[전부승소] 민간임대주택사업 입주지연에 따른 부당이득금반환 소송 

법무법인 한원의 고광욱 변호사입니다.

최근 판결선고(2024. 12. 12.)가 있었던 해결사례는 민간임대주택사업에서의 납부금(임대보증금) 반환 소송입니다.





1. 사건의 개요

의뢰인은 동두천시 생연동 소재 민간임대주택사업에 임대차계약을 하였다가 정해진 입주예정일을 도과하는 문제가 발생하여 임대차계약 해지를 하고자 하였고, 이에 따라 기 지급한 바 있는 임대차보증금 및 이에 대한 법정이자 상당액의 반환청구를 하게 된 사안입니다.

2. 관련 법령

민간임대주택법 제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등)

② 임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다.

민간임대주택법 시행령 제35조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등)

② 법 제45조제2항에서 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우

3. 소송의 진행

본 변호사(원고 소송대리)는 변론과정에서,

1. 민간임대주택법상 해지 사유 주장

2. 민간임대주택법의 취지

3. 입주예정일을 도과한 부분에 대하여 임대사업자에게 귀책이 존재한다는 점

4. 법정해제권 및 약정해제권의 경합

5. 금융기관에 대한 사실조회 회신(기성고에 따른 공사대금 지급 여부 확인, 임대차변경계약 내용 확인 등)

6. 시행사의 사업시행 자료에 대한 문서제출명령신청

7. 불안의 항변권 법리 주장

등을 토대로 치밀하게 주장하였고, 계약 관계의 정황 및 증거를 통하여 이를 증명하였습니다.

그리고 결국 위 임대차계약은 원고들의 해제권 행사로 인하여 무효라는 판단을 얻어내었고 의뢰인들께서 지급한 금원 전체 및 이에 대한 이자의 반환을 선고하는 원고 "전부승소" 판결을 얻어내었습니다.

4. 마치며..

일반 아파트 분양 및 민간임대주택법에서는 "입주예정일을 3개월 도과할 경우"를 법정해제 사유로 삼고 있습니다.

다만, 사업시행자의 귀책사유를 전제로 하고 있기 때문에 사업시행자인 피고들은 피고에게 귀책사유가 없다는 항변을 주장하곤 합니다.

특히 현재 다수 계류되어 있는 아파트 분양 및 민간임대주택 관련 소송들의 경우 2019~2022년 사이 체결된 계약인 것인데, 이 기간 동안 코로나 사태로 인하여 건설경기가 매우 좋지 않았으며, 화물연대파업 등으로 공사가 이루어지지 못한 것도 일견 사실이기 때문에 사업시행자는 해당 항변으로 적극 방어하는 소송행위를 하고 있습니다.

다만 여기에서 더 나아가 최근에는 원고에게도 계약서상의 위반행위가 있으므로 입주지연에 따른 해제권이 발생하지 않는다는 식의 소송행위를 하여 원고의 재항변이 가능한지에 따라 소송의 결과가 달라지는 경우도 있었습니다.

결과적으로 소송대리를 함에 있어 부동산 분야에 대하여 전문성을 가지며 다수 현장에 대한 경험이 있는 지가 매우 중요하다는 점을 알려드리며 이만 글을 마칩니다.