대법원판례 - 건물매수인에게 연체차임채권의 자동승계여부 

1.사안의 개요 및 쟁점

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 경우 임차인이 3기분 이상의 차임을 연체하면 임대인이 임대차계약에 대한 해지를 통지할 수 있습니다.

상가임대차에서 임차인이 사업자등록을 마치고 영업 중인 상태라면 건물 매수인은 임대인의 지위를 그대로 승계해야 합니다.

그런데, 기존 임대인에게 3기분 이상의 차임을 연체한 임차인이 있는 경우 임대인의 지위를 승계한 매수인이 위와 같은 기존 임대인에 대한 연체를 사유로 임차인에게 임대차계약에 대한 해지통지를 할 수 있는지가 문제가 되었습니다.

위 사건에서 원심(하급심)은, 피고(임차인)가 기존 임대인에게 3기분 차임을 초과하는 차임을 연체하였으므로, 위 임대인로부터 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 매수인은 위와 같은 임차인의 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있고, 매수인이 임차인에게 위와 같은 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시함으로써 이 사건 임대차계약은 종료되었다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은 위와 같은 판단에 대해 임대인 지위의 승계와 차임연체로 인한 해제권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 판단하였습니다.

2. 판례 요지

[대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 건물명도등 판결]

원심의 이러한 판단은 임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것이므로, 원심의 위와 같은 판단은 임대인 지위의 승계와 차임연체로 인한 해제권에 관한 법리오해의 위법이 있다.

3. 시사점

상가건물이 매매될 때 임차인이 매매 이전부터 차임연체가 3기분 이상인 경우라고 하더라도 임대인의 지위를 승계한 매수인이 임대차계약을 해지하기 위해서는 임대인 지위 승계 이후부터 3기 이상 차임이 연체된 경우에 해당하거나 매도인으로부터 채권양도의 요건을 갖추어 연체차임채권을 양수받은 경우에 해당하여야 할 것입니다.