부동산매매 후 근저당권 말소 이행하지 않는 경우

Question

21년 11월 13일 부동산매매계약(토지부분), 및 주택건축도급계약 진행하였으며,

부동산매매계약 內 특약으로 잔금입금과 동시에 근저당권 및 지상권등 토지관련 전부사항 매도인이 책임지고 말소하기로 한다. 내용 존재합니다.

토지는 잔금 후,  23년 4월 10일에 소유권 이전이 완료되었지만 관련 등기부의 을구에는

아직 지상권과, 근저당권(공동담보존재)이 말소되지 않은 상황입니다.

이에 해당 근저당말소 이행각서를 24년4월18일에 작성하였으며, 24년5월31일까지 해당 부동산의 지상권 및 근저당권 말소할 것을 확약한다는 내용으로 작성했습니다.

관련해서 지속 이행하지 않을 경우 법적으로 강제할 수 있는지 궁급합니다.

정현영 변호사 · Answer

지상권 및 근저당권자는 토지매매계약 외 제3자에 해당하므로 등기말소 자체를 강제할 방법은 없습니다.
토지 매도인이 지상권 및 근저당권자에게 부담할 피담보채권액이 얼마인지 파악하신 후, 매도인을 상대로 그 피담보채권액 상당의 손해배상청구 소송을 제기하시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 2024. 4. 18. 작성한 이행각서에 기재된 내용에 따라서 매도인이 24. 5. 31.까지 해당 부동산의 지상권과 근저당권에 대한 말소등기를 이행하지 않을 경우에는 어쩔 수 없이 법적 절차를 통하여 해결해야 할 것입니다. 
2. 매매계약을 해제하려는 경우가 아니라면 매도인의 채무불이행으로 인한 손해배상청구소송을 고려할  수 있는데, 지상권자와 근저당권자가 동일할 것이므로 해당 채권자에게 연락하여 채권최고액 내에서의 잔존채무가 얼마인지, 말소절차에서 비용이 얼마나 들어가는지에 대해서 알아 보시기 바랍니다. 
3. 그런 후 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 매도인을 압박해 보시기 바라며, 실제로 매도인이 24. 5. 31.까지 약속을 이행하지 않는다면 소송절차를 통하여 해결해야 할 것으로 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 부동산 매매계약서에 잔금 입금과 동시에 근저당권 및 지상권 등기를 전부 말소하는 것으로 계약하였고,

2. 해당 부동산에 지상권, 근저당권 등기를 2024년 5월 31일까지 말소한다고 확약서를 작성하였기 때문에,

3. 매도인이 자신의 말소 의무를 이행하지 않았으므로, 손해배상금 청구를 하여, 손해배상금을 받을 수 있고, 법원에 등기 말소 소송 및 손해배상 청구소송을 진행하여야, 등기를 말소 시킬 수 있습니다.

4. 매도인이 등기 말소를 하지 않은 사건을 수행한 경험 있는 19년차 경력의 대방건설 법무실장 출신 민사법 전문 변호사와 함께, 등기 말소 소송 및 손해배상 청구소송을 진행하여야, 신속하게 근저당권 및 지상권을 말소 시킬 수 있습니다.

임승빈 변호사 · Answer

법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 손해배상 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 상대방이 특약에 따라 근저당말소를 이행하지 않는 경우, 채무불이행에 따른 손해배상청구가 가능한 사건입니다.

3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.