근저당권을 설정하고 연락두절된 임대인에게 당한 전세사기피해 해결 

1. 사안의 개요

의뢰인(원고)은 신축건물에 임대차계약을 체결한 임차인인데, 임대차기간 중 특별한 문제가 생기지 않고 만료일이 되면 정상적으로 퇴거를 할 수 있기를 원하였기에 임차인이 보증금 잔금을 지급한 이후 임대차 종료일까지 임대인이 임대차목적물인 건물에 대해 근저당권 및 기타 제한물권을 설정할 수 없다는 내용의 특약을 임대인과 사이에서 체결하였습니다.

그런데 임대인은 의뢰인이 입주한 날로부터 불과 한 달도 되기 전에 거액의 채권에 대한 근저당권을 설정하였습니다. 의뢰인은 어떻게 된 것인지 상황을 파악하고 특약 위반상태를 해소해달라고 요청하기 위해 임대인에게 연락을 해봤지만, 임대인이 아닌 임대인 지인이라는 사람이 대신 연락을 받았고 임대인 측이 근저당권 말소나 추후 보증금반환에 대해서는 능력이나 의지가 없고 다른 사람에게 소유권을 넘겨 책임을 면하려만 한다는 사실을 알게 되었습니다.

또한, 제3자로부터 부동산가압류가 추가 설정되었고, 더 나아가 근저당권자로부터는 우편물을 받게 되었는데 근저당권자의 주장으로는 이 사건 건물에 임차인이 없다는 확인서를 소유자가 작성해주었다고 하며 소유자(임대인)는 부동산사기로 이미 구속된 상태라는 것이었습니다.

의뢰인은 위와 같은 일련의 정보들을 접하면서 아직 임대차계약 기간이 많이 남았지만, 정상적으로 보증금을 반환받을 수 없다는 것을 알게 되어, 이에 대한 법률자문을 신청하셨습니다.

2. 대처 방안

의뢰인과 상담 진행 후 임대차목적물에 대해 조사를 해보았는데, 건물 시가가 임대차보증금을 조금 상회하는 수준이기는 하나 주변 건물 시세가 계속 상승 중인 상황이었기에 경매신청을 통해 낙찰자를 찾게 될 가능성이 있어 보였습니다.

전세사기사건으로 보여서 형사고소를 할 필요도 있기는 하였으나, 이미 다른 피해자의 고소로 임대인이 구속된 상태였기에 실질적으로 보증금을 회수할 수 있는 민사소송을 선택하기로 하였습니다.

임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하고 있으므로, 가압류권자나 근저당권자보다 우선순위에 있었고, 임대인의 특약 위반 사항은 임대차계약에 대한 해지사유가 충분히 될 것으로 판단하였습니다.

3. 민사소송 진행 및 강제집행 결과

민사소송을 제기한 이후 재판부에게 해지사유에 대한 구체적인 증명을 하여 승소판결을 받을 수 있었고, 판결문이 나오자마자 강제경매신청을 바로 진행하였습니다.

임대인에 대한 다른 재산을 찾기 위한 조치도 함께 취하였으나 예상대로 실익이 있는 재산을 찾기는 어려웠습니다.

경매과정에서는 최초 낙찰자가 매수를 포기하기도 하고 경매기일이 8차까지 진행되는 등 2년 이상의 시간이 걸리고 여러 사건들도 있었지만, 결국 최종 낙찰자가 대금지급을 하여 배당기일이 진행되었고, 의뢰인은 배당금을 받았으나 낙찰자가 보증금보다 부족한 대금으로 매수를 하였기에 배당금이 보증금보다 부족하였고, 이에 대항력 있는 임차인으로서 나머지 미지급 보증금에 대해서도 의뢰인이 낙찰자로부터 직접 지급받으실 수 있는 과정을 도왔습니다.

결국, 의뢰인이 최종적으로 경매비용이나 보증금 전액에 대한 회수를 하시면서 마무리할 수 있도록 하면서 사건이 성공적으로 종결되었습니다.

전세사기피해를 당하게 되면 가장 적합한 조치로 대응을 해야 하고 보증금이 실제 회수되기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있으므로 장기간 꾸준히 대처하며 인내하셔야 합니다. 곤란한 상황이 지속되어 심한 고통과 피해를 받고 계시다면 법적 도움을 받아 가장 좋은 결과로 마무리하실 수 있도록 하시길 바랍니다.