월세계약을 맡긴 관리인이 전세보증금을 편취 

1. 사안의 개요

의뢰인은 다가구주택을 소유한 이후로 건물 내 각 호실에 대해 월세임대차계약을 체결하여 임대사업을 해왔는데, 직접 관리하기가 어려워 관리인에게 월세계약과 관련된 업무를 위임하였습니다.

그런데 어느 날부터 임대료가 들어오지 않기 시작하여 관리인에게서 받은 임대차계약서상 임차인들에게 연락을 취하였는데, 임차인들 중 상당수가 월세가 아닌 전세계약서를 작성하고 전세보증금을 관리인에게 입금하였다는 사실을 알게 되었습니다. 관리인은 월세계약서를 위조하여 임대인에게 전달하고, 전세계약서도 위조하여 임차인에게 제공하였던 것입니다.

의뢰인은 관리인에게 상황을 해결할 것을 요구하였으나 관리인은 돈이 없다고만 하였으며, 임차인들도 퇴거를 거부하고 있어, 너무나 곤란한 상황에 빠지게 되어 상황 해결을 위한 자문을 의뢰하셨습니다.

2. 대처 방안

의뢰인과 상담을 진행하고 자료 검토를 한 결과, 임대차계약서는 무효이고 임차인들이 정당한 임대차계약이라고 신뢰할 만한 정당한 이유가 있어 보이지 않았습니다.

따라서, 관리인을 상대로는 사문서위조 및 동행사죄 등 혐의로 형사고소를 진행하기로 하였고(이후 추가로 업무사배임, 사기 등 혐의로 추가고소), 임차인들을 상대로는 무효인 임대차계약에 기한 불법점유 임을 이유로 퇴거를 요구하는 명도소송을 진행하기로 하였습니다.

3. 소송결과

형사고소 사건의 경우 관리인이 위조하여 작성한 임대차계약서가 워낙 많아 특정하는 절차에 상당한 시간이 소요되었지만, 결국 검찰에 송치되고 법원에서 사문서위조, 변조 동행사죄 등 혐의에 대해 유죄판결이 선고되었습니다.

임차인을 상대로 한 민사소송의 경우 재판부의 요청으로 관리인이 증인으로 출석하여 증인신문이 진행되었고, 계약서에 등장하는 중개인의 진술과 각 임차인들의 진술들이 이어지며 상당한 기간 동안 소송이 계속되었습니다.

민사소송 진행 중에 임대차계약서가 무효라는 점에 대해 형사판결이 나와 임차인들은 더 이상 임대차계약서가 유효하다는 주장을 하지 못하게 되었고, 위조하였다고 하더라도 표현대리로서 권한을 초과한 대리행위에 대해 임대인이 책임을 져야한다는 주장을 하였으나 임차인들이 임대차계약을 체결하였을 때 충분한 주의를 기울이지 않았다는 점을 많이 부각하여 결국 승소판결을 받을 수 있었습니다.

임차인들에게는 부동산 인도의무와 부당이득금반환의무가 인정되었는데, 소송을 진행하는 중에 퇴거를 한 임차인들이 있었고, 판결 이후 퇴거를 한 임차인들도 있었으며, 끝까지 퇴거를 하지 않고 버티던 임차인들은 강제집행을 통해 강제로 퇴거를 시키는 절차를 진행하였습니다.

4. 시사점

전세사기사건 중 많이 발생하는 유형 중 하나인데, 임대인도 이러한 경우 잘못 대처를 한다면 피해자가 되어 예상치 못한 엄청난 금전적 손해를 입게 될 수 있습니다. 이와 같은 경우 또는 유사한 경우에 있게 되신다면 반드시 법률전문가의 도움을 받아 상황을 잘 대처하셔야 할 것입니다.