대법원 판례 – 공장임대차계약에도 상가임대차법이 적용되는지 여부 

1. 사안의 쟁점

상품을 제조하기 위한 공장이 목적이거나 물건을 보관하기 위한 창고 용도로 건물을 임대차한 경우에는 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되지 않습니다.

다만, 대법원은 공장이나 창고 건물을 임대차한 경우라고 하더라도 그곳에서 영리활동도 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다는 입장을 취해왔고, 이에 대한 대법원 판례 요지는 아래와 같습니다.

다만, 실제 구체적인 사안에 따라 상가임대차법의 적용을 두고 판단이 달라질 수 있어, 각 사례와 비교하여 인정여부를 신중히 검토할 필요가 있습니다.

본 건의 경우 항소심 법원은 쟁점이 되었던 임대차계약에 대해 단순 제조업을 목적으로 한 공장임대차로 보아 상가임대차법의 적용을 배제하는 판단을 하였는데, 그 이유는 ① 상품을 제조하고 납품을 하였지만 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방식으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어렵다는 점 ② 이 사건 건물의 대부분은 용접 가공 및 제조를 하는 작업장이고, 일부분이 그 외의 업무를 하는 사무실로 구성되어 있다는 점 ③ 이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 여러 차례 기재되어 있다는 점 등을 이유로 들었습니다.

그러나 대법원은 원심판결을 파기하고 이에 관해 다른 판단을 하였습니다.

2. 대법원 판결요지

[대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결 건물인도]

앞서 본 법리와 위와 같은 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 건물은 단순히 상품의 제조․가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아야 한다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있고, 신용카드나 계좌이체의 방식으로 대금을 지급하는 것은 통상의 거래에 있어 일반적인 지급 방식이다. 그럼에도 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방식으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없다는 취지의 원심의 판단은 선뜻 받아들이기 어렵다.

2) 이 사건 건물의 대부분은 용접 가공 및 제조를 하는 작업장이고, 일부분이 그 외의 업무를 하는 사무실로 구성되어 있다. 그러나 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조․가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 한다.

3) 이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 여러 차례 기재되어 있기는 하다. 그러나 피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조․가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로, 이 사건 계약 당시 피고는 이 사건 건물을 단순히 상품의 제조․가공 등 사실행위만을 위한 공장으로만 사용할 의사였다기 보다는 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 의사였을 것으로 보이고, 원고의 입장에서도 피고가 제조업을 영위하기 위하여 이 사건 건물을 공장으로 사용하는 이상 영업용으로 사용될 수 있으리라는 점을 충분히 인식하였을 것으로 보인다. 따라서 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조․가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 모두 하는 장소로 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크다.

3. 시사점

위 사건에서 대법원은 상가임대차법의 적용여부를 좁게 해석한 하급심 판결이 잘못되었다고 판단하였는데, 그동안의 대법원 판례 취지와 크게 다르지 않은 해석이었다고 봅니다.

공장임대차계약이라는 표제로 계약을 하고 임대차목적물 대부분이 제조를 하는 공간이었다고 하더라도 통상 소규모 공장의 경우 별도 영업소를 두지 않고 공장에서 제조, 가공 뿐만 아니라 영업활동도 함께 이루어지는 경우가 많으므로, 임대차 건물을 영업용으로 사용한다고 볼 수 있고, 그러한 한에서 상가임대차법이 적용되도록 하여 임차인이 보호될 수 있도록 하여야 한다는 것입니다.