임대차분쟁사례 – 경매절차에서 임차인의 유치권 신고 

1. 사안의 개요 및 쟁점

건물주가 채권자로부터 돈을 빌리면서 부동산 건물에 대해 근저당권을 설정해주었고, 이후 임차인이 들어와 영업을 하기 시작하였는데, 건물주가 채무를 변제하지 않자 근저당권자가 임의경매신청을 하여 경매절차가 개시되었습니다.

임차인은 대항력이 없었고 건물이 낙찰되면 퇴거할 수밖에는 없는 상황이 되자 자신이 임대차를 하는 동안 건물에 설치한 시설물에 대해 임대인에게 채권이 존재한다며 유치권을 신고하였고, 이에 경매절차가 제대로 진행되지 않을 것을 우려한 채권자가 유치권부존재확인소송을 제기하게 되었습니다.

임차인이 임대차목적물에 설치한 시설물과 관련하여 부속물매수청구권이나 유익비상황청구권을 가지고 있다고 볼 수 있는지 만일 그렇다면 이를 피담보채권으로 하는 임차목적물에 대한 유치권이 인정될 수 있는지가 쟁점이었던 사례입니다.

2. 소송진행 중 당사자들의 주장

가. 원고(채권자)의 주장

피고(임차인)는 이 사건 부동산에 관하여 'HACCP 관련 시설물공사'를 하였다고 유치권신고를 하였으나, 위 시설물은 피고의 냉동식품 제조·가공업을 위한 시설로서 이 사건 부동산의 가치를 높이는 것으로 볼 수 없으므로 이 사건 부동산에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니한다.

나. 피고(임차인)의 주장

피고는 임대인의 동의를 받아 이 사건 부동산의 가치를 높이는 HACCP 관련 시설물공사'를 하였는데, 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 임대차기간 종료 시 모든 시설은 피고의 소유로 하되 상호 협의하여 임대인이 매수하기로 약정하였으므로, 피고는 이 사건 부동산의 임차인으로서 이 사건 부동산에 관하여 유익비상환청구권 또는 부속물매수청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 가지고 있다.

3. 판례 요지

[의정부지방법원 고양지원 2015. 6. 3. 선고 2015가합496 유치권부존재확인 판결]

가. 임차인의 부속물매수청구권을 피담보채권으로 한 유치권 주장에 관하여

임차인의 부속물매수청구권은 임차목적물 자체가 아닌 그와는 별도의 물건인 임차인 소유의 부속물에 대한 권리여서 이러한 부속물매수청구권을 피담보채권으로 하는 임차목적물에 대한 유치권은 인정될 수 없으므로(대법원 1977. 12. 13. 선고 77다115 판결 참조) 임차인의 부속물매수청구권을 피담보채권으로 하여 이 사건 부동산에 관한 유치권을 갖는다는 피고의 위 주장은 주장 자체로 이유 없다.

나. 임차인의 유익비상황청구권을 피담보채권으로 한 유치권 주장에 관하여

민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 피고가 증거로 제시한 자료만으로는 피고가 이 사건 부동산의 가치를 증가시키기 위하여 비용을 투입하였다고 인정하기에 부족하고 달리 인정할만한 증거가 없을 뿐만 아니라, 설사 피고가 이 사건 부동산의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 비용을 투입하였다고 하더라도, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 B(임대인)과 사이에 임대차기간 종료 후 이사건 부동산을 원상회복하여 반환하고 B에게 이 사건 부동산의 부착된 에어컨 등을 무상으로 양도하기로 합의한 사실이 인정되는 바, 위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 임대인에 대한 유익비상환청구권을 포기하기로 약정하였다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

다. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 부동산에 대한 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 근저당권자의 지위에 있는 원고로서는 저가 낙찰 등으로 인하여 배당액이 줄어드는 것을 방지하기 위하여 피고를 상대로 유치권의 부존재 확인을 구할 이익이 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

4. 시사점

임대차계약을 체결할 때 통상 원상회복약정을 해두는 경우가 많으므로 임차인이 설치한 시설에 대해 유치권이 인정되기는 매우 어렵습니다. 임대인의 채권자로서 경매신청을 하였는데, 임차인이 부당한 유치권 신고를 하여 경매절차에 방해가 될 것으로 보인다면 유치권부존재확인의 소송 등으로 대응할 수 있을 것입니다.