대법원판례 - 파산으로 매매계약이 해제될 시 위약금 인정여부 

1.사안의 개요 및 쟁점

부동산 매매계약을 체결하고 매수인이 계약금 및 중도금까지 지급을 한 상태가 되면 매도인과 매수인 모두 임의로 계약을 해제할 수 없게 되는데, 만일 매수인이 파산을 하게 되는 경우에는 파산선고 이후 선임된 파산관재인이 잔금지급 전 상태의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 있습니다.

그런데 매수인의 책임 있는 사유로 계약이 해제되는 경우 매도인이 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있다는 위약금 약정이 존재하는 경우, 위와 같이 법률의 규정에 의해 파산관재인이 계약을 해제한 경우에도 위약금 약정이 적용되어 매도인은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있는지가 문제가 되었습니다.

2. 판례 요지

[대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다33423 판결 매매대금]

가. 원심(항소심) 법원의 판단

원심은 ① 소외 회사는 2007. 7.경 피고와 이 사건 매매계약을 체결하고 피고에게 계약금과 중도금 33,000,000원을 지급한 사실, ② 이 사건 매매계약 제10조(계약의 해지)는 ‘매매계약 당사자 중 일방이 이 계약에서 정한 의무를 위약 또는 불이행하는 경우 상대방은 이 계약을 해제할 수 있다(제1항). 피고의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제된 경우에는 피고는 그동안 소외 회사로부터 수령한 매매대금을 반환하고 기지급금의 배액에 해당하는 위약금과 사업추진에 소요된 비용 일체를 소외 회사에게 즉시 지급한다(제2항 전문). 소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 총 매매대금 10%에 해당하는 계약금 전액은 피고에게 귀속한다(제2항 후문). 중도금 지급이 완료된 후에는 피고와 소외 회사 모두 본 매매계약을 해제할 수 없다(제3항).’고 정하고 있는 사실, ③ 그런데 이 사건 매매계약의 쌍방 이행이 완료되지 않은 상태에서 2012. 6. 20. 소외 회사에 대한 파산이 선고되었고, 그 파산관재인은 2012. 11. 29.경 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다.) 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제한 사실 등을 인정한 다음, 위 파산관재인의 해제로 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하고, 피고의 주장, 즉 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 사건 매매계약이 해제되어 위 제10조 제2항에 의하여 계약금이 피고에게 귀속되어야 한다’는 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 같은 조 제1항, 제3항에 비추어 볼 때 중도금의 지급 이전에 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 경우 위약금의 지급이나 계약금의 몰취에 관하여 정한 것이므로, 위 파산관재인이 법 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제하는 경우에는 적용된다고 볼 수 없다고 판단하여 이를 배척하였다.

나. 대법원의 판단

앞서 본 법리에 비추어 이 사건 매매계약 제10조를 살펴보면, 제10조 제2항 후문은 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 계약금 전액은 피고에게 귀속한다.’는 것으로서 그 문언 그대로 ‘소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우’라는 요건이 성취되면 그로써 곧 계약금 상당의 위약금이 피고에게 귀속된다고 해석된다. 한편 제10조 제1항은 채무불이행에 의한 계약 해제를 허용하는 취지일 뿐임

이 명백하다. 또한 제10조 제3항은, 이를 중도금 지급 이후에 해제권 행사가 제한되는 규정으로 해석하면 중도금 지급 이후에 채무불이행이 있는 경우에도 언제나 매매계약을 해제하지 못하는 불합리한 결과가 발생하는데, 소외 회사와 피고가 이 사건 매매계약 당시 굳이 이를 의도하였다는 사정이 보이지 않으므로, 민법 제565조 제1항을 주의적으로 정한 취지로 볼 수 있을지언정, 중도금 지급이 완료된 이후의 해제권 행사를 제한하는 규정으로는 볼 수 없다. 그밖에 달리 제10조 제2항 후문이 중도금 지급 완료 이전에 매매계약이 해제되는 경우에만 적용된다고 해석할 만한 사정도 보이지 않는다. 따라서 제10조 제2항 후문이 ‘중도금 지급 이전에 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우’에 한정되어 적용된다고 보기 어렵다.

그런데 법 제335조 제1항에 의한 위 파산관재인의 해제는 소외 회사가 파산상태에 이른 것을 원인으로 하므로 이는 소외 회사의 책임 있는 사유로 계약이 해제된 경우의 하나로 볼 수 있고, 이때 파산관재인의 해제로 피고에게 발생하는 손해는 소외 회사의 채무불이행으로 인한 해제 시의 손해와 큰 차이가 없을 것으로 보이므로, 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 법 제335조 제1항에 의한 파산관재인의 해제로 인해 발생하는 손해까지도 포함하는 위약금 약정이라고 해석함이 합리적이다.

그렇다면 위 파산관재인이 법 제335조 제1항에 의하여 이 사건 매매계약을 해제한 경우에도 이 사건 매매계약 제10조 제2항 후문이 적용되어 소외 회사가 지급한 계약금 상당의 위약금은 피고에게 귀속된다고 봄이 타당하다.

그럼에도 원심은 이 사건 매매계약 제10조 제2항은 법 제335조 제1항에 의한 파산관재인의 해제권 행사로 인한 매매계약의 해제에는 적용될 수 없다고 판단하였으니, 원심판결에는 계약의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 시사점

하급심 법원은 파산관재인의 해제는 관련 법령에 따른 적법한 해제이므로 위약금 약정은 적용되지 않는다고 보았으나, 이에 대해 대법원은 파산관재인의 해제가 법률상 가능하다고 하더라도 이로 인해 매도인에게 발생하는 손해는 매수인의 채무불이행으로 인한 손해와 차이가 없고, 파산상태에 이른 것도 매수인의 책임인 것이므로, 결국 파산관재인의 해제로 계약이 해제된 경우에도 위약금 약정에 따라 매도인은 계약금 상당액을 위약금으로 몰취할 수 있다고 보았습니다.

매매계약 이후 파산관재인이 계약을 해제하겠다고 하는 경우에는 계약금은 몰취하고 그 이외에 중도금의 경우만 원상회복으로 반환하면 될 것입니다.