안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세 계약이 끝났는데도 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자는 집주인의 재산을 찾아 강제로 돈을 받아내야 합니다.
이때 세입자가 떠올릴 수 있는 집주인의 대표적인 재산은 당연히 내가 살던 전셋집입니다. 세입자는 사기를 당해 전세계약을 체결하였다는 등의 이례적인 경우가 아닌 한, 내가 살던 전셋집의 경매를 통해 적어도 그 전셋집의 가격만큼은 보증금을 회수할 수 있습니다.
문제는 다가구주택의 경우입니다. 다가구주택은 하나의 건물에 여러 세입자가 거주하기 때문에, 건물이 경매가 되었을 때 그 경매에서 전세 보증금을 받아가야 하는 세입자의 수가 여러 명일 수밖에 없는데요.
이때 세입자들 사이의 우선순위는 누가 먼저 대항력과 우선변제권을 취득했느냐, 즉 누가 먼저 이사를 와서 전입신고와 확정일자를 마쳤느냐에 따라 정해집니다.
따라서 늦게 입주한 세입자일수록 보증금을 회수하는 것이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 하지만 어렵다고 해서 쉽게 포기해서는 안되겠죠.
오늘은 다가구주택의 후순위 세입자였지만, 포기하지 않고 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 결국 전세 보증금은 물론이고 지연이자까지 받아낸 사례를 살펴보겠습니다.
다가구주택 보증금반환 청구 사례
의뢰인이 살던 다가구주택에 경매가 들어옴
의뢰인은 다가구주택의 한 호실에서 전세로 거주하고 있었습니다.
그러던 어느 날, 법원으로부터 의뢰인이 살던 다가구주택에 경매가 들어왔다는 사실을 통지받았는데요.
묵시적 갱신의 계약 해지 통보 및 보증금 반환 요구
의뢰인의 전세 계약은 묵시적으로 갱신된 상태였기 때문에, 의뢰인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있었습니다.
이에 의뢰인은 집주인에게 전세계약을 해지하겠으니 보증금을 돌려달라고 요구했는데요.
경매를 취소시킬테니 기다려달라는 집주인의 부탁
그러자 집주인은 돈이 들어올 곳이 있으니 3개월만 기다려주면 경매를 취소시킬 수 있고, 그 후에 새로운 세입자를 구해서 보증금을 반환하겠다고 했습니다.
의뢰인은 집주인의 말을 곧이 곧대로 믿기는 어려웠지만, 집주인이 말하는 자금 융통 계획을 확인해본 결과 신뢰성이 있어보였기 때문에 한번 기다려보기로 했습니다.
경매는 취소되었지만 새로운 세입자가 구해지지 않음
집주인이 말한 3개월보다는 오래걸렸지만, 결국 좀더 시간이 걸려 집주인이 경매를 취소시키기는 했습니다.
그러나 집주인은 의뢰인의 전셋집에 대한 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 그리고 계속해서 시간을 끌었지요.
보증금반환청구 소송 제기
의뢰인이 살던 다가구주택에는 의뢰인 외에도 장기간 살아 온 세입자들이 많았습니다. 이에 의뢰인은 해당 다가구주택에 대해서 경매를 진행하더라도 보증금을 반환받기가 어려운 상황이었는데요.
하지만 마냥 기다릴 수만은 없었던 것이, 의뢰인에게는 반드시 이사를 하여야만 하는 개인적인 사유가 있었습니다.
이에 의뢰인은 할 수 있는 모든 방법을 다 취해보겠다는 결심으로 저희 사무소에 임차권등기와 보증금반환청구 소송을 맡겨 주셨습니다.
집주인은 소송을 당하자 그제야 적극적으로 문제 해결을 위해 노력함
이 사건의 집주인은 소송을 진행하기 전까지는 계속 기다려달라고만 하고 이렇다할 노력을 하지 않았습니다.
그런데 소송을 제기하자 태도가 급변하였습니다. 새로운 세입자를 구하기 위해 적극적으로 노력하기 시작한 것이지요.
그리고 소송을 진행하던 중, 집주인은 보증금의 일부를 먼저 반환했습니다.
일부 변제받은 돈은 먼저 이자에 충당하고, 나머지 금액만 원금에 충당
의뢰인은 이미 이사를 나온 상황이었으므로, 보증금에 더하여 지연손해금을 받아낼 수 있었습니다.
이렇게 세입자가 집주인에게 보증금 원금 + 지연이자 채권이 있는 상태에서 집주인이 일부 금액만 변제를 한 경우, 세입자는 '그동안 이자가 100만원 발생했으니, 집주인이 준 돈 중 100만원은 이자에 충당하고, 나머지 금액만 원금에서 공제하겠다'라고 주장할 수 있습니다.
이 사건에서 집주인은 2,000만 원을 변제하였는데요.
그사이 약 250만 원의 지연이자가 발생해왔기 때문에, 이 사건에서는 250만원을 이자에 충당하고, 나머지 1750만 원을 원금에 충당하였습니다.
그리고 나머지 원금을 달라며 계속해서 소송을 이어나갔지요.
새로운 세입자의 입주일자에 맞춰 원금과 일부 지연이자를 주겠으니 임차권등기를 말소해달라는 집주인
기존 세입자가 임차권등기를 한 상태에서 집주인이 새로운 세입자를 구하는 경우, 집주인은 새로운 세입자의 입주일자에 맞춰 기존 세입자에게 임차권등기를 말소해달라고 요구하게 됩니다.
왜냐하면 기존 세입자의 임차권등기가 말소되지 않으면 새로운 세입자가 잔금을 지불하지 않으려 하기 때문인데요.
이 사건의 임대인 역시 '새로운 세입자의 입주일자에 보증금 원금과 지연이자 일부를 줄테니 임차권등기를 미리 말소해달라'라고 요구했습니다.
하지만 세입자가 이미 이사를 나온 상황에서 보증금을 반환받기도 전에 임차권등기를 말소하는 것은 대단히 위험한 일입니다.
임차권등기를 말소하는 순간 대항력을 잃게 되는데, 이 상황에서 새로운 세입자와의 계약이 깨져버리거나, 집주인이 보증금을 들고 잠적해버리면 아무런 대책 없이 대항력을 상실하게 되기 때문입니다.
보증금 원금과 지연이자를 전액 지급하면, 그와 동시에 임차권등기를 말소하겠다는 입장 표명
이에 저는 '잔금일자에 의뢰인에게 보증금 원금과 지연이자를 전액 지급한다면 돈을 받음과 동시에 임차권등기를 말소했다는 서류를 주겠다'라는 입장을 확고하게 밝혔습니다.
집주인이 새로운 세입자와의 계약을 유지하기 위해서는 의뢰인에게 보증금 원금과 지연이자 전액을 지급해야만 하는 상황을 만든 것이지요.
보증금 원금과 지연이자 전액 회수 성공
결국 집주인은 새로운 세입자의 입주일자에 맞추어 의뢰인에게 보증금 원금은 물론이고, 그 날짜까지 정확하게 계산한 지연이자를 모두 지급했습니다.
이로써 의뢰인은 1년 반 넘게 마음고생했던 사건에서 벗어나 비로소 두발 뻗고 새로운 하루를 맞이하게 되었습니다.
다가구주택의 전세 보증금, 두손 놓고 기다리셔서는 안됩니다.
보증금반환청구 소송의 핵심은 소송을 승소하는 것이 아니라, 최종적으로 보증금을 회수하는 데 성공하느냐에 있습니다. 즉, 소송을 제기하기에 앞서 현실적으로 보증금 회수가 가능한지 가늠해보는 것이 중요한데요.
다가구주택의 후순위 세입자의 경우, 보증금 회수를 장담하기 어려워 법률 대응을 주저하시는 경우가 꽤 많습니다. 이때 가능한 모든 방법을 시도해보기 위해 법률대응을 할 것인지, 아니면 손놓고 기다리며 다른 사람이 문제를 해결해줄 때까지 기다릴 것인지는 철저히 의뢰인의 선택에 달려 있습니다.
이 사건의 의뢰인은 의뢰인은 살고 있는 전셋집에서 보증금을 회수하지 못할지라도 집주인의 재산조회를 해보겠다는 의지가 확고했고, 판결을 받은 후 장기간에 걸쳐서라도 집주인을 압박하여 보증금을 받아보겠다는 굳은 결심이 있었습니다.
이에 의뢰인은 임차권등기를 하고, 소송을 하여 결국 보증금 원금에 지연이자까지 받아내는 데에 성공하셨는데요.
물론 모든 다가구주택의 세입자들이 이 사건과 같이 보증금과 지연이자를 받아낼 수 있다고 장담하기는 어렵습니다. 하지만 이 사건의 의뢰인이 아무것도 하지 않고 마냥 기다렸다면 지연이자는 물론이고 보증금 원금도 받아내지 못했겠지요.
다가구주택은 여러 세입자의 이해관계가 함께 작동하는 것이니만큼, 집주인은 목소리가 큰 세입자의 문제를 먼저 해결하려고 하는 경향이 강합니다.
그러므로 다가구주택의 세입자라는 이유만으로 쉽사리 법률대응을 포기하기 보다는 현재 상황을 직시하시고 지금 상황에서 내 보증금을 지키기 위해 할 수 있는 방법이 무엇인지를 현명하게 판단해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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