채권자대위 부당이득반환소송 방어사례 

[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]

오늘은 제 의뢰인이 건물주의 꿈을 가지고 4동의 다세대 주택을 매수하였다가 예기치 못하게 부당이득반환 소송을 당한 사건에서, 원고 청구를 일부 기각시킨 사례를 소개해드리겠습니다.

사건 개요

의뢰인 나연자('피고')는 나이 먹고 노후에 안정적으로 월세를 받을 수 있는 부동산을 찾고 있었습니다. 피고는 모임에서 우연히 토방건설 대표 김방수를 알게 되었는데, 김방수는 자신이 지은 도시형 생활주택 4채(48개의 호실)에서 많은 월세수입을 얻을 수 있다고 하였습니다.

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김방수는 생활주택 4채 가격은 50억인데 49억 4,000만원의 은행 채무를 인수하면 실제 6,000만원만으로 생활주택을 구입할 수 있고, 월세 수입으로 은행이자와 각종 공과금을 충분히 감당할 수 있다고 하였습니다.

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피고는 6,000만원으로 건물주도 되면서 짭짤한 월세수입도 얻을 수 있다는 김방수의 말에 혹하여 결국 2017. 12월 50억원에 주택4채를 전부 구입하였습니다. 매매계약 당시 주택 4채의 소유권 관계는 아래와 같았고, 주택을 구입한 이후 피고는 48개 호실의 월세를 받아 은행 채무와 재산세 등을 납부하였습니다.

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-매매계약 당시 주택의 소유지분-

피고가 4채의 주택을 실질적으로 관리하고 있었으나 소유권 이전등기는 하지 않고 있었습니다. 그런데 2020. 2. 경 돌연 고지식('원고')이라는 자가 피고를 상대로 1억 2,000만원의 부당이득금 반환청구소송을 제기하였습니다.

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원고는 자신이 김방수에 대한 1억원(연 이자 24%)의 대여금 채권을 가지고 있는데, 이 사건 주택의 소유자인 김방수가 A동, B동 1/2 지분권에 따라 임대수익을 받을 권리가 있음에도 피고가 임대료를 수령하고 있는바, 김방수가 피고에게 가지는 부당이득반환청구권을 대위 청구하였습니다.

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이러한 유형의 소송을 채권자 대위소송이라고 합니다. 즉, 채권자인 원고가 채무자 김방수에게 가지는 대여금 채권을 만족하기 위해 김방수를 대신(대위)하여, 김방수가 제3채무자인 피고에게 가지는 부당이득 반환청구권을 행사한 것입니다.

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월세를 몇 개월째 수령하며 건물주가 된 기분을 한껏 느끼고 있던 피고는 일면식도 없는 원고로부터 소송을 당하여 매우 당황스러웠고, 저를 통해 소송에 대응하였습니다.

이요한 변호사의 조력 - 증인신문 진행

원고는 A동, B동의 50% 소유자인 김방수에게 귀속되어야 할 임대수익을 피고가 수취한 것이 부당이득이라고 주장하였습니다.

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그런데 본래 부동산의 매수인(피고)이 매매계약에 의해 토지를 인도받았다면 등기를 마치지 않았더라도 이를 점유·사용할 권리가 있으므로, 매도인(김방수)은 매수인(피고)에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.(대법원 2016. 7. 7. 선고 2014다2662 판결)

토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 있으므로, 매도인이 매수인에 대하여 그 점유·사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다. 이러한 법리는 대물변제 약정 등에 의하여 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 사람이 이미 부동산을 점유·사용하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

대법원 2016. 7. 7. 선고 2014다2662 판결

그런데 처분문서인 부동산 매매계약서 매도인 란에 토방건설만 기재되어 있고 김방수의 명의가 없었으며, 특약사항에는 "토방건설 A,B,D 동 대지 건물 지분 50% 매매한다."고 되어 있는 것이 문제였습니다. 매매계약서만 놓고 보면 김방수는 A·B동의 본인 명의 1/2지분을 피고에게 판 적이 없으므로, 피고가 매수인으로 A·B동을 사용·수익할 권리도 없는 것입니다.

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매매금액이 50억원이 넘는 계약에서 계약 당사자의 기재가 잘못 되어 있는 것은 통상 납득할 수 없는 치명적 오류입니다. 이에 김방수를 증인으로 신청하여, 김방수 본인의 지분도 피고에게 매도한 것임을 입증하였습니다.

이요한 변호사의 조력 - 상계항변

증인신문에서 김방수는 피고가 원하는 증언(본인 지분을 피고에게 매도하였다는 것)을 하였습니다. 그러나 처분문서인 매매계약서의 효력은 매우 강력하므로, 여전히 재판부에서 김방수 지분이 매도되지 않았다고 판단할 가능성이 높았습니다.

처분문서는 그 진정성립이 인정되는 경우에는 그 문서에 표시된 의사표시의 존재와 그 내용을 부정할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그 내용되는 법률행위의 존재를 인정하여야 할 것이고,

대법원 1990. 3. 23. 선고 89다카16505 판결

원고 청구가 인용될 것을 대비하여 상계 주장을 하였습니다. 즉, 피고가 이 사건 주택을 매수한 이후 은행에 지급한 이자비용은 김방수를 대신하여 납부한 것이므로 피고는 김방수에 대하여 구상금 또는 정산금 채권을 가지는바, 위 구상금 또는 정산금 채권은 원고의 청구액에서 상계되어야 함을 강조하였습니다.

판결선고

재판부는 원고의 1억 2,000만원의 청구 중 3,900만원을 인용하였습니다.

예상한 대로 재판부는 처분문서인 매매계약서의 내용에 따라 김방수의 1/2 지분이 피고에게 매도되지 않았다고 인정하였고, 피고의 상계 주장을 받아들여 원고의 청구액을 감액하였습니다.

민사소송에서 처분문서의 효력은 매우 강력합니다. 이 사건에서도 김방수가 사실확인서, 증언을 통해 본인 소유 지분까지 피고에게 매도하였다고 주장하였으나, 재판부는 김방수의 말을 믿지 않았습니다.

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아래 사례처럼 처분문서의 효력을 부정하거나 축소시킬 수도 있으나 원칙적으로 재판부는 처분문서의 효력을 인정하는 것이 일반입니다. 처분문서의 효력이 인정될 것에 대비하여 상계항변을 준비하였던 것이 주효하였고, 원고 청구액을 1/3로 감액시킬 수 있었습니다.

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<처분문서의 효력 관련사례>

https://www.lawtalk.co.kr/posts/103577

https://www.lawtalk.co.kr/posts/103578

위와 같이 민사소송은 치열한 증거·법리싸움이 진행되기 때문에, 항시 자신의 주장이 인정받지 못할 가능성을 염두에 두고 대비책을 마련해야 하는 점을 참고하시기 바랍니다.