[판례] 중개인은 중요한 법적사항 설명 안해도 책임 없음 

안녕하세요, 이용수 변호사입니다.

최근 대법원이 중개행위의 의미와 책임한계에 대하여 중요한 판시를 하였습니다.

요지는 공인중개사의 중개행위가 사실행위에 한정되므로 중개계약은 사실행위에 대한 위임일 뿐이고, 따라서 중개사는 법률상 중요한 사항이라고 할지라도 확인 설명할 책임이 없고, 따라서 설명을 누락한 경우에도 전혀 의무위반이 아니라는 것입니다.

판결에서 문제된 사안의 내용은 이러합니다.

• A는 울산에서 자신의 주택을 직원 기숙사로 쓴다는 한 법인에게 보증금 2억에 임대해 두었습니다.

해당 법인은 지역경제의 큰 축을 담당하는 유명한 공단이었습니다

(아마 A는 문제 없을 건실한 임차인을 들여놓았기에 더 좋아했고 안심했을 것입니다).

• A는 자신의 주택을 2.8억에 B에게 매도하였고,

A와 B는 관례에 따라 당연히 보증금을 제외한 8천만 원만 잔금으로 지급하고 등기를 마쳤습니다

(이러한 내용은 모두 중개인이 작성한 부동산 매매계약서에 기재되어 있었을 것으로 보입니다).

아무런 문제가 없는 것 같습니다. (현행 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라) 상식적으로 임차보증금 상당액은 양수인이 '인수'하여 나중에 이행하는 것으로 모두 알고 있기 때문입니다. 그러나 대법원까지 소송이 진행되었다는 점에서 추측하셨겠지만 결국 문제가 발생하고 말았습니다.

그러나 '(채무)인수'에는 병존적 인수, 면책적 인수가 있습니다.

병존적 인수라 함은 구채무(자) 신채무(자)가 둘 다 병행하여 존재한다는 의미로 결론적으로는 마치 흔히 아는 연대보증과 같이 채무자를 하나 더 추가되는 인수형태입니다.

면책적 인수라 함은 구채무(자)를 면책시키고 신채무(자)가 발생하는 형태의 채무인수를 말하는데, 채권자는 이전 채무자의 자력을 신뢰했을 수 있어 그 신뢰를 보호하기 위해 면책적 인수를 위하여는 채권자 승낙이 필수적이라는 것이 병존적 인수와 다릅니다.

사실 부동산 매매에서 흔히 이루어지는, 빚(채무)을 공제하고 잔금을 계산하는 행위는 앞서 설명드린 채무인수가 아닌 소위 '이행인수'라고 불리는 것입니다. 때문에 매수인은 '(매도인과의 사이에서 약속을)이행할 의무'를 갖게 되는 것일 뿐이며 채권자(위 경우 임차인)와는 완전히 남남인 것입니다. 채권자는 어쩌다 이행인수사실을 알았다 손 치더라도 매수인에게는 돈을 달라고 할 수 없습니다(물론 묵시적 승낙으로 인정되는 경우가 있습니다).

다만, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 면책적 인수의 효과를 갖는 경우가 많은 것뿐입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 정하여 기존 임대인이 지고 있던 임차인에 대한 채권채무를 양수인이 그대로 지는 것으로 의제, 의제한다는 것은 그렇게 친다는 것, 양수인이 그대로 임대인으로 마치 기존 계약서의 임대인의 이름이 바뀐 것처럼 치자는 것입니다. 당연히 가장 큰 채무인 보증금채무 역시 양수인에게 "면책적으로 인수"되는 효과가 의제됩니다.

그리고 이렇게 "면책적"채무인수로 의제 되는 경우는 당연히 해당 주택임차권이"대항력이 있는"경우에 한합니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 등).

이런 이야기를 길게 하는 이유는, 말씀드리는 사안에서 이 부분이 문제가 발생했기 때문이겠죠.

결과적으로 본 사안에서는 면책적으로 인수되지 못했습니다.

즉 매도인이 보증금 반환의 책임을 부담하게 되었습니다.

임차인이 법인이기 때문이었습니다. 법인은 아무리 건실해도 그 누구로 주민등록을 해도 대항력이 없습니다. 오히려 중소기업에 해당할때만 아주 예외적으로 대항력을 가질 뿐입니다. 대항력이 없으니 주임법 제3조 제4항이 적용되지 않고, 임대인이 변경되지 않게 됩니다. 따라서 본 사안에서는 매도인이 계속 보증금반환할 채무를 지고 있는 상태인 것입니다.

그런데 매수인은 자신의 소유로 이전등기되자마다 해당 주택에 담보를 잡고 추가 현금을 2.6억이나 끌어냈습니다(사실 전체 매매대금이 2.8억인데 일단 임차인이 있는 것을 알면서 2.6억..수상합니다만 이 글의 논점과는 무관하므로 패스). 예상대로 매수인은 돈을 갚지 않아 금방 경매절차가 진행되었고, (매도인은 자신이 매수인의 불법행위로 2억 손해 보았다고 주장하여 해당 부동산의 경락대금에서 6800만 원을 배당받는데 이부분도 이상합니다만 논점과 무관하므로 패스합니다)경락됩니다.

임차인은 당연히 대항력도 우선변제권도 없어 경매에 대항하지도 참여하지도 못하고 쫓겨났지만 다행히 전세금보장보험에 가입되어 있었기에 보험금으로 전액 보상받았고, 보험사가 '여전히 보증금반환채무자로 남아 있는' 매도인에게 구상, 생돈 2억을 구상당한 매도인이 '내가 보증금반환채무자로 남아 있는데도 단돈 8천만 원만 받고 2.8억 짜리 주택을 팔게 만든 중개사'가 이 손해를 전부 갚으라고 중개사에게 소송을 한 것입니다.

1심은, 중개행위의 범위에 대하여는 명시적인 판단을 유보하고(아마 크게 주장을 하지 않았던 것으로 보입니다), 이 사건이 아예 중개가 끝난 후의 문제가 아니며, 중개인의 중개행위가 문제되는 사안임 즉 계약 체결 후에도 잔금 지급 등을 원만하게 주선하는 것 등이 모두 중개행위임을 전제로 삼았습니다. 그러나 중개인에게, '매매계약서상에서 알 수 없는 법적 효과에 대한 조사 검토의무까지는 없다'는 다소 애매한 결론을 내렸습니다.

2심은, "부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다."고 하여 중개사의 권리관계 조사 확인 의무에 이 사건과 같은 '채무인수'법리에 대한 설명의무 역시 포함시켰습니다. 나아가 매매계약의 중요한 내용을 설명할 의무에까지 나아가는 듯한 판시를 하였습니다. 그러나 역시 하급심답게 매도인의 과실도 있다고 하여 배상 의무에 대하여는 반반의 결론.

그런데 대법원은, 1심과 같이 중개인의 책임을 부정한 것입니다만, 중개업법 제25조 1항 및 시행형 21조 등에 불구, 명시적으로 법률적 사항에 관한 중개인의 검토의무를 배제해 버린 듯한 판시를 하였습니다. 특히 중개사법 시행령은 21조에서 중개대상물의 권리관계에 관한 사항이라고 하여 "임차권"을 명시하고 있음에도 불구하고 대법원은 이러한 판시를 한 것입니다.

사실 이번 대법원 판결이 반드시 옳다고는 할 수 없지만, 중개사의 검토의무가 물권에 한정된다는 판시라고 이해해 볼 수 있습니다. 여담으로 저는 공인중개사 시험에도 응시하여 자격증을 취득하였는데, 중개사 시험 출제범위에 채권법이 자주 다뤄지지는 않아서 이러한 시각에서 판시한 것은 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다.

위 시행령에 명시된 물권적 권리관계에 대한 설명이 누락되었다면 어땠을지 의문이 조금은 남습니다만, 어쨌든 대법원은 명시적으로, 중개사의 법령검토의무를 대부분 부정, 중개행위에 대하여도 법률사무는 완전히 제외하는 판시를 하였습니다.

어떠한 법령의 문제인지, 사안의 내용은 무엇인지에 따라 결론은 얼마든지 달라질 수 있겠습니다만, (1) 중개사의 입장에서는 그 책임의 범위가 매우 줄어들 수 있다는 취지의 판례이므로 혹여 법률 분쟁에 휘말리게 된다면 위 대법원의 판례를 잘 참조할 필요가 있겠고, (2) 부동산 관련 거래를 하려는 매수인의 입장이라고 한다면, 법률문제가 개재되는 경우, 반드시 법률전문가인 변호사의 조언을 얻어야 한다는 다소 낯뜨겁지만 어찌 보면 당연한 결론으로 마무리할 수 있겠습니다.

법무법인 가림 이용수변호사사무소

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