대법원 판례 – 주택임대차에서 법인 임차인의 갱신요구권 행사 

1. 사안의 쟁점

주택임대차의 경우 임차인이 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있는데, 임차인이 개인이 아닌 법인인 경우에도 가능한지, 가능하다면 어떠한 요건을 충족해야 하는지가 문제가 되었던 사건입니다.

주택임대차보호법은 법인 명의로 임대차계약을 하면 적용을 받기 어려우나 중소기업의 경우 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력 등 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있게 됩니다.

그런데 위 중소기업의 소속 직원 범위에 대표이사 또는 사내이사도 포함될 수 있는지 주거용임대차가 인정되면 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약체결 의도 등을 고려해야 하는 것인지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

2. 대법원 판결요지

[대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결 건물인도]

이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 '직원'은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.

3. 시사점

주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미에 관하여 최초로 명시적으로 판시한 판결이라는 의미가 있으며, 중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공한 판결이라고 할 것입니다.

또한, 중소기업 법인이 임대차를 할 경우 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사하고자 한다면 전입신고를 하고 거주한 사람이 등기부상 대표이사나 사내이사로 등기된 임원이 아닌 직원이어야 할 것입니다.