상가 내부 기둥에 따른 법적 대응전략 및 분양계약취소 승소판결 

선분양 후시공 방식의 분양계약으로 인해, 계약 당시 알지 못했던 내부 기둥이 완공 후에 발견되어 저희 법인에 법률상담 문의를 주시는 분들이 많습니다. 이에 사전에 고지되지 않은 구조물로 인해 분양계약을 취소한 사례를 앞서 이전 글들을 통해 설명해 드린 바 있는데, 사실 이러한 기둥과 같은 구조물에 대한 문제는 법원이 현장을 직접 확인하는 것이 아닌 이상, 사진과 입증자료 만으로 그 심각성을 정확하게 파악하게 하기가 어려울 수 있기 때문에 소송이 까다롭고 복잡한 경우가 많습니다.

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또한 법원에서는 벽체기둥이나 예측 가능한 독립기둥은 고지의무의 대상이라 보기 힘들다고 판단하고, 상가의 주된 활용공간을 사용하는 데 큰 지장이 없다고 판단하면 수분양자의 손을 들어주지 않기 때문에, 소송을 진행할 때에는 증거 및 입증 자료를 철저하고 면밀하게 준비해서 전략적으로 법원을 설득해야 합니다.

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이때 법원을 설득하기 위해 수분양자가 아래의 사항들을 면밀하게 입증할 수 있으면 소송에서 유리할 수 있습니다.

일례로 수원시에 소재한 한 주상복합아파트의 상가건물에 있는 한 점포를 공급받는 내용으로

분양계약을 체결한 한 수분양자가 기둥을 근거로 분양계약을 취소하고 분양대금을 전액 반환받은 승소판결를 살펴보겠습니다.

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해당 수분양자(원고)는 점포 내에 있는 기둥을 발견하여 시행사(피고)를 상대로 소송을 제기하며 시행사가 기둥의 존재 및 그 위치, 크기, 면적 등을 고지하지 않아 원고가 문제점을 제대로 알지 못한 채 이 사건의 계약을 체결하였으므로 피고의 고지의무 위반에 따른 사기 또는 착오에 의한 의사표시를 이유로 이 사건의 계약을 취소한다고 주장하였습니다.

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이에 대한 법원의 판결을 살펴보면,

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법원은 "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 상대방에 대한 기망행위에 해당할 수 있고 그 기망행위로 인하여 상대방이 착오에 빠진 경우 상대방은 분양계약을 취소하고 대금의 반환을 구할 수 있다"는 대법원의 판례를 인용하며(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조), 원고가 제출한 증거 및 변론 전체를 살펴보았을때 피고에게 기둥에 대한 내용을 고지할 의무가 있다고 판단하며 아래의 사항들을 지적하였습니다.

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1. 이 사건 기둥으로 인하여 기둥이 차지하는 면적은 물론 그 주변에 발생하는 죽은 공간(Dead Space)만큼의 공간제한면적 비율이 전체 면적 대비 14.22%나 되어 침해율이 작지 않은 점

2. 원고가 제출한 사진으로 보았을때 기둥의 위치가 보행로에 붙어있는 출입구 쪽 공간이어서 동선의 제약을 발생시킬 뿐만 아니라 고객의 시야 및 내부에서 외부를 바라보는 시야가 모두 차단 되는 문제가 있는 점

3. 전문 감정인이 검토하였을때도 이 사건 점포의 가치하락 정도를 87,500,000원 상당액으로 판단한 점

4. 평면도에 이 사건 기둥 표시가 전혀 없거나 매우 희미하게만 표시되어 있는 데다 계약서에도 이 사건 기둥에 관한 언급이 없어 원고로서는 예상이 어려웠던 점

5. 기둥에 대한 표시가 명확한 설계도면을 제공하거나, 기둥에 관한 설명을 들었다는 취지의 확인서를 교부받는 등의 조치를 취하지도 않은 점

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위의 사항들을 근거로 법원은 시행사가 수분양자에게 기둥의 정보에 관한 충분한 고지를 하지 않았다고 판단하며, 이러한 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 포함하므로 이 사건의 계약이 취소되었다고 봄이 타당하다고 판시하며,

결과적으로 수원지방법원은 피고(시행사)로 하여금 원고(수분양자)에게 분양대금 및 이로 인한 지연손해금을 지급하라는 원고승소 판결을 선고하였습니다.

법원이 위에서 언급한 사항들을 살펴보면, 앞서 설명한 바와 같이 수분양자가 법원을 설득하기 위해 입증해야 할 대부분의 사항에 대해 면밀히 검토하고 이를 바탕으로 판단을 내렸음을 알 수 있습니다. 따라서 분쟁이 예상된다면 계약 전에 전달 받은 홍보물에서부터 특약내용, 녹취록이나 문자 등의 대화 기록, 메모사항 등의 유효한 증거자료를 최대한 수집하여 상대방의 귀책사유를 명확하게 밝혀야 하며, 특히 대부분의 경우 시행사들이 오랜 경험을 통해 작은 사소한 문제라도 변호사를 선임하여 체계적으로 대응을 하는 경우가 많으므로, 홀로 대응하려 하지 마시고 전문성이 있는 변호사의 조력을 통해 자신이 처한 상황에 맞게 전략적으로 대응하시길 바랍니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국의 수많은 수익형 부동산 사건들을 경험하며 쌓아온 실무 노하우와 전문성을 토대로 상가, 오피스텔, 복합레지던스, 지식산업센터, 라이브오피스, 생활숙박시설(생숙), 도시형 생활주택, 창고/물류 등의 다양한 수익형 부동산 사건에 대한 체계적이고 전략적인 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

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