임대차분쟁사례-전세보증금을 반환받지 못해 계약금을 몰취당한다면 

1. 사안의 개요 및 쟁점

임차인이 전세계약 기간이 끝나가자 임대인에게 갱신없이 이사를 가겠다고 통지를 하였고 새로 이사갈 집에 계약을 체결한 뒤 계약금을 체결한 상태인데, 임대인이 만료일이 다가온 상태에서 보증금 반환이 어려울 것 같다는 이야기를 갑자기 해온다면 임차인으로서는 많이 당황할 수밖에 없게 될 것입니다.

임차인은 임대인에게 보증금 반환을 만료일에 해주지 않으면 새로 이사갈 집에 이미 지급한 계약금을 몰취당할 수 있음을 고지하며 보증금반환을 지체해주지 말 것을 수차례 통지하여도 임대인이 결국 돈을 구하지 못하여 보증금반환을 해주지 않는다면 이사갈 집에 잔금을 지급하지 못하여 계약금을 위약금으로 몰취당하게 될 것입니다.

위와 유사한 사례가 많이 존재하는데, 본 사안에서는 임대인이 만료일로부터 4개월만 시간을 더 주면 보증금을 반환할 수 있다고 다짐을 하였고, 이에 임차인이 이사갈 집의 새로운 임대인에게 이를 알리고 부탁하여 새로 이사갈 집의 임대인이 잔금 지급일을 4개월 연장을 해주었던 사안입니다.

임차인은 늦게 들어가는 만큼의 월차임 상당 손해액 및 관리비를 이사갈 집의 임대인에게 지급하기로 약정하여 지급하였고, 기존 임대인에게도 추가 손해가 발생할 수 있음을 내용증명으로 통지하였습니다.

그러나 결국 보증금 반환은 이루어지지 않았고 임차인은 계약금을 위약금으로 몰취당하였으며, 추가로 3개월 간의 월세 상당액 및 관리비 손해까지 추가 손해를 입게 되어 위 손해액 전체에 대해 기존 임대인에게 손해배상청구를 하게 되었습니다.

2. 소송진행 중 당사자들의 주장

가. 원고(임차인)의 주장

피고(임대인)가 이 사건 임대차 기간이 만료되는 2015. 11. 21.까지는 원고에게 보증금을 반환해 주었어야 함에도 이를 반환하지 않았고, 재차 지급하기로 약속한 2016. 3. 30.에도 보증금을 반환하지 않았다. 그로 인하여 원고가 D(이사길 집 임대인)에게 임대차보증금을 지급하지 못하였고, 채무불이행 시 손해배상약정에 따라 계약금 2,100만 원 몰취 및 새로 임차한 아파트를 사용할 수 없음에도 D에게 3개월분 차임과 관리비 상당을 지급하는 손해를 입었으므로 피고는 원고가 입은 손해를 배상하여야 한다.

나. 피고(임대인)의 주장

피고는 원고가 D과 임대차계약을 체결한 것을 이 사건 소장 부본을 송달받은 2016. 7. 25. 비로소 알게 되었다. 그리고 원고가 2016. 3. 30.까지 이 사건 아파트를 인도하지 않았으므로 보증금지급의무를 지체하지 않았다.

3. 판례 요지

[수원지방법원 2017. 1. 11. 선고 2016가단525769 손해배상(기) 판결]

(가) 원고가 이미 D과 새로운 임대차계약을 체결하고 보증금 일부까지 지급한 상황에 있어 언제라도 이 사건 아파트를 피고에게 인도할 수 있었고, 원고가 피고에게 이 사건 임대차 기간 만료 전에 보증금을 반환하면 곧바로 새로운 아파트로 이사 갈 수 있음을 고지하였던 사정 등을 종합하면, 원고가 피고에게 이 사건 아파트의 인도 제공을 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차 만료일 또는 피고가

원고에게 반환하기로 합의한 2016. 3. 30.까지는 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 원고가 피고의 보증금반환의무 이행지체로 D에게 보증금지급의무를 이행하지 못하여 계약금을 몰취당하는 손해를 입었으므로 피고는 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

그러나 특별한 사정 하에 발생한 손해는 통상의 손해로 한정되므로(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결 참조), 원고와 D의 임대차계약 당시 원고가 보증금지급의무를 이행하지 못하는 경우 계약금을 손해배상의 기준으로 본다고 약정하였고, 원고와 D 사이에 당초 차임에 관한 약정이 없었으며, 원고가 D에게 지급한 차임과 관리비는 임대차계약의 이행을 전제로 하는 것으로 보증금지급의무의 불이행에 따른 계약해제와 손해배상청구와는 양립하기 어려운 사정 등을 종합하면, 원고의 손해 중 차임과 관리비는 통상 임대차계약 해제로 인하여 발생하는 손해로 보기 어렵다. 원고의 위 주장은 위 인정범위에서 이유 있고 나머지 주장은 이유 없다.

(나) 한편 원고가 피고에게 여러 차례에 걸쳐 보증금의 반환을 요구하였으나 피고가 세가 나가면 보증금을 반환한다거나 약정기일을 계속 늦추는 등 피고의 보증금반환 이 불확실함에도 별다른 고려 없이 D과 확정적으로 임대차계약을 체결한 잘못이 있고, 원고의 위와 같은 잘못이 이 사건 손해의 발생과 확대에 기여하였으므로 피고의 손해배상액을 정함에 있어 이를 참작하되, 그 밖에 변론에 나타난 제반 사정에 의하면, 피고의 책임을 60%로 제한함이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 손해배상금 12,600,000원(=21,000,000×60%)과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 시사점

임대인의 보증금반환의무는 임차인의 부동산 인도의무와 동시이행관계에 있으므로 임차인이 부동산을 인도하지 않고 있다면 임대인의 보증금반환의무가 불이행되었다 하더라도 임차인이 임대인의 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 하기 어려운데, 재판부는 임차인이 인도의 이행제공을 하였다고 인정해주었습니다.

인도의 이행제공 관련하여서는 이사짐 업체 예약, 이사갈 집 마련 등 전반적인 상황을 고려하는데, 임차인이 언제든 이사갈 수 있는 상태에 있고 이를 알렸는지 여부 등을 판단의 근거로 삼고 있습니다.

또한, 손해배상의 책임비율을 산정할 때 임대인이 보증금반환과 관련하여 임차인에게 얼마나 신뢰를 주었는지도 고려될 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 동의를 받고 새로운 집을 계약하였다거나 보증금반환이 문제없다고 계속 말해주다가 만료일 직전에 갑자기 반환을 해주지 않으면 임대인이 전적으로 책임을 질 수도 있으나, 임대인이 세가 나가면 보증금을 반환한다고 하거나 약정기일을 계속 늦추는 등 보증금반환이 불확실한 상황임에도 일방적으로 이사갈 집에 대한 계약을 체결하였다면 손해의 발생과 확대에 임차인도 기여를 하였다고 보아 손해를 나누어 분담하도록 하고 있습니다.

위와 같은 어려운 상황에 빠지신다면 반드시 법률전문가와 상담하시어 법리적으로 유리한 판단을 받을 수 있도록 하셔야 할 것입니다.