권리금 사기 예방과 법적 조치 가이드 

창업을 결심한 김모 씨는 한 유명 프랜차이즈 매장을 운영할 기회가 생겼다는 한 창업컨설팅 업체의 소개를 받고 점포를 양수했습니다. 컨설팅 업체는 해당 점포가 안정적인 수익을 창출하고 있으며, 경쟁이 적어 유리한 입지라는 점을 강조했습니다. 권리금 산정 기준이 모호한 점을 악용한 업체는 허위 정보를 제공하며 계약을 유도했고, 김 씨는 지나치게 높은 권리금을 지불하게 되었습니다. 하지만 양수 후 실제 상황은 달랐습니다. 결국, 그는 사업을 지속하지 못하고 큰 손해를 입게 되었습니다.

이는 권리금 산정 과정에서의 부당 행위와 창업컨설팅 업체의 과도한 개입은 초보 창업자를 상대로 한 대표적인 피해 사례 중 하나입니다.

권리금 산정 기준이 불명확하고 관련 규제가 부족한 상황은 피해를 키우는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 초보 창업자들은 현혹된 채 계약을 체결하지만, 막상 현실과는 다른 운영 상황에 좌절을 겪으며 막대한 금전적 손실을 떠안게 되는 경우가 적지 않습니다.

문제는 권리금 산정의 기준 자체가 모호하고 양도인과 컨설팅업체는 "나는 보장한 사실이 없다"면서 권리금에 대한 책임을 회피하므로 양수인으로서는 추후 권리금의 반환 요청하더라도 이를 돌려받기는 너무나 어렵다는 점입니다.

권리금이란

권리금은 상가 임대차 계약 시 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업상의 이점이나 시설 등을 양도하는 대가로 받는 금전적 보상을 의미합니다. 이는 주로 (1) 시설권리금, (2) 영업권리금, (3) 바닥권리금으로 구분되며, 각각 기존 시설물의 가치, 영업 노하우 및 고객층, 상가의 입지적 가치를 반영합니다.

권리금의 산정은 일반적으로 월평균 순수익의 6개월에서 1년 치를 기준으로 하며, 시설 투자비용은 감가상각을 고려하여 평가합니다. 또한, 상가의 위치와 상권에 따라 바닥권리금이 결정되며, 이는 주변 시세와 유동인구 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

그런데 "종합적으로 고려"하여 산정된다는 뜻은, 터무니없는 거액의 권리금을 지급한 경우라고 하더라도 단지 그 금액만을 이유로 사기에 해당한다거나 하여 권리금의 반환을 구하기가 어렵다는 의미이기도 합니다. 여러 무형적 가치를 기준으로 정한 금액이라고 항변한다면 이에 대하여 반박하기가 어렵게 되지요.

고지된 매출이나 순수익을 믿고 권리금 계약을 체결한 경우

양도인이나 컨설팅 업체에서 매출, 순수익을 보장하여 권리금계약을 체결하였는데, 실제로는 그와 같은 수준의 매출이나 순수익을 얻지 못하는 경우가 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

만일 권리금 계약 체결 시 양도인이 매출을 부풀려 허위로 제공하고, 이를 신뢰한 양수인이 실제 매출이 기대에 미치지 못하는 상황에 처한 경우, 해당 권리금 계약은 '사기'에 의한 의사표시로 간주되어 취소가 가능하기는 합니다.

그러나 이때의 "허위로 제공"이란 통상 POS기에 허위로 매출 자료를 입력하는 등 적극적으로 허위의 자료를 작출한 경우를 의미합니다.

"재산권의 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 하겠으나, 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다"는 것이 법원의 입장이므로(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결 등),

양수인이 양도인에게 매출이나 순수익 관련하여 구체적인 자료를 요구하지 아니하고, 양도인으로부터 대략적인 매출액만을 듣고 권리금계약을 체결한 경우라면 사기로의 취소나 불법행위 손해배상청구가 어려울 수 있습니다.

따라서 과다한 권리금을 이유로 권리금계약을 사기 취소하거나 손해배상을 구하고 싶다면 권리금계약의 전제가 되는 자료 등을 검토하여 허위로 작출되거나 과다 계상된 것은 아닌지 그 증거자료를 취합하는 것이 가장 중요합니다.

계약의 주요 내용이 사실과 다른 경우

매출이나 순수익을 보장하였다거나 허위로 매출자료를 제공한 경우에는 해당하지 않지만 계약의 중요한 내용이 양수 후에 사실이 아닌 것으로 드러나는 경우도 많습니다.

예를 들어 약국의 양수하였는데 알고보니 윗층에 있던 병원이 이사갈 예정에 있었다거나, 편의점을 양수하였는데 알고보니 근처에 새로운 마트가 바로 들어오는 경우 등이 있습니다. 그 외에도 분명 양 당사자 간에는 계약의 전제가 되었고 양수인은 그 사실을 믿고 권리금 계약하였음에 막상 점포를 양수받고 나니 사실이 아닌 경우는 셀 수 없이 많습니다.

양수인으로서는 너무나 억울할 수밖에 없는 상황이 되는데요. 다만 이를 이유로 계약을 취소하거나 해제하는 것은 쉽지만은 않습니다.

원고는 소를 제기하는 자로서 자신의 주장을 입증할 책임을 집니다. 피고의 항변으로 정해진 사항을 제외하고는 일단 원고가 증거로서 입증하여야만 사실로서 인정이 된다는 것인데요. 계약 내용 불고지를 이유로 취소하거나 해제할 때에는 1) 계약의 내용이 되었는지 2) 그와 같은 계약 내용이 고지되었다면 계약이 체결되지 않았을 것임이 명백한다는 사정을 모두 원고가 입증해야 한다는 것입니다.

많은 경우 법원은 "원고의 기대"라거나 "피고의 예상"이나 "추측성 발언"일뿐 계약의 내용으로 된 사정이 없다고 판단합니다. 그만큼 입증은 쉬운 일이 아닌데요. 양수인 자신에게는 당연한 사실로서 법원에서 마찬가지로 인정될 것으로 기대하지만 현실적으로는 그 입증이 어렵다는 점을 인지하시고, 충분한 준비 후에 형사 고소 또는 민사 소 제기를 하시는 것이 중요합니다.

형사 고소, 필요한지 검토하여 충분한 준비 끝에 해야

과다한 권리금을 지급하여 피해를 입으신 분들은, 많은 경우 양도인이나 컨설팅회사에 대한 사기 형사 고소가 먼저 떠오르는 것이 정상입니다. 권리금 사기라는 말이 주는 어감과 더불어 상대방에게 응당한 처벌을 받도록 하는 것이 정의에 부합하기 때문입니다.

물론 사기가 성립하여 기소가 되는 경우도 흔합니다. 또한 최종적으로 기소에 이르지 못한다 하여도, 재산범죄인 사기의 특성상 조사를 받는 기간인 1~2년 동안 상대방은 매우 큰 불확실성의 상태에 놓이게 됩니다. 하여 고소 자체만으로도 상대방의 합의의사를 크게 끌어낼 여지가 큽니다. 그래서 때로는 민사소송에서 이기기도 전에 형사 합의금에 의해 빠른 피해 구제를 받는 경우도 있습니다.

더욱이 공인중개사로서 사실상 중개수수료를 권리금계약의 컨설팅료로 받은 경우 사기 혐의와 더불어 공인중개사법 위반 혐의로도 형사 고소가 가능하여, 매우 유리한 위치에 놓이게 되는 경우도 많습니다. 실제로 저희는 그와 같은 고소에 성공하여 단 수개월도 되지 않아 상대가 피의자조사가 채 다 끝나기도 전에 피해 복구의사를 밝혀 피해 전액 +a의 회복에 성공하기도 하였는데요.

다만, 경험해 보신 분은 아시겠으나 재산범죄는 경찰도 어려워하기에 개인이 혼자 미비한 상태로 형사 고소를 하는 것은 고소를 포기하는 것과 다를 바 없습니다. 혹여 형사 사건에서 사기가 아니라고 불송치나 불기소하면서 그 이유에 수사관의 자의적인 불리한 판단들이 병기되는 경우, 이것들이 민사사건에서 피고의 유력한 증거로 작용해버릴 가능성이 큽니다. 민사법원은 불법행위의 경우 형사판단을 최대한 존중(이론상 민사판단 별개이나, 수사관이 가장 오래 직접 대면하여 당사자와 사안을 검토하므로 수사관 판단이 실체적으로 맞다고 심증을 갖거나, 짧은 시간 검토하는 민사법원이 별도 판단의 책임을 지기 귀찮음도 작용함)하므로 만일 권리금 사기 고소 및 사기 취소 부당이득 반환청구를 계획하고 계시다면 형사 고소는 민사청구와 더불어 하시되, 처음부터 법리적으로 분명한 논리를 갖추어 반박이 어려운 틀과, 수사기관이나 상대를 압도할 충분한 자료준비를 할 필요가 있다는 점을 말씀드리고 싶습니다.

수사기관이라고 하여 모든 정보를 열람, 수집할 수 있는 것이 아니기에 본인 스스로가 상대방이나 그 주변인으로부터 수집할 수 있는 정보를 최대한 수집한 이후에 사기가 성립할 가능성이 상당한 경우에 한하여 고소를 할 필요가 있습니다.

법무법인 가림 이용수 변호사는,

• 근처 대형 종합병원이 곧 개원한다는 말을 믿고 약국을 양수하였으나 상당기간 동안 종합병원이 개소하지 않은 경우

• 병원 내 카페로서 고수익을 얻을 수 있다는 말을 믿고 가맹점 카페를 양수하였으나 얼마 지나지 않아 임대차계약 만료로 쫓겨난 경우

• 주변 거의 유일한 약국으로서 매출 및 순수익을 보장받고 약국을 양수하였으나 바로 옆에 약국이 새로 개소한 경우 등

유사한 관련 사례에서 사기 고소 또는 민사상 반환청구를 통하여 권리금을 반환받은 성공사례를 보유하고 있습니다.

매출 등 계약의 주요 내용에 대하여 허위로 고지한 이후, 막대한 권리금을 챙기고는 양도인이 권리금의 일부도 반환하지 않고 있다면 또는 마찬가지로 거액의 컨설팅료를 받은 컨설팅 회사가 연락도 받지 않고 피해회복을 도와줄 생각도 없다면 결국 법적 조치를 통해 문제를 해결할 수밖에 없게 됩니다. 앞서 말씀드린 것처럼 이를 홀로 소송을 통해 입증하는 것은 쉽지 않은 일이므로 법률전문가의 변호사의 조력을 받기를, 적어도 법률 상담을 통해 현 상황에 대하여 적절한 판단을 한 후에 조치하실 수 있기를 바랍니다.