공장도 상가건물임대차보호법 적용될까 

We Solve 입니다. 2024. 12. 8. 대법원에서 의미있는 판결이 나왔습니다. 공장도 상가건물임대차보호법이 적용되는지, 안 되는지 여부입니다. 어떤 내용인지 살펴보겠습니다.

Q) 변호사님, 상가임대차에서 계약갱신요구권을 행사하려면 일단 상가법이 적용되어야 하잖아요.

A) 맞습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되야 권리를 행사할 수 있습니다. 상가법은 주거용이 아니라 영업용으로 사용하는 장소를 의미합니다.

Q) 그런데 공장도 상가법이 적용되는지가 애매하다고 하는데 맞나요?

A) 맞습니다. 공장도 임대차 계약을 맺는데요. 공장 임대차 계약이 따로 있는 것은 아닙니다. 계약서 제목을 보통 상가임대차계약서로 쓰거든요. 그래서 제목이 상가임대차라고 무조건 상가법이 적용되지는 않습니다. 형식보도 실질이 중요합니다.

Q) 그렇다면 이번 대법원 판결에서는 어떤 기준으로 보는 건가요?

A) 상가법이 적용되려면 영업용으로 사용되는 장소라야 합니다. 공장이라고 해도 그 속에서 영업활동을 같이하는 경우가 있습니다. 사업자등록을 하고 사무실도 있어서 영업활동을 하면, 설령 공장이라도 실질은 상가에 해당합니다.

A) 하지만, 영업장은 따로 있고, 단순히 자재나 설비를 보관하는 창고이거나 말 그대로 기계만 있는 공장이라면 사업장으로 볼 수 없습니다. 이때는 상가법 적용이 안 된다고 봐야합니다.

Q) 공장에 상가법이 적용되는지, 안 되는지가 왜 중요한가요

A) 계약갱신요구권을 행사하면 10년까지 같은 장소에서 영업이 가능하죠. 하지만 공장이 상가법 적용이 안 된다면 소유주의 명도소송에 대응할 수 없습니다. 특히 공장은 비싼 기계가 들어와있어 다른 곳으로 움직이기 어려운 곳도 많은데, 1년 또는 2년 만에 명도소송을 당하면 피해가 막심하죠. 처음 계약할 때 잘했어야 합니다.

Q) 핵심은 공장인지 아닌지보다, 실질적인 면에서 영업활동이 수반되어 있는지 없는지 여부가 중요하다는 말씀이시군요

A) 맞습니다. 이번 대법원 판결이 기존 판결을 바꾼 것은 아닙니다. 기존에도 같은 취지의 판결이 있었습니다. 다만 이것가지고 대법원까지 가는 경우가 드물었기 때문에, 대법원 판결로서 희소한 사례를 재확인했다는 의미가 있습니다.