방쪼개기 보증금 반환의 방법
안녕하세요 이성준 변호사 입니다. 오늘은 임대차 계약상 특별한 경우인 방쪼개기에 대해 설명을 드리고 이 경우 보증금을 반환받을 수 있는 방법에 대해 구체적으로 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.
1.방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 방쪼개기란?
말그대로 나누어진 방을 말합니다. 그리고 그 이유는 임대인이 보증금과 월세를 더 많이 받아 수익률을 높히기 위함입니다. 가령 20평짜리 투룸이 전세 2억이라고 한다면 10평씩 나누어 두개의 원룸을 만든 다음 각각 전세 1억3천씩 내놓으면 두개의 방을 합하여 총 2억 6천의 전세를 받을 수 있습니다. 이런 식으로 방을 나누는 것을 말하며 정식으로 구청의 허가를 받지 않고 이런 구조변경을 하는 것은 불법입니다. 그러므로 당연히 현황에 맞는 등기도 되어있지 않습니다.
2. 방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 쪼개진 방 중 보호를 받지 못하는 방은?
예를 들어 201호를 201호와 202호로 나누었다고 해봅시다. 등기부등본상에 존재하는 것은 201호입니다. 202호는 등기부 등본에 나와있지 않습니다. 그리고 201호에 들어온 임차인은 201호로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 201호임차인보다 앞서 있던 임차인이 있었으니 202호 임차인입니다. 이분은 201호가 아닌 202호에 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그렇다면 202호 임차인은 대항력와 우선변제권을 보유하고 있을까요? 안타깝게도 보호받지 못하는경우가 많습니다. 우리 법원은 "주임법 제3조 제1항의 공시방법은 거래의 안전을 위하여 집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부 등본과도 일치해야하는 것이 원칙이므로 다를 경우 공시방법으로 적절하지 않기 때문에 제3자에 대하여 효력이 생기지 않으므로 경, 공매에서 배당을 받을 수 없다."는 취지로 판결하고 있습니다. 즉 등기부 현황에 맞지 않게 전입신고를 한 202호 임차인은 먼저 살고 있었음에도 불구하고 대항력과 우선변제권을 인정받지 못할 가능성이 높습니다.
다만 특별한 경우 대항력와 우선변제권을 인정한 경우도 있는데요 이는 선순위 배당권자가 방쪼개기가 되어 있다는 사실을 충분히 인식할 수 있는 경우 입니다. 가령 2층에는 등기부상 201호 하나 밖에 없는데 방이 두개가 있어서 당연히 쪼개졌다는 사실을 인식했다거나 선순위 근저당권자가 현황조사를 하면서 이를 충분히 인식했다거나 하는 사정이 있다면 대항력과 우선변제권을 인정할 수도 있습니다.
3. 방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 임차보증금 반환 소송, 경매절차, 배당이의
우선 임차보증금 반환 소송을 하여 강제경매 절차가 진행 가능하도록 하셔야 합니다. 또한 앞서 말씀드린바와 같이 우리 대법원에서 방쪼개기 임차인에게도 대항력과 우선변제권을 인정하는 선례가 있었으므로 이를 근거로 하여 본인에게도 특별한 사정이 있었음을 경매절차에서 주장하시고 배당을 받지 못한 경우 배당이의의 소송을 제기할 수 있습니다.
4. 방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 중개사협회에게 손해배상 소송
중개사를 통해 임차계약을 맺은 보호받지 못하는 방쪼개기 임차인들은 공인중개사와 중개사협회에 설명의무 위반을 이유로 손해배상 소송을 할 수 있습니다. 공인중개사라면 임대차 권리관계에서 가장 중요한 대항력와 우선변제권의 확보여부에 대해 당연히 임차인에게 설명을 해줘야 할 의무가 있다고 보이며 불법 구조 변경된 건물이라는 점을 등기부등본을 통해 알려주고 임차인이 이를 선택할 수 있게 해주어야 한다고 봅니다. 또한 중개사협회는 공제사업을 통해 통상 2억원 가량의 공제보험에 가입되어 있으므로 공인중개사의 고의 과실에 대한 손해배상을 공인중개사 협회를 통해 배상받을 가능성이 높습니다.
5. 방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 임대인 및 중개사에 대한 사기고소
방쪼개기를 한 임대인은 그 의도 자체가 불순합니다. 아마도 자금력이 충분하지 않을 것이고 만약 임대인이 무리하게 갭투자를 진행한 개인 또는 법인이라면 본인과 중개인 모두 임대인의 변제자력에 대해 충분히 인지하고 있었을 것입니다. 또한 나누어진 방을 임차한 임차인에게 대항력과 우선변제권을 제대로 설명하지 않았다면 그들은 묵시적으로 사기죄를 행한 것입니다. 왜냐하면 임차인 입장에서는 그러한 위험성이 있다는 점을 알았다면 결코 해당 방을 계약하지 않았을 것입니다. 나아가 형사고소가 좋은 것은 수사기관의 수사를 통해 상대를 압박하고 형사처벌의 위험성을 경고할 수 있어 빠른 변제가능성을 높힐 수 있다는 점입니다. 그러므로 위와 말씀드린 민사적 방법과 함께 형사고소도 적극적으로 권해드리는 바입니다.
6. 방쪼개기 보증금 반환의 방법 : 종합
우선 임차보증금반환 소송을 통해 집행권원을 확보하셔야 하며 임차인의 대항력과 우선변제권을 경매절차 및 배당이의소송을 통해 다투어 볼 수 있습니다. 다음으로 방쪼개기의 권리관계를 설명받지 못하셨다면 중개사와 중개사 협회에게 손해배상소송을 진행해 봄직 합니다. 마지막으로 권리관계를 설명하지 못함은 물론 의도적으로 변제능력과 의사가 없이 임차보증금을 수령한 것으로 의심된다면 중개사와 임대인에 대하 사기죄 형사고소도 가능할 것입니다.
7. 방쪼개기 보증금 반환의 방법
본인도 (그 권리관계에 대해) 알지 못한 방쪼개기를 통해 보증금을 반환 받지 못할 위기에 처하셨다면 저희에게 연락을 주시기 바랍니다. 성심을 다해 반환받을 수 있도록 노력하겠습니다.
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