상가권리금분쟁사례 – 임대인의 권리금회수 방해행위인지 다툼 

1. 사안의 쟁점

상가임대차는 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 종료시까지 사이에 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있고, 만일 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받지 못하게 하였다면 임대인은 임차인의 권리금 상당액을 손해배상금으로 지급하여야 합니다.

 본 건의 경우 임차인이 신규임차인을 주선하고자 노력을 하였고, 임대인도 이를 위한 협의를 하였으나 결국 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약은 결렬되었고, 임대인은 임차인이 퇴거한 이후 별개의 임대차계약을 진행하였습니다.

2.소송진행 중 원고(임차인)의 주장

원고는 이 사건 임대차계약이 종료되기 전인 2018. 1. 경 임대인인 피고에게 신규임차인으로 D을 주선하였음에도, 피고가 보증금 및 차임을 대폭 인상(기존 보증금 3,000만 원, 차임 월 1,417,000원)하여 보증금 5,000만원, 차임 월 200만 원을 요구한 탓에 위 D과의 임대차계약이 체결되지 못하였다. 또한 피고는 원고에게 권리금 포기각서를 요구하는가 하면 부동산 중개업소에 이 사건 점포를 권리금 없는 점포로 임대의뢰를 하는 등 원고의 권리금 회수를 방해하였고, 이로 인해 결국 원고는 권리금을 회수하지 못하였다.

이러한 피고의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 하거나(제2호), 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 원고의 권리금회수를 방해한 것이므로(제3호), 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상으로 원고가 회수하지 못한 권리금 상당액인 1,800만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 판례 요지

[부산지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019나1982 손해배상(기) 판결]

가. 상가임대차법 제10조의4 제1항 제2호의 사유가 있는지 여부

① 상가임대차법 제10조의4 제1항 제2호는 임대인의 권리금 회수 방해에 해당하는 행위로서 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위’를 규정하고 있는바, 피고가 원고에게 권리금 포기각서를 요구하고, 이 사건 점포를 권리금 없는 점포로 하여 임대를 의뢰하는 등의 행위를 하여 원고의 권리금 회수를 방해하였는지를 보건대, 갑 제5호증의 기재에 의하면 피고가 원고에게 ‘권리금 포기를 약속하지 않으면 임대에 방해가 된다. 권리금을 포기해야 피고도 쉽게 임대를 할 수 있다’는 내용의 문자메시지를 보낸 사실을 인정되나, 위와 같은 문자메시지만으로는 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 인정하기에 부족하고, 또한 피고가 부동산중개업소에 이 사건 점포를 권리금이 없는 점포로 임대의뢰를 하였다는 점에 대해서도 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 가사 원고의 위 주장과 같은 사실이 일부 있었다고 보더라도, 그러한 사실만으로는 위 상가임대차법 조항에서 금지하고 있는 임대인의 행위, 즉 임대인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’에 대해 권리금을 지급하지 못하도록 하는 행위가 있었던 것으로 보기도 어렵다고 할 것이어서, 원고의 주장은 이유 없다.

나. 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 사유가 있는지 여부

상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인의 권리금 회수 방해에 해당하는 행위로서 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변, 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 규정하고 있는 바, 피고가 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 원고의 권리금 회수를 방해하였는지를 보건대, 피고는 원고가 신규임차인으로 주선한 신규임차인에게 임대차계약의 조건으로 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 2,00만 원을 제안했던 사실, 당시 인근의 점포 일부가 대략 보증금 1,500만 원 내지 2,000만 원, 차임 월45만 원 내지 200만 원 정도로 임대되었던 사실, 신규임차인이 피고가 높은 임대료 등을 요구하여 계약을 체결하지 않았다는 내용의 사실확인서를 제출한 사실 등이 인정되고, 위 사실에 비추어 보면 피고가 신규임차인에게 제시한 위 임대조건이 원고와 체결한 이 사건 임대차계약이나 주변 점포의 임대조건에 비하여 고액인 것으로 볼 여지는 있다.

그러나 위 증거들 각 기재에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 피고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 3년 동안 차임만 1차례 117,000원 증액하였을 뿐이었으므로, 위 임대차계약이 종료된 후 새로운 임대차계약을 체결하는 시점에서는 자신의 이익을 위해 보증금 및 차임의 증액을 요구할 수 있는 점, ② 특히 당시 피고는 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이었으므로 보증금 및 차임의 증액이 상가임대차법령에 따른 범위 내에서만 이루어져야 하는 것도 아니었던 점, ③ 피고가 신규임차인에게 제안한 임대조건인 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원이 비교적 고액으로 보이기는 하나, 이 사건 점포에 대해 지난 3년간 보증금 및 차임에 거의 변동이 없었던 점, 위 기간 동안 이 사건 점포의 시세도 일부 상승하였고 이에 따른 피고의 조세, 공과금 등 부담도 늘어난 것으로 보이는 점, 새로운 임대차계약 체결에 따라 향후 일정기간 또다시 보증금 및 차임의 변동이 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 제안한 위 임대조건이 현저히 고액이라고 단정하기도 어려운 점, ④ 뿐만 아니라 피고는 신규임차인에게 차임을 180만 원으로 하되 계약기간 5년 동안 이를 동결하는 방법을 제시하기도 하였고, 2018. 1. 24. 원고 및 신규임차인과 함께 만난 자리에서도 위 임대조건을 조정할 의사가 있음을 여러 차례 밝혔던 점, ⑤ 피고는 원고 및 신규임차인과 함께 만난 위 자리에서, 피고는 위 임대조건을 일부 조정하고 원고는 권리금 액수를 조정하여 신규임차인과 임대차계약을 체결할 수 있도록 의견을 절충해 볼 것을 제안하기도 하였으나, 원고가 이를 거부하였던 점, ⑥ 원고는 이 사건 임대차계약의 계약기간 만료일을 1개월 앞두고 피고에게 신규임차인만 1차례 신규임차인으로 주선하였을 뿐이었고, 달리 새로운 임차인을 주선하거나 신규임차인의 확보를 기다리지 않은 상태에서 바로 이 사건 점포를 퇴거하여 위 점포의 맞은 편 점포를 임차하여 영업을 계속하였던바, 이는 원고 스스로 권리금 회수 기회를 일부 포기한 것으로도 볼 여지도 있는 점 등을 종합하여 보면, 앞서 본 일부 사실들만으로는 피고가 원고 주선의 신규임차인인 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다거나 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 인정하기에 부족하다고 할 것이고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 시사점

본 사안에서는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결할 때 기존 계약과 동일한 수준에서만 보증금과 차임을 정해야 하는지, 만일 높은 수준을 요구하는 경우 권리금 회수기회 방해행위가 되는지가 문제였습니다.

임대인이 시세보다 높은 금액을 요구하였던 것이 계약이 결렬된 사유였던 것은 맞았습니다. 다만, 임대인이 오랫동안 임대료를 올리지 않았던 점, 임대인 입장에서는 한 번 계약을 체결하면 갱신된 계약에 대해 임대료를 자유롭게 인상할 수 없으므로 최초 계약시 원하는 바를 반영하고자 할 수밖에 없는 점, 주변 시세에 비해 높다고는 해도 현저하게 높은 정도인지는 불확실하다는 점, 다른 조건을 통해 좀더 가격조정을 하려고 임대인도 노력해왔던 점, 임차인은 주선이 안되자 바로 맞은편 점포를 임차하여 영업을 계속하였던 점 등을 종합적으로 고려한 결과 방해행위로 보기는 어렵다는게 결과 였습니다.

위와 유사한 상황에 처하실 때 위 판례의 요지를 검토해보시고, 신규임차인 주선과정에서 어떻게 협의를 하고 행동을 하는지에 따라 손해배상책임이 인정될 수도 인정되지 않을 수도 있으니 법률전문가의 도움을 받아 함께 대처해가시기 바랍니다.