[보증금반환] 승소 후 부동산강제경매 절차까지 

민사소송을 진행할때 승소하는 것 만큼 중요한 것이 바로 승소 후 강제집행을 통해서 실제 채권의 만족을 얻는 것 입니다. 이러한 강제집행 절차 중 흔히 알려진 것이 채권압류 및 추심명령, 유체동산압류 그리고 부동산강제경매 등 입니다.

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오늘은 최근에도 계속해서 많은 문제가 되고 있는 임대차 보증금 반환 청구 사건의 승소 사례와 이후 보증금을 회수하기 위해 진행한 부동산강제경매 절차까지 함께 소개해드리도록 하겠습니다.

1. 임대차보증금 반환청구 소송

이번 사례는 이전에 소개해드린 임차권등기 성공 사례에서 계속해서 이어지고 있는 사건인데요, 안변은 이 사건 임차권등기를 신청한 뒤 지체없이 본안 소송인 임차보증금반환 소송을 위한 소장을 제출하였습니다.

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임차보증금반환 청구의 소를 진행하기 위하여 가장 먼저 선행되어야 하는 것은 임차(전세)계약의 해지 의사 통보입니다. 일반적으로 최소 계약만료일 2개월 전에는 해지통보가 이루어져야 하며, 임차(전세)계약이 묵시적으로 연장된 경우에는 통지일로부터 3개월이 지나야 계약이 해지되는 점을 꼭 기억해두셔야 합니다.

이때 계약해지 의사통보는 전화나 메시지 또는 내용증명과 같은 다양한 수단을 통해서 이루어질 수 있는데요, 의사표시가 상대방에게 도달하였음을 입증하여야 하므로, 통화내용을 반드시 녹음하거나 sms에 대한 답장을 받거나 또는 내용증명 도달 일자를 확인해야 합니다.

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계약 해지에 기한 임대차보증금 반환 청구의 소송은 요건과 입증서류만 잘 갖춰진 경우 특별한 사정이 없는 한 승소하는 사건입니다. 그러므로 임대인이 무대응으로 일관하는 경우가 많은데요, 이런 경우 상대방의 답변서 제출기한이 종료되자마자 바로 선고기일지정신청서를 제출하여 무변론 판결선고를 받아 무의미한 변론기일을 진행하지 않고, 최대한 사건을 빠르게 마무리 하여 강제집행을 위한 집행권원 즉, 판결문을 받을 수 있도록 사건을 계속해서 체크해주는 센스도 중요합니다.

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2. 부동산강제경매

소송에서 부동산경매라고 하면 임의경매 또는 강제경매 그리고 흔한 경우는 아니지만 형식적 경매를 떠올릴 수 있습니다. 이 중 임의경매는 부동산에 저당권이나 전세권 등의 담보를 설정했을 때 가능한 것으로 소송을 거치지 않고도 채무자의 부동산을 처분할 수 있습니다. 형식적 경매는 공유물 분할이나 청산을 할때 매각금에 대한 공신력을 얻기 위해 형식적으로 진행하는 경매입니다.

그리고 소송을 거쳐서 판결을 받아 강제집행 권원을 획득하고 나서 진행하는 것이 바로 부동산 강제경매입니다.

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사실 부동산강제경매 절차는 다양한 비용이 발생하고 시간이 오래걸려서 쉽지 않은 절차입니다.

소액의 인지와 송달료 그리고 제3채무자 당 2천원의 진술최고비용만을 납부하는 채권압류 절차와는 달리 부동산을 처분하는 절차에는 등록면허세나 감정 등을 위한 경매예납금을 납부해야하는 데, 이미 금전적으로 손해를 보고 있는 채권자에게는 큰 부담이 될 수 있는 금액입니다. 경매 후 낙찰금에서 이런 비용이 가장 우선하여 보전되지만 최근 유찰의 위험성이 부담이 되거나, 이 금액이 결국 채권을 만족시켜야 하는 낙찰금에도 영향을 주기 때문입니다.

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이 사건의 경우에도 전세보증금이 약 3억에 가까운 사건이었는데, 경매신청을 위한 인지송달료 및 등록세와 경매예납금으로 총 400만 원에 가까운 금액을 납부하셔야만 했습니다. 다행히 감정 결과 감정평가액이 보증금과 경매예납금 등을 훨씬 상회하여 나왔기 때문에 실제 낙찰이 이루어지면 채권의 만족을 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다.

그러나 의뢰인의 채권 외에도 국세나 지방세 또는 다른 채권자의 교부청구가 있을 수 있으므로 배당종기를 확인하여 이를 체크해야하며, 실제 낙찰이 이루어지는 시기까지 주기적으로 경매사건을 체크하는 것이 중요합니다.

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부동산강제경매의 경우 경매 개시결정은 쉽게 받을 수 있지만 이후 ​배당요구를 받고 감정을 하는데에만 수개월의 시간이 소요됩니다. 이 뿐만이 아니라 배당요구 종기 이후 입찰과 낙찰까지는 더 오랜 시간이 걸리기 때문에 변호사와 의뢰인이 끝까지 마음을 쉽게 놓기 어렵습니다.

그러나 이렇게 많은 노력이 들어가는 만큼 실제 낙찰 이후 배당이 이루어지는 경우 채권의 만족을 얻을 수 있으므로 강제집행을 상담할 때에는 반드시 채무자에게 부동산이 있는지, 강제집행의 의의가 있는지를 검토해볼 것을 추천드립니다.

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​임대차보증금 문제로 고민하고 계시거나 부동산강제경매 절차를 고민하고 계시다면 언제든지 연락주십시오.​

상세히 상담하여 도움이 되어 드리겠습니다.