 진행 시 임대인과 임차인 대응법 

임대차보증금 반환 청구 소송을 진행할 때, 임대인과 임차인이 각자 할 수 있는 주장 및 항변 사항에는 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

최근 부동산 임대차계약과 관련한 문의가 부쩍 많아진 것 같습니다. 오늘은 임대차보증금 반환 청구소송 진행 시 임대인과 임차인의 대응방안에 관해 알아보도록 하겠습니다.

1. 임차인의 대응

가. 임대차 보증금 반환 청구

임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 소장에서는 ① 임대차계약 체결 사실, ② 임대차보증금 지급 사실, ③ 임대차계약 종료 사실, ④ 임대인의 보증금 반환 거부 사실 등을 주장 및 입증하셔야 할 것입니다. 임차인은 위 사실을 입증하기 위해서 법원에, 임대차계약서, 임대차보증금 입금 내역서(또는 영수증 등), 임대인의 임대차보증금 반환 거부 증빙자료 등을 제출하셔야 할 것입니다.

특히 임대차계약이 종료와 관련하여, 각 당사자들이 상대방에게 임대차계약의 갱신거절의 의사표시(내용증명, 문자, 통화녹취 등)를 했다면 이 역시도 법원에 제출해야 할 것입니다. 다만, 위와 같은 의사표시가 관련 법령(주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 등)에 따른 것인지는 사전에 검토되어야 합니다. 관련 법령에 규정하는 기간 내에 의사표시를 하지 않는다면 해당 의사표시가 효력이 없을 수 있기 때문입니다.

나. 지연손해금 주장

임대차계약 종료 후 보증금 반환이 이행되기까지 지연된 기간에 대해서는 지연손해금 청구를 주장하실 수 있습니다. 다만 임차인이 목적물이 임대인에게 목적물을 인도하지 않는 한 임대인의 보증금 반환 의무도 이행지체 상태에 있지는 않으므로 지연손해금이 발생하지 않을 수도 있습니다.

한편, 만약 임차인이 임차권등기 명령을 받아 대항력을 확보하였다면, 임차인으로서는 임대인에게 임대차목적물을 인도하고 나서 임대차보증금 반환과 관련한 지연손해금 발생을 주장할 수 있을 것입니다.

2. 임대인의 항변

가. 동시이행의 항변

임차인의 임대차보증금 반환 의무와 임대차목적물의 인도의무는 동시이행 관계입니다. 즉, 임차인이 임대차목적물을 임대인에게 인도해야 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다. 임대차보증금 반환청구 소송의 주문에 동시이행의 관계가 명시되지 않으면 임차인의 강제집행에 제한이 없게 됩니다.

따라서 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 항변 주장을 하는 것이 유리합니다.

한편, 임대인은 답변서나 준비서면에 위와 같은 동시이행의 항변을 명시적으로 주장해야 할 것입니다. 그래야 판사가 (임대인의) 동시이행의 항변 주장을 판단하기 때문입니다. 임대인이 동시이행의 항변을 하지 않으면 임대인에게 일방적으로 임대차보증금 반환을 명하는 판결이 내려질 수도 있습니다.

나. 원상회복의무 주장

통상적으로 임대차계약서에는 임차인이 임대인에게 임대차목적물 인도 시 원상회복을 요구하는 조항이 기재됩니다. 이와 같은 계약 조항에 근거하여 원상회복을 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임대차목적물의 훼손을 주장하며 임대차보증금에서의 공제 등을 주장할 수도 있습니다(손상부위 사진, 보수 견적서 등 제시). 다만, 임대인의 임대차목적물의 훼손을 입증하기 위해서 감정이 필요할 수도 있으며 이 경우 상당한 비용이 발생합니다.

따라서 법률전문가와 협의하여 신중히 대응하실 것을 권고해 드립니다. 물론 임대차계약서(또는 특약)에 처음부터 원상회복의 정의, 구체적 범위, 방법 등을 명확히 적시하였다면 분쟁 발생의 소지를 줄일 수 있을 것입니다.

다. 차임 상당의 부당이득청구

임대인으로서는 "임차인이 임대차계약 종료 이후 법률상 원인 없이 점유하고 있음"을 이유로 부당이득 반환을 (반소 등을 통해) 청구할 수도 있습니다. 다만 임차인이 동시이행의 항변 주장을 하는 경우 위 주장이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

개별 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 법률전문가와 협의하시어 대응 방안을 검토하셔야 할 것입니다.

라. 각종 비용 발생 청구

임대차계약서나 특약 등에 명시된 각종 비용을 청구(또는 임대차보증금에서 공제) 주장을 할 수 있을 것입니다.

3. 임대인의 반소 청구

임대인이 주장하는 동시이행의 항변은 원고(임차인)의 보증금 반환 청구에 관한 방어 수단이 될 수 있지만 이것만으로는 부족할 수 있습니다. 임대인이 임차인의 임대차보증금 반환 청구소송의 반소로서 임대차목적물의 인도 청구한다면 집행권원을 보다 명확히 확보할 수 있을 것입니다.

이 경우 임차인은 "임대차보증금을 받지 못하였으므로 인도할 수 없다"라는 취지로 동시이행의 항변을 할 수 있습니다. 결국 판결의 주문에는,

1. 피고(반소원고, 임대인)는 원고(반소피고, 임차인)에게 임대차목적물을 인도받는 동시에 임대차보증금을 지급하라.

2. 원고(반소피고, 임차인)는 피고(반소원고, 임대인)에게 임대차보증금을 지급 받음과 동시에 임대차목적물을 인도하라.

라는 식의 주문이 동시에 나올 수 있습니다. 이 경우 임차인과 임대인은 각 상대방에 대해 (각자의 의무를 이행하면) 강제집행이 가능합니다.

한편, 반소 청구의 경우 절차가 다소 까다롭고 추가 (소송) 비용이 발생할 수 있으므로 변호사의 조력을 받아 대응을 검토하시는 것을 권고해 드립니다.

이상 임대차보증금 반환청구 소송과 관련하여 임대인 및 임차인이 각자 주장할 수 있는 사안에 관하여 알아보았습니다. 임대차 관련 소송과 관련하여 일반적인 법리를 바탕으로 작성한 내용입니다. 개별 사안에 따라 적용 및 대응 방식이 달라질 수 있으므로 법률전문가와 상담을 하시고 의사결정을 하시기 바랍니다.

주상현 변호사는 민사법, 형사법 전문 변호사입니다. 임대차계약과 관련하여 내용증명 발송, 소송 대응이 필요하시면 언제라도 연락 바랍니다.

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