대법원판례 – 상가임대차종료 이후 시가상당의 차임부담 인정 여부 

1. 쟁점

상가임대업을 하면서 오랫동안 차임(월세)을 올리지 않았다가 임대차가 종료될 때 새로운 임차인에게 시세에 맞는 차임으로 인상하고자 하는 경우가 있습니다. 이 경우 기존 차임과 시세에 맞는 차임 사이에 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

그런데 기존 임차인이 임대차 종료를 다투거나 기타 다른 분쟁을 이유로 퇴거를 하지 않게 되는 경우 임대인으로서는 이미 종료되어 효력이 없어 보이는 기존 약정 차임이 아닌 시세에 맞는 차임상당의 부당이득금을 받고 싶을 것인데, 퇴거하고 있지 않는 기존 임차인에게 이를 청구할 수 있을 지가 문제가 되었습니다.

위 사례와 관련하여 여러 법원에서 상반되는 판단이 있어왔고, 결국 대법원 상고심에서 이에 대한 판결이 나왔는데, 결론적으로 임대차가 종료되었다고 하여도 임대인이 기존 임대차계약상 임대차보증금을 아직 퇴거하지 않았다는 이유 등으로 임차인에게 반환하지 않았다면 시가에 따른 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수 없고, 종전 임대차계약에서 정한 차임만을 청구할 수 있다고 보았습니다.

그 근거는 아래 판시사항을 통해 확인할 수 있습니다.

2. 판례 요지

[대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 임대차보증금반환 판결]

상가건물 임대차에서 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.

이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다.

따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다.

위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법 취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간 만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용‧수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.

3. 시사점

위 대법원 판례는 임차인을 상당히 보호하는 방향으로 상가임대차법을 적용하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 임대인 입장에서는 보증금을 통해 미지급차임이나 기타 손해에 대해 담보를 잡고 보증금에서 공제를 하고 싶을 수 있는데, 위 판례대로라면 임대인은 임차인에게 보증금에 대해 반환이나 변제공탁 등을 하여야만 현재 시세에 맞는 차임 상당의 부당이득금을 받을 수 있다는 것이고, 만일 임차인의 자력이 충분하지 않다면 어느 쪽의 선택이 손해가 덜 발생할 수 있는지 계속 고민해서 최종 결정을 할 수밖에는 없는 상황을 겪을 수 있다고 할 것입니다.