안녕하세요. 대한변호사협회 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
만기가 되어도 전세 보증금을 반환받지 못하는 경우, 세입자들의 입장에서는 집주인이 보증금을 안 줘서 내가 이사를 못 나가는 것이니 집주인이 만기 다음날 부터 전세 보증금에 대한 지연이자를 줘야 한다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 이 생각은 반은 맞고 반은 틀립니다.
결론부터 말씀드리자면 다음과 같습니다.
만기가 지났고, 인도를 마쳐야 그 다음 날부터 연 5%의 이자가 발생한다.
소송을 제기하는 경우, 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 이자가 발생한다.
즉, 인도를 마친 다음 날부터 소장이 집주인에게 송달될 때까지는 연 5%, 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자가 발생한다.
그럼 보다 상세히 살펴볼까요?
만기 + 인도까지 완료되어야 지연이자를 받을 수 있습니다.
세입자가 전세보증금에 대한 지연이자를 받기 위해서는 두 가지 조건이 충족되어야 합니다.
1. 계약이 종료되었다.
2. 건물을 인도했다(집을 비워주고 비밀번호를 넘겨주었다)
즉, 만기가 지났다는 것만으로는 지연이자를 받을 수 없고, 인도까지 마쳐야만 지연이자를 받을 수 있는 것입니다.
세입자가 건물을 인도하기 전까지 임대인은 보증금에 대한 지연이자를 부담하지 않습니다.
세입자의 건물 인도의무와 집주인의 보증금 반환의무는 법률상 동시이행의 관계에 있습니다.
말 그대로 두 의무는 '동시'에 이행해야 하는 관계이므로, 세입자는 집주인으로부터 보증금을 받기 전까지 이사를 안 나가도 되고, 집주인은 세입자가 이사를 나가기 전까지 보증금을 안 줘도 됩니다.
결국 세입자는 '나는 이사를 해서 건물 인도의무를 이행했는데, 집주인이 보증금을 안주고 있다. 그러니 지연이자까지 달라'라는 상태를 만들어야만 비로소 임대인에게 전세 보증금에 대한 지연이자를 부담시킬 수 있습니다.
대항력을 지키면서 지연이자까지 받으려면 임차권등기 후에 건물을 인도해야 합니다.
간혹 임차권등기를 하여야 지연이자를 받을 수 있다고 오해하시는 분들이 있는데요.
사실 임차권등기를 하였는지 여부와 전세 보증금에 지연이자가 발생하는지 여부는 직접적인 관련이 없습니다.
다만 세입자 입장에서는 아래와 같은 이유로 임차권등기를 먼저 하고 건물을 인도할 수밖에 없게 됩니다.
1. 세입자는 대항력을 유지해야만 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
2. 그리고 대항력은 점유, 즉 건물을 인도하지 않고 있음을 전제로 유지됩니다.
3. 즉, 아무런 준비 없이 건물을 인도해버리면 그 순간 바로 대항력을 잃게 되는데요.
4. 건물을 인도하면서도 대항력을 지키는 방법은 단 하나, 바로 임차권등기를 하는 것입니다.
5. 결국 세입자는 대항력을 지키면서 동시에 지연이자도 받아내려면 임차권등기를 할 수밖에 없게 되는 것입니다.
위와 같은 고려 끝에 세입자는 계약종료 - 임차권등기 완료 - 건물인도 - 인도 다음날부터 지연이자 청구의 순서를 밟게 됩니다.
전세 보증금에 대한 지연이자 계산 방법
첫째, 인도를 마친 다음 날부터 연 5%의 지연이자가 발생합니다. 이때 인도를 마쳤다고 함은 짐을 모두 빼서 이사를 하면서 집주인에게 비밀번호를 알려준 상태를 말합니다.
만약 이사를 하기는 했는데 집주인에게 이사했다는 사실을 뒤늦게 알려주었다면, 이사했다는 사실을 알려준 알려준 다음 날부터 지연이자가 발생합니다(대법원은 이사를 한 다음 집주인에게 통지를 해야만 인도의무를 이행했다고 보고 있습니다).
둘째, 만약 보증금반환청구 소송을 제기한다면 소장 부본이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 이자가 발생합니다.
[예시]
예를 들어 2025. 2. 10.에 이사를 하고, 2025. 2. 11.에 집주인에게 이사를 했다고 통지하였으며, 2025. 2. 15.에 보증금반환청구 소송을 제기하여 2025. 2. 25.에 집주인에게 소장 부본이 송달된 경우를 가정해보겠습니다.
이 경우, 전세 보증금에 대한 지연이자는
2025. 2. 12.부터 2025. 2. 25.까지는 연 5%,
2025. 2. 26.부터 다 갚는 날까지는 연 12%가 발생합니다.
소송이나 지급명령을 신청할 경우, 전세보증금에 대한 지연이자 청구 방법
그런데 소장 부본이 언제 송달될지는 소를 제기해봐야 알 수 있겠죠? 즉, 소를 제기하는 입장에서 미리 소장 부본이 송달될 날짜를 예측하여 지연이자 12%를 청구할 수는 없는 노릇입니다.
이에 소송을 제기하는 경우, 전세보증금에 대한 지연이자 청구는 아래와 같이 기재합니다.
▶피고는 원고에게 00000원 및 이에 대한 2025. 2. 12.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.◀
지연이자를 잘못 계산하면 승소하더라도 소송비용 중 일부는 집주인에게 받아낼 수 없게 됩니다.
전세 보증금 반환 청구 소송을 셀프로 진행하시는 경우가 더러 있습니다. 이때 보증금 자체에 대해서 청구를 하는 것은 별 문제가 없습니다.
그런데 간혹 이사를 하지 못한 상태에서 전세 보증금에 더해 지연 이자까지 달라고 소송을 제기하시는 경우가 있습니다.
이때 법원은 세입자가 이사를 하지 않았음에도 지연이자를 청구하니, 지연이자에 대한 청구를 기각할 수밖에 없게 되는데요.
문제는 세입자의 청구 중 일부가 기각되면, 승소 후 집주인에게 받아낼 수 있는 소송비용 역시 일부 줄어들게 된다는 점입니다.
보증금을 받지 못한 것도 억울한 마당에 소송비용까지 일부 받지 못하게 된다면 정말 억울하겠지요?
이러한 문제를 미연에 예방하기 위해서는 전세 보증금의 지연이자가 언제부터 발생하는지, 그 이율은 얼마인지에 대해 정확히 확인해보신 후 지연이자를 청구할지, 청구한다면 언제부터 얼마의 이율로 청구할지를 결정하시는 것이 현명합니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
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