안녕하세요. 사상보증금전문변호사 법무법인 로율 대표변호사 이동언입니다.
임대인과 맺은 임대차계약이 종료되고난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 곤란함을 겪고 계신 분들이 정말 많습니다. 이런 상황에 처해 법적으로 어떤 수단을 취해야하는지 검색을 많이 해보셨을 텐데요. 그렇다면 아마 임차권등기명령이라는 제도를 한번쯤 찾아보셨을 것입니다.
오늘은 이러한 임차권등기명령이 보증금 반환에 있어 왜 중요한지 알려드리려고 합니다.
01. 임차권등기명령이란?
임차권등기명령이란 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도를 말합니다.
자세하게 설명을 드리자면, 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물 등 부동산을 비워줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에 우선변제권과 대항력을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련되어있는 제도입니다.
따라서 임차인은 다른 부동산으로 이사하여 전입신고를 하기 전 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.
02. 대항력과 우선변제권
여기서 대항력과 우선변제권이 무엇인지 알려드리겠습니다.
대항력
대항력이란 임차인이 임대차계약을 맺은 부동산의 소유주가 변경되더라도 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
경매 등 여러가지 사유로 부동산의 소유주가 변경되더라도 대항력을 가진 임차인은 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 부동산에 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
우선변제권
우선변제권이란 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다.
예를 들어 우선변제권을 가지고 있다면 해당 부동산이 경매로 넘어간 경우, 다른 일반 채권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.
따라서 임차권등기명령을 할 경우 임차인은 추후 이사를 가게 되더라도 받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 모두 가질 수 있게 됩니다.
03. 임차권등기명령의 요건
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 두 가지 요건이 필요합니다.
1. 임대차계약이 종료된 후일 것
2. 보증금이 반환되지 않았을 것
그냥 보기엔 당연한 것이 아닐까, 싶지만 사실 이러한 요건에는 따져봐야할 부분이 있습니다.
예를 들어 기존에 작성했던 계약서 상의 임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인 둘 다 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데요. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
이러한 묵시적 갱신 상태인 경우 임차인은 언제든 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 임차인의 계약 해지 통보 3개월 이후부터 효력이 발생합니다.
따라서 이러한 묵시적 갱신 상태였다면 계약해지통보 3개월 이후부터 임차권등기명령신청을 진행할 수 있는 것입니다.
04. 임차권등기명령에 필요한 서류
임차권등기명령신청에 필요한 서류는 다음과 같습니다.
위와 같은 서류 외에 임차인의 상황에 따라 필요한 서류 등을 준비하시면 됩니다.
만약 신청 시 서류를 누락하거나 부족하면 법원에서 보정명령이 내려오는데, 이 경우 시간이 조금 더 소요됩니다.
당사자가 직접 진행하시는 경우 관할법원에 가셔서 제출하실 수 있고, 전자소송 사이트를 통해 온라인을 제출하는 방법도 있습니다.
05. 확정일자가 없거나 이미 이사를 가서 전입신고를 마친 경우
이미 이사를 간 후 임차권등기명령신청을 준비하거나, 혹은 기존에 이사했을 때 확정일자가 없는 경우가 있을 텐데요.
그래도 임차권등기명령신청을 할 수는 있습니다.
단지 새롭게 대항력을 부여받기 때문에 임대차기간 동안 선순위 권리자가 있다면 후순위로 밀리게 됩니다. 이 경우 우선변제에서 밀리게될 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
이처럼 임차권등기는 보증금 반환에 있어 무척 중요한 절차 중 하나인데요. 다만 임차권등기는 절차 중 하나일 뿐 임차권등기명령을 해두었다고 안심하셔서는 안됩니다.
임차권등기는 일종의 담보적 기능일 뿐, 임차권등기명령의 결정을 받았다해도 실질적으로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 미반환된 보증금으로 곤란해하고 계시다면 법무법인 로율을 찾으셔서 임차권등기 및 부동산가압류, 혹은 보증금반환청구소송과 같은 이후의 절차에 대해 논의해보시고 적절한 해결방안을 찾으시는 것이 좋을 것 같습니다.
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