[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
사건 경위
의뢰인은 직장생활을 오랫동안 하다 정년을 맞아 퇴임한 후 부동산 임대 사업을 할 만한 토지와 빌라를 찾고 있었습니다. 의뢰인은 적절한 부동산을 물색하다 원고를 만나게 되었고, 원고로부터 경기도 오성 소재 토지와 빌라('이 사건 토지 및 빌라') 를 구입하기로 하였습니다.
2018. 5. 의뢰인은 원고와 ① 이 사건 토지에 대해 9억 6,000만원에 매매계약을 체결하고 계약서 상 매수인 명의는 의뢰인의 형으로 하였으며, ② 이 사건 빌라 8개 호실에 대해 6억 4,000만원(호실 당 8,000만원)에 매매계약을 체결하고 매수인 명의는 의뢰인의 아들로 했습니다.
의뢰인은 다세대 주택을 건축하기 위해 이 사건 토지를 매입하였는데, 토지 매수금과 건축자금 마련을 위해 이 사건 토지 및 빌라를 담보로 금융권에서 대출을 받아야 했습니다. 대출을 많이 받기 위해서 의뢰인은 원고와 이른바 업계약서를 작성했습니다. 실제 이 사건 토지와 빌라의 매매대금은 16억원인데, 매매계약서는 20억원으로 작성한 것입니다.
의뢰인은 ① 원고에게 토지 매매대금 중 계약금과 중도금 3억원을 입금하였고, ② 빌라대금 6억 4,000만원은 전부 입금하여 빌라에 대해서는 소유권을 이전받았습니다. 금융권에서 PF 대출만 나오면 토지의 잔금 6억 6,000만원도 해결할 수 있었고, 대출이 나오기 위해서는 주무관청의 건축허가 승인이 있어야 하기 때문에 의뢰인은 건축허가 절차를 진행하고 있었습니다.
그런데 부동산 가격이 급격히 상승하자 원고는 의뢰인이 토지의 매매잔금을 지급하지 않았다면서, (1) 토지 매매잔금 8억원과 (2) 8억원의 지급지연으로 인한 1억 2,000만원의 손해배상금을 지급하라는 소송을 제기하였습니다.
한창 인허가 절차를 진행하고 있던 중 급작스럽게 소송을 당한 의뢰인은 매우 당황하였고, 문제를 해결하기 위해 저를 선임하여 소송에 대응하였습니다.
계약 당사자 결정
이 사건 토지의 매매대금은 분명히 9억 6,000만원이었으나 대출을 더 많이 받기 위해 의뢰인과 원고는 계약서 상 매매대금을 11억원으로 기재하였고, 매수인 명의도 의뢰인이 아닌 의뢰인의 형으로 하였습니다.
원고는 계약서 상 금액이 실제 매매대금보다 더 많은 것을 이용하여, 더 많은 돈을 뜯어내기 위해 의뢰인 뿐 아니라 그 형까지 피고로 넣어 소송을 제기했던 것입니다.
처분문서인 매매계약서의 효력을 뒤집는 것은 매우 어려운 작업이었기에, 매매계약서 작성 경위를 확인한 후 증거를 확보하는 데 집중하였습니다.
<처분문서의 효력을 뒤집은 사례>
https://www.lawtalk.co.kr/posts/103578
https://www.lawtalk.co.kr/posts/103577
원고는 의뢰인 뿐 아니라 계약서 상 매수인인 의뢰인의 형까지 피고로 넣었습니다. 결국 계약 당사자가 누구인지 먼저 결정이 되어야 하는데, 의뢰인의 형 대신 의뢰인이 매수인이라고 주장하였습니다.
계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다.
대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결
즉,
실제 매매계약서를 작성한 자가 의뢰인인 점,
원고와 의뢰인이 매매계약 체결 후 계약의 이행과 관련하여 주고받은 내용증명에서 원고는 의뢰인을 매수인으로 보고 있는 점,
의뢰인의 형 역시 본인이 아닌 의뢰인을 매수인으로 주장하고 있는 점 등을 강조하였습니다.
매매대금 감액 및 손해배상 청구방어
1. 매매대금 감액
의뢰인이 지급하지 못한 토지 잔금은 6억 6,000만원(9억 6,000만원 - 3억원)이었으나, 원고는 계약서에 11억원으로 매매대금이 기재되어 있으므로 8억원(11억원 - 3억원)을 지급하라고 주장하였습니다.
이에 대해
업계약서를 작성한 날 원고와 의뢰인이 실제 매매대금이 9억 6,000만원이라는 취지의 각서를 작성한 점,
원고는 각서 상 빌라의 매매대금인 6억 4,000만원을 지급받자 빌라의 소유권을 이전해준 점 등을 근거로 실제 매매대금이 11억원이 아닌 9억 6,000만원이라고 주장하였습니다.
2. 손해배상 청구 반박
원고는 자신이 잔금지급기일에 매매대금 8억원을 받지 못했으므로, 잔금일 이후 발생한 은행이자 1억 2,000만원을 손해배상으로 청구하였습니다.
부동산 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권 이전의무는 동시이행관계에 있습니다. 매수인이 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 못했더라도, 매도인이 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제공하지 않은 이상 매수인은 잔금의 지급지체에 따른 손해배상 책임을 지지 않는 것입니다.
매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급일이 도래하여 그 때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그 때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 아니한 데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다.
대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다577 판결
이 사건에서 원고는 매매대금을 지급하라고 독촉만 하였을 뿐 소유권 이전에 필요한 서류를 제공하지 않았습니다. 원고가 서류를 제공하지 않는 이상 의뢰인에게 잔금지급지체에 따른 손해배상 책임을 물을 수 없음을 주장하였습니다.
판결 선고
재판부는 ① 계약당사자는 의뢰인의 형이 아닌 의뢰인이고, ② 매매대금은 11억원이 아닌 9억 6,000만원이며, ③ 원고의 손해배상 청구를 기각하였습니다. 재판부는 제 주장을 전부 받아들인 것입니다.
처분문서의 효력을 뒤집는 일은 쉽지 않습니다. 사건을 세밀하게 분석하고 당사자 간 주고받은 자료와 서류, 경위를 확인하여, 실제 계약내용이 처분문서와 다르다는 점에 대해 재판부를 설득시킬 수 있어야 합니다.
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