전세 계약갱신청구권 거부하고 실거주 안한다면? 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.

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2020년에 임대차 3법이 도입되면서 주택의 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 2+2 = 4년까지 거주할 수 있는 권리를 보장받았습니다.

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임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부하기 위해 자신이 실거주 하겠다는 이유를 들어 임차인을 쫓아내는 경우가 대단히 많았는데요. 일단 임대인이 '내가 실거주 할거에요'라고 말하면 임차인으로서는 임대인이 실거주하지 않을 것이라고 의심하면서도 이사를 나올 수밖에 없었습니다.

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그런데 이렇게 실거주하겠다는 이유로 계약갱신청구권을 거부한 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 세를 놓은 것으로 밝혀지는 사례가 대단히 많습니다.

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오늘은 전세 계약갱신청구권을 거부해놓고선 실거주하지 않는 임대인을 응징하는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

계약갱신청구권을 거부당한 이유가 임대인의 실거주 때문이었다면 임차인이 가장 먼저 할 일은 "임대인이 나를 내쫓고 새로운 임차인을 구했는지 확인하는 것"입니다.

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우리가 전세 계약을 체결하면 가장 먼저 주민센터에 가서 확정일자를 받듯이, 새로운 임차인이 있다면 그사람 또한 주민센터에서 확정일자를 받았을 것입니다. 즉, 내가 살던 집에 누군가 확정일자를 받은 사실이 있는지를 알아보면 새로운 임차인이 있는지를 쉽게 알 수 있습니다.

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이 서류가 바로 "확정일자 부여현황"이라는 서류입니다.

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① 임대차계약서를 지참하고 ② 관할 주민센터를 방문해서 ③ 임대차 정보제공요청서를 제출하면 아래와 같은 확정일자 부여현황 서류를 발급받을 수 있습니다.

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그리고 이 서류에는 새로운 임차인이 있는지, 확정일자를 부여받은 날은 언제인지, 보증금과 월세는 얼마인지, 임대차계약기간은 언제부터인지가 모두 기재되어 있습니다.

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확정일자 부여현황에 누군가의 임대차내역이 기재되어 있다면, 임차인은 임대인의 실거주가 사실은 거짓말이라는 점을 확인한 셈입니다. 이것이 임차인이 손해배상을 청구할 때 가장 중요한 증거가 됩니다.​

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그렇다면 이제 관건은 얼마를 받아낼 수 있느냐인데요. 아래 3가지 금액 중 가장 큰 금액을 받아낼 수 있습니다.

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1. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월분

2. 새로운 임차인의 환산월차임과 기존임차인의 환산월차임의 차액의 2년분

3. 임차인이 입은 실제 손해액

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대다수의 사건에서는 "새로운 임차인의 환산월차임과 기존임차인의 환산월차임의 차액의 2년분"이 가장 높은 금액이 됩니다.

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임대차의 내용에 따라 손해배상금액은 크게 다르지만 어지간한 임대차계약에서는 2천만원 내외의 손해배상금액이 산출되는 경우가 가장 많고, 고액의 전세보증금이 크게 등락하는 지역에서는 1억원에 육박하는 손해액이 산출되기도 합니다.

임대인이 실거주하지 않고 임대를 놓는 데에는 다양한 이유가 있습니다.

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가장 흔한 핑계는 '돈이 없어서 실거주하지 못했다'입니다. 임대인이 돈이 없는 이유는 가지각색인데요. 막상 들어가 살려고 보니 대출 이자가 감당이 안되었다거나, 다른 집을 팔아야 그 집에 들어가 살 수 있는데 다른 집이 팔리지 않아서 이사를 하지 못했다는 등 여러 가지 이유를 듭니다.

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그러나 임대인이 돈이 없는 것은 임대인의 사정일뿐 그것 때문에 실거주하겠다는 핑계를 들어 임차인을 내보내는 것은 허용되지 않습니다. 즉 임대인은 임차인의 전세 계약갱신청구권을 거부한 데에 대한 손해를 배상해야 합니다.​

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그외에도 부모님이 병원을 다녀야 해서 실거주하려고 했는데 그냥 원래 다니던 병원을 다니기로 했다, 회사를 옮겨서 실거주를 하려고 했는데 이직에 실패했다, 자녀를 전학시키려고 했는데 전학을 못갔다 등등 임대인들은 자신이 실거주하지 못하게 된 데에 대한 다양한 핑계를 듭니다.

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그러나 소송으로 이어질 경우, 임대인은 자신의 주장을 객관적인 증거로써 입증하여야만 손해배상 책임을 면할 수 있습니다. 그리고 이때는 자신이 임차인의 계약갱신청구를 거절할 때에는 예상할 수 없었던 사정이 갑자기 발생해서 제3자에게 임대할 수밖에 없었다는 점까지 증명해야 하는데요.

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하필 그 시기에 딱 맞추어 극적인 변화가 있는 경우는 지극히 드뭅니다. 결국 소송을 수행해보면 임대인들이 핑계는 모두 말뿐이거나, 계약갱신을 거절할 당시에 이미 충분히 예상할 수 있었던 사정에 불과하기 때문에 임대인들의 주장은 받아들여지지 않고 있습니다.

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임대인의 다양한 핑계가 받아들여지지 않는다는 점에 대해서는 아래의 포스트에 상세히 기재해두었으니 궁금하신 분들께서는 참고하세요.

실거주하지 않아도 되는 정당한 사유? (실제 판례 사건) | 로톡 (lawtalk.co.kr)

결과적으로 전세계약갱신청구권을 거부하고 실거주하지 않는 임대인에게 손해배상을 청구하면 임차인이 승소하는 사례가 거의 대부분입니다(실제로 제가 진행한 사건 중 한 건도 빠짐없이 전부 임차인이 승소하였습니다).

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전세 계약갱신청구권 거부가 실거주로 인한 것이었음에도 임대인이 실거주하지 않는 것으로 확인될 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 받아낼 수 있습니다.

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그리고 이 소송에서 임차인은 반드시 승소할 것입니다. 왜냐하면 위에서 보셨듯이 임대인이 드는 다양한 핑계는 말그대로 핑계에 불과하기 때문에 법원이 그 주장을 받아들이는 경우는 거의 없기 때문입니다.

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그리고 승소한 임차인은 자신이 소송에 들인 비용까지도 임대인으로부터 받아낼 수 있습니다. 변호사비용의 경우, 손해배상금액에 따라 받아낼 수 있는 금액이 달라지는데 예를 들어 2천만원을 청구한다면 2백만원까지, 5천만원을 청구한다면 440만원까지 임대인에게 청구할 수 있게 됩니다.

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임대차3법은 폐지와 보완에 관한 논의가 끊임 없이 이어지고 있는 임대차분쟁의 뜨거운 감자입니다. 언제까지 임차인의 손해배상청구가 받아들여질지 장담하기 어렵다는 뜻이지요.

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그러므로 임대인이 실거주하겠다고 하여 전세계약갱신청구권을 거부당하셨다면, 이사를 나온 때부터 2년간은 주기적으로 확정일자 부여현황을 열람하여 보시기 바랍니다. 그리고 만약 새로운 임차인을 들인 점이 확인될 경우, 전문변호사와 상담하셔서 빠르게 손해배상청구 소송을 제기하시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.