이미 한번 이상 연장된 임대차에서 계약갱신을 요구할수 있을까? 

1. 계약갱신요구권은 오직 1번만 사용 가능한데, 이미 연장된 계약이라면?

주택임대차보호법상 요구되는 계약갱신요구권 1회에 한해서 사용할 수 있기 때문에,

이미 연장된 임대차 계약의 경우 어떤 이유로 연장되었는지에 따라 계약갱신요구권을 사용할 수도,

없을 수도 있습니다.

2. 계약갱신요구권에 관한 법 조항

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구권을 제6조의3에서 규정하고 있습니다.

구체적인 내용은 묵시적 갱신 조항(제6조)에도 불구하고, 임대인은 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이의 기간에 계약 갱신을 요구한 경우 이를 거절할 수 없다는 것입니다.

묵시적 갱신을 좀더 자세히 살펴보면,

'임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이의 기간'에

1) 임대인이 임차인에게 갱신거절 통지를 안하거나,

2) 임대인이 임차인에게 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 안 한 경우

(이는 "계약조건을 변경하면 계약을 갱신하겠다"는 통지를 안 한 경우와 같습니다)

전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신입니다.

한마디로 계약 종료가 가까워졌는데도 '임대인과 임차인 모두 계약 갱신이나 조건 변경에 대한 이야기를 하지 않아서 계약이 그대로 연장된 경우'가 묵시적 갱신이라 하겠습니다.

(*임차인이 2개월 치 임차료를 연체한 경우 등 묵시적 갱신이 불가한 경우도 있습니다)

3. 기존 임대차가 어떻게 연장되었는지에 따라 다릅니다.

결국 묵시적 갱신으로 기존 임대차가 연장되었다면, 계약갱신요구권을 사용하지 않고 임대차가 연장된 것입니다.

그렇다면 계약갱신요구권을 물론 사용할 수 있겠죠.

그러나 이미 계약갱신요구권을 사용하여 임대차가 연장되었다면,

(보통은) 임대인이 새로운 계약서 특약사항에 이를 명시하도록 요청합니다.

'계약갱신요구권을 사용하여 연장된 계약임'을 명시해달라는 것이죠.

즉, 이미 과거에 계약갱신요구권을 사용하여 연장한 적이 있다면, 추가 연장은 불가능합니다.

4. 계약갱신 요구권 행사 여부가 계약서에 포함되어 있는지 확인하세요.

반대로 이야기하면, 위 내용이 명시되어 있지 않다면 추가 1회에 한하여 연장이 가능합니다.

임대인과 임차인이 단순 합의해서 계약을 연장했고, 특약사항이나 조항 내에

'계약갱신요구권을 사용하여 연장된 계약임'이 명시되어 있지 않다면, 임차인은

계약갱신요구권 행사로 연장된 계약이 존재하지 않음을 주장하여 추가 1회 연장이 가능합니다.

(춘천지방법원 원주지원 2024. 5. 22. 선고 2023가단1653 판결 등 참조)