상가 권리금 주장과 방어 방법 쟁점 

상가 건물 임차에 따른 권리금과 관련하여 발생할 수 있는 주요 쟁점들과 임차인 및 임대인의 대응 방법을 정리했습니다.

안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

상가건물 임대차 종료 시 가장 문제가 많이 발생하는 것은 바로 '권리금'입니다. 오늘은 권리금과 관련한 다양한 논점에 관해 알아보도록 하겠습니다.

1. 권리금이란?

기존임차인이 신규임차인에게 영업상의 이점 등을 넘겨줄 때 지급받는 금원입니다. 

권리금은, 원칙적으로 임차인들 사이에서 주고받는 것이며 임대인에게 직접 요구할 수는 없습니다. 

권리금 계약의 체결 주체는 신규임차인과 기존임차인입니다. 

신구 임차인들이 권리금을 주고받은 후 세금 처리를 해야 합니다. 그렇지 않으면 탈세에 해당할 수 있으며 자칫 가산세를 부담할 수도 있으므로 유의해야 할 것입니다.

2. 임대인의 권리금 회수 방해 금지

상가건물 임대차보호법은, 기존 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임대인에게 신규 임차인과의 임대차 계약 체결에 협조하도록 규정하고 있습니다.

가. 적용 대상: 상가 건물을 영업용으로 사용해야 합니다(상가임대차법 제2조).

- 따라서 소송이 진행되면 임차인이 사업자등록을 하였는지부터 확인해야 합니다.

나. 방해금지 기간: 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 기존임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 기존 임차인 역시 위 기간 중 주선행위를 할 수 있을 것입니다.

* 임대인이 이 기간 외에 방해 행위를 하더라도 손해배상 청구는 어렵습니다.

다. 임대인의 방해 행위 유형(상가임대차법 제10조의4 제1항 1~4호):

- 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

- 임대인이 신규 임차인으로 하여금 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

- 주변 시세보다 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구하는 행위.

- 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

라. 권리금 회수 기회를 보호받지 못하는 경우

- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

(하급심 판례에 따르면 임대차 기간 중 연체 사실이 있어도 된다는 입장입니다)

- 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

- 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우

- 임대인의 건물 철거/재건축 계획이 계약 당시부터 있었고 임차인에게도 이를 구체적으로 고지한 경우

- 임대차계약 체결 거절에 관해 정당한 사유가 있는 경우(상가임대차법 제10조의4 제2항 각호)

(신규 임차인의 자력 부족, 신규임차인이 의무 위반 우려 존재 등)

마. 임대인 지위가 승계되었다면?

새로운 상가건물의 소유자가 임대인 지위를 승계한 경우에 그 자(새로운 임대인) 역시 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호 의무를 부담합니다.

재미있는 것은, 임대차 기간 중 임대인 지위 승계가 있고 승계 전에 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으나 승계 후에는 차임을 연체한 사실이 없더라도, 여전히 권리금 회수기회 보호 의무 면제 규정이 적용될 수 있습니다.

3. 임차인과 임대인의 대응 방법

가. 신규 임차인 주선 등

- 임대차 기간 만료 6개월 전부터 만료 시점까지 신규 임차인을 적극적으로 주선해야 합니다.

- 또한 기존 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 업종, 신용 정보, 자금력 등 구체적인 정보를 제공해야 합니다.

나. 증거 확보

- 위와 같은 행위를 충실히 하였다는 증거를 확보합니다.

(예 : 내용증명, 문자 메시지, 이메일, 통화 녹음 등)

다. 권리금 금액의 근거 확보

- 신규 임차인과 협의된 권리금 금액에 대한 증거 자료(계약서 등)를 준비합니다.

- 세무서에 제출된 객관적인 매출, 매입, 영업 이익 자료를 준비합니다.

차후 감정평가 시 근거 자료가 될 수 있습니다.

라. 손해배상청구 소송 제기

- 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정 평가액) 중 낮은 금액으로 책정됩니다.

- 다만 비품 등 임차인이 수거할 수 있는 동산은 손해배상액에서 제외될 수 있습니다(하급심 판례).

마. 점유 유지

- 소송 중에도 임차인이 상가를 비우지 않고 계속 영업하는 것이 임차인 입장에서는 유리할 수 있습니다.

      임대인이 명도소송 제기 시 병합(또는 동시 진행) 과정에서 상호 협상을 진행할 수 있습니다. 

4. 임대인의 대응 방법 (임차인의 권리금 청구에 대한 방어)

가. 요건 불성립 주장(상가임대차법 제10조 제1항에 따른)

- 임차인이 과거에 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있다면 이를 적극적으로 주장할 수 있습니다.

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법 임차한 사실 등을 주장할 수 있을 것입니다.

나. 정당한 거절 사유 존재 주장(상가임대차법 제10조의4 제2항에 따른)

- 임차인의 주선 미비 행위, 신규 임차인이 신뢰할 수 없는 인물이라는 점 등을 추장할 수 있을 것입니다.

다. 손해배상액 감액 주장

- 임대인의 권리금 회수 방해가 일부 인정된다고 하더라도, 손해의 공평한 부담 등을 이유로 손해배상액이 감액되어야 함을 주장할 수 있습니다.

라. 소송대응

- 임대인으로서는 임차인에 대하여 명도소송 제기를 검토할 수 있을 것입니다.

5. 기타 논점

가. 신규임대인과 임대차계약 체결 시 임대차기간은?

- 기존 임차인의 주선으로 신규 임차인과 임대차계약을 체결한다면, 계약 갱신 기간이 초기화됩니다. 즉, 신규임차인은 자신이 임대인과 계약을 체결한 시점부터 새롭게 10년이 보장됩니다(갱신요구권에 따른 기간 포함).

나. 원상 복구 의무의 승계 여부

- 원상 복구 의무는 양 당사자 간의 합의에 따라 달라집니다. 만약 특약에 기존 임차인이 설치한 시설물까지 신규임차인이 이를 원상 복구한다는 내용이 명시되어 있다면 원상복구 의무가 승계될 수 있습니다.

다. 권리금 회수기회 보호 불인정 특약이 있다면

- 임대인과 기존 임차인 사이에 권리금을 주고받지 않기로 한다는 등의 특약이 있다고 하더라도, 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 제한하는 약정에 해당하므로 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정 위반)에 따라 무효입니다.

이상 상가 권리금과 관련하여 발생할 수 있는 주요 논점들을 정리해 보았습니다. 개별 상황에 따라 달리 적용될 수 있으므로 법률전문가와 상담을 통해 구체적인 대응 방안을 만드시길 권고해 드립니다.

주상현 변호사는 대한변협 등록 민사법/형사법 전문 변호사입니다.

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